Signaux positifs constants ! Le marché immobilier de Guangzhou et Shenzhen prépare un « petit printemps », Shenzhen enregistre un nouveau record annuel de signatures en agence.

Source : Securities Times Net Auteur : Wu Jiaming

Début du printemps en mars, le marché immobilier accueille souvent un regain d’optimisme de type « or en mars, argent en avril » (« 金三银四 »). La reprise du « petit printemps printanier » (« 小阳春 ») cette année arrivera-t-elle à temps, comme prévu ? C’est devenu un point central d’attention du marché.

À ce sujet, le reporter s’est rendu sur place à Guangzhou et à Shenzhen. Il a constaté qu’au-delà du fait que les données de transactions se stabilisent et repartent à la hausse, de plus en plus d’acheteurs commencent à reconfigurer leurs attentes envers le marché immobilier ; le « petit printemps printanier » est en train de se préparer.

Prix raisonnable et produits en place : la clé

« Sous l’effet des transactions à prix élevé du terrain du district de Tianhe, secteur du ‘machang’ à Guangzhou, l’activité de visite a récemment augmenté, tout comme le volume des transactions. Le week-end dernier, le projet a accueilli près de 150 groupes de clients. Pour accompagner le ‘petit printemps printanier’, l’entreprise a directement consenti une baisse de prix. » a déclaré au reporter un responsable marketing d’un projet de nouvel immobilier situé dans la zone de Tianhe Nord à Guangzhou. Selon des statistiques incomplètes, rien qu’au début du mois de mars, plus de 30 projets de nouveaux logements dans l’ensemble de Guangzhou ont lancé des nouveautés ou ont procédé à des ajustements à la hausse de la promotion.

Récemment, le très médiatisé terrain de Tianhe ‘Machang’ a été vendu pour un montant total de 23,6 milliards de yuans, acquis par Guangzhou Yuechengda Co., Ltd., filiale à 100 % de Yuexiu Group, avec un taux de surenchère de 26,6 %. À mesure que l’aménagement du terrain ‘Machang’ progresse, la valeur des terrains dans les zones centrales est sans cesse revalorisée par le marché. Récemment, le marché des résidences haut de gamme à Guangzhou a de nouveau connu une vague. D’après des informations du marché, un logement de 670 mètres carrés de surface construite au sein de PoLi YueXi Bay a été vendu pour un prix total de 187 millions de yuans, soit environ 280 000 yuans par mètre carré. Le reporter a également interrogé plusieurs responsables marketing d’entreprises immobilières : les produits de luxe tels que les grands appartements de type large flat et les villas détenus par plusieurs sociétés à Guangzhou affichent, dans la période récente, tous des enregistrements de transactions.

Le rapport du Département de recherche et de développement de Guangzhou Zhongyuan prévoit que, après les vacances du Nouvel An lunaire, de nouveaux projets se concentreront sur la mise sur le marché. Sous l’entraînement de plusieurs « red deals » (red盘), le marché a de fortes chances d’entrer dans un « bon départ à l’ouverture ». L’on s’attend à une nouvelle vague de lancements d’envergure entre mars et avril. Ces projets se situent pour la plupart dans les zones urbaines centrales, misant sur des produits de type amélioration (améliorer la qualité de vie), et disposent d’une certaine capacité d’entraînement sur le marché ; ils sont susceptibles de favoriser un redressement des transactions. Dans le même temps, plusieurs responsables marketing de projets de nouveaux logements à Guangzhou ont déclaré au reporter que, en matière de tarification, les projets s’aligneraient davantage sur les niveaux réels de transactions du marché. À présent, seuls un prix raisonnable et des produits effectivement en place incitent les acheteurs à entrer sur le marché.

La confiance commence à se réparer

À Shenzhen, en revanche, le marché de l’occasion semble plus animé que celui du neuf. La semaine dernière, le volume de signatures de logements d’occasion dans les agences LeYouJia à Shenzhen a progressé de 132 % en séquentiel (par rapport à la période précédente), atteignant le niveau le plus élevé depuis la fin mars 2025 ; le volume de visites de logements d’occasion a même atteint le plus haut niveau depuis la mi-octobre 2024.

D’après également les dernières données de suivi publiées par l’Institut de recherche Shell à Shenzhen, le volume d’annonces de logements d’occasion dans ses agences partenaires a diminué de 3,3 % en février, par rapport à la même période de l’année précédente. « Ce changement apparemment minime reflète, dans une certaine mesure, que la confiance du marché se renforce progressivement et que les ventes non rationnelles à perte diminuent. » a déclaré Xiao Xiaoping, directeur de l’Institut de recherche Shell à Shenzhen. Ce changement devrait pousser le marché immobilier de Shenzhen vers un cycle vertueux : « optimisation de l’offre — attentes qui se renforcent — stabilisation des prix ». Cela signifie que le marché relâche progressivement la pression de « l’offre excédentaire » provoquée auparavant par le fait que les vendeurs, pressés de faire sortir leur trésorerie, quittaient le marché ; les logements annoncés deviennent plus rationnels, fournissant une base plus saine pour soutenir le retour du marché et sa remontée. Par ailleurs, en ce qui concerne les prix, outre le fait que le prix moyen de transaction a cessé de baisser et s’est stabilisé pendant deux mois consécutifs, les prix moyens affichés dans les quartiers chauds du marché de l’occasion commencent aussi à remonter légèrement.

« Depuis l’entrée en mars, le redressement le plus évident concerne les transactions de logements dans de meilleurs secteurs scolaires ; ensuite viennent les logements d’occasion à bas prix dont le taux de rendement locatif est élevé. » a déclaré Chen, un agent immobilier expérimenté dans le secteur de Yuanling à Futian, Shenzhen. « À l’heure actuelle, les prix de transaction ne changent pas beaucoup ; ‘acheter par le prix et augmenter le volume’ reste la norme. Mais après plusieurs années de baisse des prix, cette année, davantage d’acheteurs commencent à retrouver confiance dans le marché immobilier. Par exemple, par rapport aux années précédentes, il y a davantage de clients qui, après les vacances, prennent l’initiative de contacter pour visiter. »

« Après le Nouvel An lunaire, le marché immobilier de Shenzhen a rapidement retrouvé son rythme de transactions, avec une réactivité meilleure que celle des années précédentes. D’après nos statistiques, en 2025 le rythme de lancement des nouveaux projets est plus lent que l’an dernier : au cours des premiers mois de cette année, il n’y a eu que 9 projets résidentiels de nouveaux logements ayant obtenu des permis de prévente, contre 12 projets sur la même période l’an dernier. Par conséquent, en 2025, le marché des nouveaux logements à Shenzhen ne peut pas former un effet d’échelle. Le marché de l’occasion, lui, est l’inverse : il maintient une situation où l’offre de logements est suffisante et où les prix restent plus bas ; l’atmosphère de transaction est donc nettement meilleure que sur le marché du neuf. » a déclaré au reporter He Qianru, directrice du Centre de recherche national de Centaline Property. « De plus, du point de vue des anticipations de politique, le fait que les politiques de restriction des achats à Shenzhen continuent à être assouplies est probablement aussi un événement à venir. »

Encore besoin d’efforts conjoints de plusieurs parties

Selon Li Yujia, chercheur principal au Centre de recherche sur les politiques de logement de la province du Guangdong, la performance récente du marché à Guangzhou et à Shenzhen est bonne. « Premièrement, le marché de l’occasion est meilleur que celui du neuf : les points chauds du marché du neuf sont limités à quelques quartiers. Deuxièmement, la hausse des nouvelles annonces sur le marché de l’occasion diminue en séquentiel et baisse d’une année sur l’autre : cela montre que le sentiment et les anticipations du marché s’améliorent. Troisièmement, la performance du marché de l’occasion s’est continuellement améliorée en amont ; dans une certaine mesure, cela a aussi stimulé la demande de ‘vendre l’ancien et acheter le nouveau’, et le cycle du marché s’est quelque peu amélioré. »

Il estime que mars est une saison traditionnelle de forte activité commerciale. Y compris les besoins en transactions de biens immobiliers suscités par le retour en ville après les vacances, le mariage, la recherche d’emploi, l’obtention de places pour les études (écoles), etc., seront relativement vigoureux. Dans le même temps, pour réaliser un « bon départ » au niveau des résultats, les promoteurs lanceront aussi des produits offrant un bon rapport qualité-prix. Les autorités locales feront également des ajustements de politique : par exemple, ces derniers temps, les politiques concernant le fonds de prévoyance (公积金) et les subventions à l’achat de logement sont assez fréquentes ; en mars, cela formera un « petit pic » du marché immobilier. Toutefois, au regard de la structure des transactions, les tranches de prix les plus basses restent dominantes.

Le China Index Research Institute estime que, d’après l’indice des prix des résidences dans les 100 villes du système d’indices immobiliers de Chine (China房地产指数系统百城价格指数), depuis 2026, la baisse en séquentiel du prix des logements d’occasion dans ces 100 villes se réduit de manière continue. La tendance des prix immobiliers montre des changements positifs. À l’avenir, avec davantage de villes qui pousseront encore la mise en œuvre des politiques, la dynamique du « petit printemps printanier » mérite d’être attendue.

Li Yujia estime qu’au moment où il faut confirmer la stabilisation après la phase de creux, et consolider la base au niveau du plancher, il reste nécessaire que plusieurs parties fassent des efforts conjoints. Au niveau de l’industrie, cela inclut : promouvoir le cycle de transactions entre le neuf et l’occasion, continuer à réduire les coûts de transaction, assainir l’environnement et l’ordre de transaction, etc. Sur le plan des fondamentaux, il s’agit notamment de restaurer la confiance des résidents concernant l’emploi, les revenus et les anticipations.

(Édité par : Wenjing)

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