De la perte à la profitabilité en vue ? Le flux de trésorerie opérationnel d'Overseas Chinese Town A est positif depuis trois années consécutives. Les premiers résultats de la transformation stratégique commencent à apparaître.

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Audit|Li Xiaoyan

Le 30 mars, en soirée, China Overseas City A (000069.SZ) a publié son rapport annuel 2025. Dans le contexte d’un ajustement approfondi des deux secteurs « tourisme culturel et immobilier », l’entreprise a réalisé, sur l’année, un chiffre d’affaires de 31,381 milliards de RMB, en baisse de 42,32 % d’une année sur l’autre ; le bénéfice net attribuable aux actionnaires s’élève à -14,496 milliards de RMB, et l’ampleur des pertes s’est davantage creusée. Ce qui est toutefois remarquable, c’est que le flux de trésorerie net provenant des activités d’exploitation a atteint 12,501 milliards de RMB, en hausse de 133,13 % d’une année sur l’autre, et est resté positif pendant trois années consécutives, illustrant une forte capacité de rapatriement de trésorerie et une résistance aux risques. Ce rapport financier est à la fois un reflet des douleurs endurées par l’industrie au sein du cycle, et une réponse de transformation de China Overseas City A : ancrée sur les flux de trésorerie, optimisation des produits et de la structure, et mise en œuvre d’une synergie des « deux activités principales ».

En 2025, le flux de trésorerie net provenant des activités d’exploitation de China Overseas City A s’est élevé à 12,501 milliards de RMB, soit 7,139 milliards de RMB de plus qu’en 2024, avec une hausse annuelle dépassant 130 %. Il est resté positif pendant trois années consécutives, devenant le point fort majeur du rapport. Ce résultat provient du fait que l’entreprise place la désembourbure des ventes et l’encaissement au cœur de ses priorités, coordonne les entrées et sorties de fonds, renforce le pilotage des flux de trésorerie, tout en poursuivant les actions de réduction des coûts et d’amélioration de l’efficacité : les frais de vente et d’administration, au total, ont diminué de 27 % d’une année sur l’autre. À une époque où la liquidité est généralement sous pression dans l’ensemble de l’industrie, des flux de trésorerie d’exploitation continuellement positifs offrent à l’entreprise une base solide pour le remboursement de la dette, l’investissement dans les projets et la transition stratégique.

En ce qui concerne la structure financière, l’entreprise maintient une stratégie prudente et continue d’optimiser la structure de sa dette. À la fin 2025, le montant total des dettes portant intérêts s’élevait à 118,5 milliards de RMB, dont la part des emprunts à moyen et long terme atteint 69 %, et le coût moyen de financement diminue chaque année. Cela signifie que la pression à court terme pour le remboursement de la dette reste maîtrisée, l’avantage en coût de financement se matérialise progressivement, et la sécurité financière ainsi que la durabilité s’améliorent davantage.

Dans le domaine du tourisme culturel, qui fait partie des activités principales de China Overseas City A, l’entreprise a continué en 2025 à promouvoir la montée en gamme des produits et l’innovation des modèles. Sur l’année, les projets de tourisme culturel sous sa gestion ont totalisé 79,7 millions de visiteurs, et des projets clés tels que Shenzhen Happy Valley ont achevé les mises à niveau et les travaux de transformation, améliorant nettement l’expérience des visiteurs et l’attrait des produits. Tout en renforçant la qualité de l’exploitation à forte intensité d’actifs, l’entreprise accélère le déploiement des actifs légers : la société Happy Valley a confié en mode « actifs légers » la construction déléguée du parc aquatique de Liqing à Yueqing ; la société hôtelière a ouvert avec succès le premier modèle de « hôtel à services limités » du parc créatif de Jiatou ; et la société de développement touristique a signé 7 projets à mécanisme de marché.

L’expansion du modèle « actifs légers » réduit à la fois la pression d’investissement des actifs lourds et permet de réaliser des transferts de marque et de gestion, tout en ouvrant un nouveau point de croissance des bénéfices. L’activité de tourisme culturel se transforme du « investissement à forte intensité d’actifs » vers des « actifs lourds et légers en parallèle, priorité à l’exploitation », et la structure des revenus continue de s’optimiser, fournissant un appui important à l’entreprise pour traverser le cycle de l’industrie.

Pendant la période d’ajustement approfondi du secteur immobilier, China Overseas City A, centrée sur la force produit, a mis en œuvre diverses mesures pour promouvoir la désembourbure des ventes. En 2025, l’entreprise a cumulé 1,206 million de m² de ventes signées, pour un montant de ventes signées de 17,73 milliards de RMB, et plusieurs projets ont excellé sur les marchés régionaux. Côté produit, elle a continué à améliorer la qualité et l’expérience de vie ; côté marketing, elle a enrichi les mesures de désembourbure, en faisant correspondre précisément les besoins du marché, et a efficacement dynamisé les actifs existants.

Concernant les réserves foncières, l’entreprise maintient une politique prudente d’acquisitions de terrains, en se concentrant sur des terrains de qualité dans les villes centrales. En 2025, elle a remporté aux enchères le terrain de Xiaolongkan à Shapingba, à Chongqing, ce qui ajoute 52 800 m² de surface de construction utilisable en droits (surface constructible) ; cela a permis d’orienter des ressources de qualité et de préparer des moteurs d’énergie pour les ventes futures et la réparation des performances. Cette stratégie de « réduire les stocks, privilégier les augmentations de qualité » permet à la fois de soulager la pression des stocks et de garantir le développement durable de l’activité immobilière.

En plus des signaux positifs, l’entreprise fait également face à des défis à un stade donné. En 2025, le chiffre d’affaires a reculé de plus de 40 % d’une année sur l’autre, et la perte nette attribuable aux actionnaires s’élève à 14,496 milliards de RMB, soit une perte élargie de 67,35 % par rapport à 2024. L’élargissement des pertes provient principalement de la baisse des revenus de reconnaissance sur les projets et du recul des marges brutes sous l’effet des ajustements de l’industrie, ainsi que des pertes générées par les cessions d’actifs réalisées afin d’accélérer la désembourbure et d’améliorer les flux de trésorerie. Par ailleurs, l’entreprise dispose encore de plus de 10 millions de m² de surface de construction utilisable à développer en stock, ce qui entraîne une pression de désembourbure relativement forte ; le secteur du tourisme culturel, bien que redynamisé, doit encore accroître sa contribution bénéficiaire ; et l’effet de synergie entre les deux activités principales reste à libérer davantage.

À l’avenir, China Overseas City A a clairement défini une orientation basée sur le « développement orienté marché, professionnalisation et systématisation », avec la force produit comme cœur, le client comme centre de gravité, en se focalisant sur l’innovation des produits et des modèles, l’exploitation efficace et des services de haute qualité, afin de tirer pleinement parti de l’effet de double moteur du tourisme culturel et de l’immobilier de spécialité.

À court terme, des flux de trésorerie d’exploitation continuellement positifs et une structure de dette optimisée apportent à l’entreprise un « coussin de sécurité » face aux fluctuations de l’industrie. À long terme, l’expansion des actifs légers dans le tourisme culturel, l’amélioration de la force produit des projets immobiliers et l’acquisition foncière ciblée feront progressivement avancer la réparation des performances et l’amélioration de la rentabilité. En tant qu’« entreprise centrale avec deux activités principales, tourisme culturel + immobilier », China Overseas City A consolide aujourd’hui sa base en période d’ajustement du cycle : elle utilise les flux de trésorerie comme bouclier, et l’innovation des produits et des modèles comme lance, afin d’accumuler l’élan nécessaire au développement de haute qualité.

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