Les ventes mensuelles de logements d'occasion à Shanghai ont retrouvé 30 000 unités après 5 ans ! Plusieurs nouveaux projets immobiliers prévoient de réduire progressivement les remises.

Il y a 5 ans, les transactions mensuelles de biens immobiliers d’occasion à Shanghai reviennent au niveau clé des 30 000 unités en une seule fois, et la tendance du « Marché du printemps (Golden March) » du marché immobilier se matérialise avec force.

Les transactions mensuelles de biens d’occasion dépassent 30 000 unités, le prix de transaction augmente légèrement en glissement mensuel

Selon les données du site officiel des transactions immobilières de Shanghai, « Immobilier en ligne », en mars, le nombre cumulé de signatures en ligne pour les biens d’occasion de Shanghai (y compris les biens commerciaux) atteint 31215 unités, établissant d’un coup le meilleur record depuis mars 2021, soit près de 5 ans.

Le responsable de l’Institut de recherche Lianjia de Shanghai, Li Gen, indique que la « saison de printemps » pour le marché des biens d’occasion en mars à Shanghai est particulièrement éclatante ; les données de transaction en apportent la preuve : la confiance du marché revient avec force. Sur l’ensemble de la ville, le volume de transactions de biens d’occasion augmente non seulement de 6% par rapport à mars de l’an dernier, mais il progresse aussi fortement de 37% par rapport au mois de janvier de cette année.

D’après le rythme des transactions, après la mise en œuvre des nouvelles « Sept règles de Shanghai », le marché des biens d’occasion de Shanghai en mars a affiché une tendance à la hausse semaine après semaine. Du 2 mars au 8 mars, les signatures en ligne hebdomadaires pour les biens d’occasion de Shanghai s’élèvent à 5709 unités : après la pause liée aux congés du Nouvel An, le marché revient progressivement à la normale. Du 9 mars au 15 mars, les transactions hebdomadaires bondissent directement à 7233 unités, et la vitesse de redressement du marché s’accélère nettement. Seulement une semaine plus tard, du 16 mars au 22 mars, le volume de transactions hebdomadaires atteint à nouveau un record, avec 7488 unités signées en ligne. Du 23 mars au 29 mars, les transactions hebdomadaires montent encore jusqu’à 7732 unités : quatre semaines consécutives de hausse sont enregistrées.

Les transactions quotidiennes affichent aussi de très bons résultats. En mars, sur l’ensemble du mois, 13 jours ont vu les signatures en ligne de biens d’occasion dépasser le seuil de 1000 unités par jour ; parmi eux, 7 jours ont dépassé 1300 unités en une seule journée. Le 28 mars en particulier, le nombre atteint 1585 unités en une seule journée, un pic sur près de 5 ans. Selon la surveillance des institutions, une telle densité de transactions à haut niveau apparaît pour la première fois depuis 2021.

Zhang Bo, directeur de l’Institut de recherche 58 Anjuke, indique que lorsque les transactions de biens d’occasion à Shanghai dépassent les 30 000 unités en mars, et que le 28 mars les transactions quotidiennes atteignent 1585 unités, ce record devient l’étalon central du redressement du marché immobilier actuel. D’après la surveillance de l’Institut de recherche 58 Anjuke, « après 30 jours de la mise en œuvre des “Sept règles de Shanghai” », le nombre moyen quotidien de transactions de biens d’occasion à Shanghai est de 961 unités, soit une hausse de 22,9% par rapport à la politique de 2024 (la précédente série de politiques). L’intensité du « choc de politique » est nettement renforcée, et la persistance de la chaleur dépasse aussi largement celle observée auparavant : les transactions hebdomadaires restent constamment à un niveau élevé.

Côté prix, des signaux positifs de stabilisation et de reprise se dégagent également. Les données de l’Institut de recherche China Index (Cih) montrent que le prix moyen des logements d’occasion en mars est de 55075 RMB par mètre carré, en hausse marginale de 0,08% en glissement mensuel, ce qui met fin à une tendance à la baisse qui durait depuis 33 mois. Par ailleurs, selon les données de Lianjia à Shanghai, en tant qu’indicateur avancé, le nombre de visites (demandes de visite) progresse de 28% par rapport à janvier, ce qui apporte un soutien solide aux transactions à venir.

Zhang Xiang, analyste de l’Institut de recherche China Index à Shanghai, estime que derrière le redressement du marché immobilier à Shanghai se trouve un résultat combinant le double moteur des politiques et de l’offre/demande. Le 25 février, Shanghai publie les « Sept règles de Shanghai » afin d’exploiter avec précision la demande d’achat ; en plus, au début février, des pilotes d’acquisition de biens d’occasion sont lancés dans trois districts de Pudong, Xuhui et Jing’an. Cela offre des canaux de sortie clairs et une ancre de prix aux actifs « vieux et exigus », et stabilise efficacement les attentes du marché.

L’optimisation continue de la structure de l’offre et de la demande crée aussi la base du redressement du marché. Les données de surveillance de l’Institut de recherche China Index indiquent que les biens d’occasion à Shanghai sont entrés dans un « parcours de réduction des stocks » à partir d’août 2025 ; d’ici février 2026, le volume de biens en stock en cours de mise en vente, par rapport au pic de la période, a déjà diminué de 25,7%, et les relations offre/demande continuent de s’améliorer.

Du point de vue de la structure de la demande, les logements pour primo-accédants (demande de nécessité) restent le soutien central du marché. D’après les données de Shanghai Centaline Property, les logements de niveau d’entrée dont le prix total est inférieur à 3 millions RMB suscitent un engouement particulier ; en mars, leur part dans les transactions a déjà progressivement grimpé à plus de 70%.

Liu Yuchun, vice-président de l’Institut de recherche sur l’immobilier E-House à Shanghai, estime que le volume de transactions de 30 000 unités de biens d’occasion à Shanghai se situe globalement à un niveau historiquement plutôt élevé. En tenant compte des volumes de transactions de la fin de l’an dernier et du premier trimestre de cette année, le marché a déjà essentiellement été stabilisé ; cela a aussi permis d’accumuler une quantité importante de demandes potentielles pour les échanges de logements à venir. Si les données de transactions du deuxième trimestre peuvent continuer à maintenir un niveau élevé, autour de 25 000 unités par mois, cela montrera davantage l’activité du marché.

Plusieurs projets de logements neufs prévoient de réduire progressivement les remises en avril

Le marché très animé des logements d’occasion se transmet aussi progressivement au marché des logements neufs. D’après les données de Shanghai Centaline Property, en mars, la surface des logements commerciaux neufs nouvellement signés à Shanghai atteint 560,3 milliers de m², soit une hausse de 251,6% en glissement mensuel, avec une force de rebond sans précédent.

D’après les performances régionales, tirée par la mise en vente concentrée dans Lingang, la transaction à Pudong est particulièrement significative : la surface transigée atteint 229,6 milliers de m², soit presque la moitié du total de la ville. En outre, à BaoShan, JiaDing et d’autres zones centrées sur la demande de nécessité et les premières améliorations, les surfaces transigées dépassent toutes 50 000 m², devenant la force centrale soutenant l’explosion des transactions de logements neufs.

Luo Wenxi, analyste du marché chez Centaline Property, estime que même si les transactions de logements neufs en mars n’ont pas dépassé celles de la même période de l’an dernier, les indicateurs en amont tels que le nombre de visites de clients ont été excellents, et la chaleur du marché est restée à un niveau élevé. Il indique que le rythme de l’offre est plutôt lent et que les volumes de lancement par session sont insuffisants ; ce sont les principaux facteurs qui limitent une percée plus nette des transactions. Et les nouvelles « Sept règles de Shanghai » ont un effet de stimulation particulièrement évident auprès des primo-accédants et du groupe des premières améliorations.

D’après les performances du marché, sous l’impulsion de la nouvelle politique, les flux de clients et les transactions de plusieurs projets de logements neufs à Shanghai se sont nettement améliorés. Prenons l’exemple de Huafa Haishang Duhui situé à Dongjing, Songjiang : depuis mars, le projet a reçu un total de 2400 visites, pour 76 ventes, avec un montant de transaction d’environ 350 millions RMB. Prenons aussi l’exemple de BaoLi・Duihui Ruxi situé à Zhanqiao, Minhang, Shanghai : au cours du premier mois de mise en œuvre de la nouvelle politique, le projet a reçu plus de 2280 visites, pour 101 ventes, avec un taux de conversion de 20%, devenant ainsi le premier « paquet de 100 ventes » du mois à Shanghai.

Parallèlement, les projets axés sur l’amélioration affichent aussi de bonnes performances. D’après les informations, le projet Jianfa Haichen situé dans Xinjingwan Cheng à Yangpu a reçu en mars plus de 1500 visites, pour 39 unités vendues, se classant au premier rang des transactions de Yangpu en mars et au premier trimestre. On sait que le projet a déjà lancé des produits de villas en duplex de style « Haipai » d’environ 230 m², et qu’une partie des maisons individuelles de type appartement d’environ 105 m² se vend également bien.

À noter également : à mesure que le marché se réchauffe, les signaux de réduction des avantages des logements neufs et de stabilisation des prix commencent à apparaître. Parmi eux, BaoLi・Duihui Ruxi a déjà annoncé publiquement que, à partir du 9 mars, les prix de vente de tous les logements de type villas d’environ « étage » sont relevés de 0,5% sur l’ensemble. À partir du 23 mars, les remises sont encore resserrées. D’après d’autres informations, des projets comme JinHai YunShu, Huafa Haishang Duhui, YiJiang ZhenDi prévoient également de réduire progressivement leurs remises en avril.

Selon Zhang Xiang, analyste de l’Institut de recherche China Index à Shanghai, les caractéristiques de différenciation structurelle du marché immobilier de Shanghai restent encore très évidentes : certains produits immobiliers neufs de qualité bénéficient d’une forte reconnaissance et se « déstockent » rapidement ; mais dans certaines zones de la périphérie, les pressions de déstockage persistent.

Par ailleurs, les données de ventes des principaux promoteurs suivis par l’Institut de recherche China Index indiquent qu’au premier trimestre de cette année, les 30 principaux promoteurs à Shanghai ont réalisé un chiffre d’affaires total de 769,1 milliards RMB, avec une surface de ventes de 1,101 million m². Parmi eux, China Resources Land prend la tête du classement des montants de ventes avec 115,7 milliards RMB ; puis viennent China Merchants Shekou et Poly Development.

Luo Wenxi indique que l’ardeur des transactions du marché des biens d’occasion en mars a suscité un grand nombre d’acheteurs potentiels de nouveaux logements ; les vendeurs de biens d’occasion entreront très probablement sur le marché pour acheter de nouveaux logements par la suite, ce qui fournira un fort soutien aux transactions d’avril. À mesure que l’offre se mettra en place de façon continue en avril, les transactions du marché dépasseront encore davantage celles de mars, et la chaleur sera forcément supérieure.

Cheng Yu, vice-président exécutif de l’Institut de recherche China Index à Shanghai, estime qu’au vu des performances du marché en mars, les politiques ont d’abord activé la demande du marché : le marché des biens d’occasion est revenu en premier et les transactions de logements neufs ont nettement rebondi. À l’avenir, si l’humeur du marché peut se maintenir, Shanghai est susceptible de conserver un niveau d’activité élevé dans le cadre de la tendance de « petit printemps ». Toutefois, il faut noter que la stabilisation du marché restera un processus progressif ; sa durabilité dépend de la réparation réelle des attentes de revenus des résidents et des attentes de prix des logements.

Source de cet article : The Paper (澎湃新闻)

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