Perte de 1,7 milliard, le groupe immobilier瑞安房地产 enregistre sa première perte en cinq ans, 罗康瑞 : la correction du marché n'est pas encore terminée, la rénovation urbaine est la priorité du développement futur

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« Au cours de la dernière année, l’environnement de l’exploitation immobilière n’a pas été facile, avec une très forte pression, et la croissance du marché de la consommation a été extrêmement lente. En tant que promoteur, j’ai aussi le sentiment que le marché du financement est très difficile, et qu’il faut particulièrement se concentrer sur la liquidité. » a déclaré Rong Kangrui, avec émotion.

Le soir du 26 mars, l’entreprise immobilière cotée à Hong Kong (00272.HK), Real Estate de Rui An (ci-après « Rui Fang »), a tenu une conférence de publication des résultats 2025. Ont assisté à la réunion le président de Rui Fang, Rong Kangrui, le vice-président, Rong Baoyu, le directeur financier et directeur des investissements Sun Xihao, le directeur général Wang Ying, ainsi que, entre autres, Zhang Bin, directeur général de la filiale de Rui Fang, Rui An New Town Co., Ltd.

Selon le rapport sur les résultats publié l’après-midi même, en 2025, les revenus de Rui Fang se sont élevés à 4,093 milliards de yuans, en baisse de 49,92 % en glissement annuel ; le bénéfice attribuable aux actionnaires s’est établi à -1,782 milliard de yuans, première perte sur les cinq dernières années.

À ce sujet, le directeur financier et directeur des investissements Sun Xihao a expliqué que cette perte provient principalement de la dépréciation des évaluations des immeubles loués de la société et des provisions pour dépréciation des stocks, et qu’il ne s’agit pas d’une perte réelle. Si l’on exclut l’effet des deux éléments, Rui Fang a enregistré en 2025 un bénéfice central de 397 millions de yuans, en baisse de 12 % en glissement annuel.

En regardant vers l’avenir, Rong Kangrui estime que l’ajustement du marché immobilier n’est pas encore terminé ; cela devrait encore durer deux ou trois ans, et la tendance à un point bas se maintiendra. Toutefois, il a aussi indiqué que le marché a encore une demande pour des biens immobiliers de haute qualité, et que la rénovation urbaine et la transformation des « villages en ville » seront des priorités du développement futur.

Les revenus de vente de biens immobiliers enregistrés l’an dernier n’ont été que de 500 millions, et il reste 17,2 milliards de montants à comptabiliser

En consultant les états financiers, on peut constater que la « cause principale » à l’origine du fait que les revenus de Rui Fang en 2025 ont été réduits de moitié, est avant tout le net recul de l’ampleur des revenus des ventes d’immeubles.

En 2025, Rui Fang n’a enregistré comme ventes d’immeubles reconnues comme revenus qu’un montant de 499 millions de yuans, contre 4,356 milliards de yuans en 2024, soit une diminution de 3,857 milliards de yuans. Et la raison derrière cela est que, en 2025, Rui Fang n’a achevé aucun nouveau projet résidentiel.

Bien qu’il y ait très peu de revenus à comptabiliser, Rui Fang a tout de même bien performé sur la vente de nouveaux logements. En 2025, Rui Fang a réalisé un montant de ventes immobilières contractuelles de 7,916 milliards de yuans, dont 7,246 milliards de yuans pour le résidentiel et 670 millions de yuans pour l’immobilier commercial.

D’après le directeur général Wang Ying, les ventes contractuelles de Rui An l’an dernier provenaient principalement de deux projets : « Cuì Hú Tiāndì · Liù Hé » à Shanghai et « Wuhan Tiāndì · Yún Yì » à Wuhan.

Parmi eux, pour « Cuì Hú Tiāndì · Liù Hé », les villas individuelles et les maisons en rangée, en raison de leur rareté et de la façon de vivre unique qu’elles incarnent, ont de nouveau suscité un fort intérêt et de nombreuses intentions de réservation de la part d’une clientèle très fortunée. Toutes les villas individuelles et toutes les maisons en rangée pour lesquelles les permis de prévente avaient déjà été obtenus sont désormais vendues, et les autres villas en attente seront prêtes à conclure des contrats dès que les permis de prévente seront approuvés. Quant à « Wuhan Tiāndì · Yún Yì », en tant que dernière offre résidentielle de Wuhan Tiāndì, l’élan des ventes après sa mise sur le marché a également été très solide. À la fin 2025, le taux de commercialisation dépassait déjà 72 %, et le volume de transactions a largement dépassé les autres projets immobiliers haut de gamme de la même zone. À l’heure actuelle, le projet est presque arrivé à la liquidation complète.

Wang Ying a révélé qu’à la fin 2025, Rui Fang avait déjà verrouillé des montants de ventes atteignant 17,231 milliards de yuans, destinés à être reconnus comme revenus officiels, et qui seront livrés en 2026 et par la suite, et seront reconnus dans les performances ultérieures.

Loyer commercial en hausse sur trois années consécutives

Par rapport aux ventes d’immeubles, les revenus de loyers commerciaux, qui constituent une autre activité centrale de Rui Fang, sont encore plus impressionnants.

D’après les informations disponibles, en 2025, les marchés des immeubles de bureaux à l’échelle nationale et celui des biens immobiliers commerciaux étaient dans une concurrence extrêmement intense. À titre d’exemple à Shanghai, des données de JLL montrent que le loyer des bureaux à Shanghai sur l’année a été de 5,2 yuans par mètre carré et par jour, soit une baisse de 11,6 % par rapport à la même période de l’année précédente ; s’agissant de l’immobilier de détail, les loyers des centres commerciaux situés dans les zones centrales et ceux des zones non centrales à Shanghai ont reculé de 4,3 % et 6,4 % respectivement en glissement annuel.

Les états financiers montrent qu’en 2025, Rui Fang a enregistré des revenus de loyers et revenus connexes (y compris ceux des entreprises en coentreprise et des entreprises associées) de 3,625 milliards de yuans, en hausse de 2 %, maintenant une croissance sur trois années consécutives. Parmi lesquels, les loyers des immeubles situés dans le siège à Shanghai et les revenus connexes se sont élevés à 2,826 milliards, représentant 78 % du total des revenus de loyers, en hausse de 3 %.

Parmi de nombreux projets, Hongshoufang, dont l’ouverture a eu lieu fin septembre 2023, a vu ses revenus locatifs et revenus connexes augmenter de 49 % en glissement annuel, principalement porté par la hausse du taux de location des ensembles de bureaux ; tandis que les revenus locatifs et revenus connexes de Shanghai Tiāndì ont augmenté de 14 %, principalement grâce à l’ouverture de Dongtai Li ; et ceux de Panlong Tiāndì ont augmenté de 7 %.

Cependant, dans un contexte de concurrence de marché féroce, Rui Fang n’a pas non plus échappé à ces impacts. Dans son rapport financier, la société a également indiqué que les loyers de renouvellement pour ses biens immobiliers de détail et ses immeubles de bureaux ont tous deux reculé en 2025.

Pour la stratégie opérationnelle de Rui An New Town pour 2026, le directeur général Zhang Bin a déclaré que le segment de détail augmenterait continuellement les fondamentaux tels que le chiffre d’affaires et le flux de clients grâce à des approches innovantes et diversifiées, afin de parvenir à une situation gagnant-gagnant avec les locataires. À titre d’exemple à Shanghai, la société peut s’appuyer sur des flux de clients externes pour créer des avantages différenciés pour le segment de détail, tout en lançant continuellement des contenus d’expériences culturelles correspondant aux caractéristiques de Tiāndì, afin de stimuler l’amélioration du mix des locataires. Quant au segment des bureaux, il augmentera en priorité le taux d’occupation, en renforçant la compétitivité via une stratégie de location flexible et des services haut de gamme tels que la rénovation sur mesure et le travail de bureau durable, tout en étendant continuellement des services à valeur ajoutée en dehors de l’espace.

Accent sur les actifs légers pour renforcer la rénovation urbaine

En relisant les rapports financiers antérieurs, on constate qu’au cours des dernières années, les réserves foncières de Rui Fang dans son bastion à Shanghai ont rapidement diminué. À la fin 2025, la superficie totale de construction disponible à la location et à la vente pour les projets en cours et destinés à l’être sous Rui Fang, situés à Shanghai, était de 169 000 m² ; et fin 2020, ce chiffre était de 2,08 millions de m². Sur les cinq dernières années, cela a diminué de plus de 1,9 million de m².

En matière d’expansion de projets, la « stratégie d’actifs légers » est devenue le choix de Rui Fang. Lors de cette conférence sur les résultats, la direction a également reconnu que, dans l’environnement de marché actuel, la stratégie d’actifs légers permet non seulement d’équilibrer les investissements de Rui Fang en matière de fonds et de capitaux, mais aussi de maintenir une expansion saine en termes d’échelle.

En 2025, les performances de Rui Fang dans l’expansion d’actifs légers ont également été remarquables. Pendant la période, Rui Fang a réussi à ajouter deux projets d’actifs légers : respectivement le projet résidentiel haut de gamme « Yongxinli » situé au sein du quartier New Town de Shanghai, et le projet de transformation des « villages en ville » « Shanghai Sanlin » situé dans le district de Pudong à Shanghai. Pour le premier, la participation réelle de la société est de 15 % ; pour le second, elle est de 13,26 %.

D’après les informations communiquées par Wang Ying, Yongxinli sera développé et exploité avec la marque de Cuì Hú Tiāndì. À l’heure actuelle, les travaux d’installation et de relocalisation liés au déménagement du site sont entièrement terminés ; le projet prévoit de commencer officiellement les travaux au cours du premier semestre de cette année, avec une livraison globale prévue pour 2031. Quant au projet Sanlin, il devrait être achevé en 2035.

Les derniers états financiers montrent qu’à la fin 2025, le nombre total de projets de réserve en actifs légers de Rui Fang est passé à 4 ; l’envergure des projets en construction et à construire concerne 1,22 million de m² résidentiels et 291 000 m² commerciaux.

On apprend que les 4 projets d’actifs légers développés par Rui An proviennent de la rénovation urbaine et de la transformation des « villages en ville ». À ce sujet, le directeur général Wang Ying a expliqué que ces dernières années, le gouvernement a renforcé les efforts pour promouvoir la transformation des « villages en ville ». En 2025, la municipalité de Shanghai a également publié un nouveau plan quinquennal de rénovation urbaine sur trois ans, et a précisé que le plan global de transformation des « villages en ville » serait lancé en 2026, afin d’accélérer le développement de haute qualité de la ville. Dans ce contexte, la transformation des « villages en ville » est devenue un point d’appui de la rénovation urbaine.

« Panlong Tiāndì est l’un des exemples de réussite bien connus de la transformation des « villages en ville » à Shanghai. Il améliore non seulement l’environnement de la zone, mais contribue aussi efficacement à la prospérité économique de la région. Le succès de ce projet démontre pleinement l’excellence de Rui An dans le domaine de la transformation des « villages en ville », et nous donne également une grande confiance dans les perspectives de projets comparables comme Sanlin New Town, Zhaolou New Town, etc. », a déclaré Wang Ying.

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