Renforcement de la régulation de l'offre pour dynamiser le stock, un levier clé pour la relance du marché immobilier

Journalier « Securities Times » : Zhang Da

En tant qu’industrie clé de l’économie nationale et l’une des principales sources de patrimoine des ménages, l’orientation du développement immobilier suscite beaucoup d’attention. En relisant attentivement le plan directeur « XVe quinquennat » (2026-2030), on constate que « remettre en activité le stock » est devenu l’un des principaux mots-clés du développement immobilier au cours des cinq prochaines années.

Le plan directeur « XVe quinquennat » ne propose pas seulement, à partir de la source de l’approvisionnement en terrains, l’exigence de « l’harmoniser avec le parc de logements existant et les variations de la population », mais il définit aussi, pour des éléments tels que les terrains en stock, les projets en construction et le parc de logements marchands existant, toute une série de politiques visant à « remettre en activité ». Le document précise que les terrains déjà alloués mais non encore développés et les projets en construction doivent faire l’objet de « traitements classifiés », et que le parc de logements marchands existant ainsi que les bureaux et commerces inoccupés doivent promouvoir « l’utilisation réactivée », etc.

Pourquoi le plan directeur « XVe quinquennat » attache-t-il autant d’importance à la réactivation du parc immobilier existant ? Wang Ruimin, chercheur au Centre de recherche pour le développement du Conseil des affaires d’État, a indiqué au journaliste du « Securities Times » que, après l’entrée de l’urbanisation dans une phase de développement stable, l’intensité de développement des terrains de certaines villes qui connaissent des entrées nettes de population a déjà dépassé la ligne d’alerte internationale de 30 % ; dans certaines villes, elle dépasse même 50 %. Cela pousse les villes à développer à partir du parc foncier existant, afin de créer un espace pour la montée en gamme de l’industrie et de la qualité de l’habitat.

Liu Lin, chercheuse à l’Institut de recherche économique macro du ministère du Développement et de la Réforme, a déclaré que les principaux problèmes du marché sont actuellement le niveau élevé des stocks immobiliers et la difficulté à écouler l’offre. À la fin février 2026, la surface des logements commerciaux en attente de vente en Chine atteint près de 800 millions de m², soit un niveau historiquement élevé. Outre la surface en attente de vente, la pression liée aux stocks de projets en construction et de terrains déjà alloués mais non développés est également très importante. Par ailleurs, sous l’effet de facteurs comme une配比 de planification trop élevée, les bureaux et commerces, ainsi que les garages, connaissent une offre excédentaire de longue durée ; la pression d’écoulement y est bien plus forte que pour les logements commerciaux. Ces stocks immobilisent une grande quantité de fonds des promoteurs immobiliers, ce qui non seulement contraint la liquidité, mais affecte aussi la capacité d’investissement des promoteurs ; et parce qu’ils continuent de générer des coûts financiers, le risque opérationnel des entreprises immobilières s’aggrave encore.

Wu Jing, directeur du Centre de recherche sur l’immobilier Longfor (en anglais : Hang Lung) de l’Université Tsinghua, estime que la pression liée à l’écoulement des biens immobiliers est forte et que l’incertitude concernant la reprise de la demande oblige à ajuster l’offre en tant que mesure centrale pour faire face à la pression du marché. L’importance accordée au stock dans le plan directeur « XVe quinquennat » s’inscrit dans la même ligne que ce que la réunion de travail centrale sur les affaires urbaines a proposé : « faire en sorte que la transition du développement urbain s’oriente principalement vers l’amélioration de la qualité et l’efficacité à partir du stock ». La clé de la mise en œuvre réside dans le fait que chaque ville doit élaborer des mesures adaptées aux différents types d’actifs en stock ; au cours d’une mise en œuvre progressive, il faut explorer des modèles réplicables.

S’agissant du parc de logements commerciaux existant, l’État central a clairement encouragé le rachat de logements existants afin de les utiliser pour le logement à caractère garantissant, et a soutenu les gouvernements locaux pour émettre des obligations spéciales afin d’augmenter les fonds destinés aux rachats ; il s’agit là d’une mesure importante pour résoudre le stock immobilier et perfectionner le système de garantie du logement. Depuis 2025, les travaux de récupération/stockage (收储) des logements en stock se poursuivent dans les différentes régions. Selon des statistiques incomplètes, à ce jour, plus de 60 villes à l’échelle nationale ont clairement annoncé un soutien au rachat du parc de logements en stock. Selon la surveillance de l’Institut China Index Academy (中指研究院), depuis 2025, des obligations spéciales totalisant plus de 4,3 milliards de yuans ont été émises par des provinces telles que le Zhejiang et la Sichuan, afin de racheter des logements commerciaux existants pour les logements garantis.

Liu Lin a indiqué au journaliste que, outre les obligations spéciales des gouvernements locaux, les politiques de soutien aux fonds de récupération/stockage comprennent aussi les prêts groupés pour l’achat de logements dans le cadre de la location résidentielle, ainsi que le refinancement par prêts pour le logement à caractère garanti. Lors de l’exploration du rachat d’actifs immobiliers en stock, les politiques de soutien sont continuellement optimisées : le périmètre de rachat s’étend aux différentes sources de logements déjà construits ou en construction mais non vendus répondant aux conditions, ainsi qu’aux logements issus de traitements judiciaires et aux sources de logements d’occasion en stock ; les usages après stockage/rachats de logements en stock s’élargissent de l’habitat garantissant à des logements de relogement, des dortoirs étudiants ou des dortoirs d’entreprises, des logements pour talents, etc.

Les fonds constituent la garantie fondamentale de la mise en œuvre des rachats/stockages de logements commerciaux en stock. Ni Pengfei, directeur du Centre des villes et de la compétitivité et chercheur à l’Institut des finances et des stratégies (Académie chinoise des sciences sociales), recommande que, à l’heure actuelle, il faille construire un modèle diversifié de rachats/stockages dominé par le gouvernement et auquel participent les acteurs sociaux, et construire un système de fonds diversifié dominé par le gouvernement, comprenant notamment l’extension de l’envergure des obligations spéciales, l’extension de l’envergure des prêts politiques, la mise à disposition de prêts des banques commerciales en accompagnement, et l’attraction de fonds du secteur social pour participer. Par ailleurs, les travaux de rachats/stockages doivent également être intégrés à la rénovation de nouveaux logements, à la promotion de la libération de la demande d’amélioration, et à la rénovation des logements existants. De plus, il est nécessaire de mettre en place un mécanisme raisonnable d’incitations, de contraintes et de garanties.

En ce qui concerne l’utilisation réactivée des bureaux et commerces inoccupés, Liu Lin a déclaré que, par le passé, certaines régions ont déjà fait des tentatives, par exemple en offrant des avantages fiscaux pour soutenir l’ajustement des activités ; à l’avenir, il faudra peut-être explorer davantage de voies de réactivation.

Wu Jing recommande que, pour les immeubles de bureaux en construction, voire nouvellement achevés mais non encore utilisés, on envisage rapidement la conversion d’usage : pour les immeubles de bureaux qui sont temporairement à l’arrêt ou restés longtemps inoccupés, la conversion d’usage devrait être la première voie de réactivation ; pour le périmètre de conversion et de rénovation des immeubles de logements marchands déjà construits, celui-ci s’étend aux immeubles de bureaux. En outre, il encourage et soutient les immeubles de bureaux existants à rechercher une concurrence différenciée, notamment la différenciation des conditions logicielles et matérielles, et la différenciation du positionnement industriel.

S’agissant des terrains inoccupés en stock, Wang Ruimin a indiqué qu’ils peuvent principalement être classés en trois catégories : terrains industriels à faible efficacité, terrains détenus par des promoteurs en difficulté, et terrains mis aux enchères par des plates-formes de financement des collectivités locales ou des entreprises d’État. Pour les deux dernières catégories, il est envisageable de procéder à des rachats/stockages ; pour les terrains industriels à faible efficacité, on peut s’inspirer du système de « terres blanches » de Singapour, et explorer des voies de conversion entre différents usages fonciers afin de fournir un soutien politique riche à l’« adaptation industrielle vers l’exploitation des bureaux », à l’« adaptation industrielle vers l’habitation », et à l’« adaptation commerciale vers l’habitation ». Pour le capital social et les entreprises qui participent activement à la réactivation du foncier en stock, on peut créer un certain pourcentage de parcelles de « terres blanches », permettant aux utilisateurs fonciers conformes aux conditions de changer l’usage du terrain selon les besoins réels futurs, afin de fournir des incitations efficaces à la participation active du capital social à la mise à jour urbaine à partir du stock foncier.

Toutefois, Wang Ruimin a aussi indiqué que de nombreux terrains en stock, logements en stock et projets en construction sont difficiles à réactiver, parce que les relations de dettes en arrière-plan sont complexes et difficiles à résoudre. Après la chute de la valeur des actifs, les fonds de rachat ont du mal à couvrir les dettes liées aux actifs ; les parties prenantes des intérêts concernés présentent alors de fortes divergences quant au partage des pertes.

Auparavant, l’État central avait également soutenu les gouvernements locaux pour émettre des obligations spéciales afin de racheter des terrains inoccupés en stock. Dans les régions pilotes où l’émission et le rachat des obligations spéciales se font en autonomie, les projets de rachat de terrains via obligations spéciales ont déjà été mis en œuvre. Selon des statistiques incomplètes de l’Institut China Index Academy, à la fin février 2026, dans l’ensemble du pays, 28 provinces ont publié un montant total des obligations spéciales proposées pour racheter des terrains inoccupés en stock dépassant 7700 milliards de yuans, et l’émission réelle d’obligations spéciales dépasse 3350 milliards de yuans, soit environ 43 %.

Un responsable concerné de l’Institut China Index Academy estime que, à l’avenir, les gouvernements locaux pourraient accélérer le calendrier des rachats/stockages de terrains inoccupés en stock, tout en s’adaptant aux besoins de terrains du marché par des ajustements raisonnables de la planification foncière, des échanges de terrains, etc. Dans ce processus, les politiques d’accompagnement visant à soutenir et encourager les échanges de terrains entre villes et entre zones, ainsi que les politiques liées à la régularisation des plans fonciers, doivent encore être davantage améliorées, et les points de blocage doivent être levés.

« Pour atteindre l’objectif de politiques visant à réduire les stocks du marché immobilier, outre l’encouragement de politiques côté demande, le contrôle côté offre est tout aussi important. » Liu Lin a dit que la réactivation du stock a un rôle positif pour accélérer la réduction des stocks et favoriser le rétablissement rapide du marché. Ensuite, il est prévu que la force du contrôle de l’offre immobilière côté secteur sera plus grande, et que des réformes institutionnelles à moyen et long terme peuvent être lancées. Cela aidera à établir un nouveau modèle de développement immobilier, à promouvoir une stabilité durable du marché et, au final, à pousser le développement immobilier vers une qualité élevée.

(Rédaction : Dong Pingping)

     【Avertissement】Cet article ne représente que les opinions personnelles de l’auteur et n’a aucun lien avec Hexun. Le site Hexun conserve une position neutre vis-à-vis des affirmations et jugements exprimés dans le texte ; il ne fournit aucune garantie explicite ou implicite concernant l’exactitude, la fiabilité ou l’intégralité du contenu inclus. Les lecteurs ne doivent s’en servir qu’à titre de référence et assumer l’entière responsabilité. Email : news_center@staff.hexun.com