Rapport annuel en observation | La difficile « dés-Hengda » d'Hengda Property

Point de vue Net. Le 25 août 2025, le groupe Evergrande a officiellement été radié de la Bourse de Hong Kong, mais les créances clients rendues plus difficiles à recouvrer continuent d’avoir des effets négatifs persistants sur Evergrande Property ; « se débarrasser d’Evergrande » devient l’une des tâches incontournables.

Les résultats annuels 2025 publiés par Evergrande Property le 27 mars montrent que, dans l’ensemble, la performance de 2025 a suivi une légère hausse. Compte tenu de l’impact d’une « traîne » de la société mère et de la période d’ajustement dans le secteur de la gestion immobilière, une telle performance n’est déjà pas facile à obtenir.

Les données indiquent qu’en 2025, Evergrande Property a réalisé un chiffre d’affaires d’environ 13,678 milliards de RMB, soit une croissance d’environ 7,2 %, principalement grâce à l’augmentation des surfaces sous gestion et à l’amélioration du recouvrement des services de base.

À la fin de 2025, les surfaces sous gestion atteignaient environ 601 millions de m². Sur l’année, environ 45 millions de m² de nouvelles surfaces ont été signées avec des tiers ; le revenu annuel saturé des contrats dépassait 1,1 milliard de RMB, en hausse d’environ 7,3 %. Parmi elles, le taux d’entrée des nouveaux projets est de 92,1 %, ce qui contribue rapidement aux flux de trésorerie et aux bénéfices.

Pression sur la rentabilité, amélioration de la trésorerie

Le chiffre d’affaires a augmenté d’une année sur l’autre, mais la rentabilité reste sous pression.

Sur la période considérée, la marge brute d’Evergrande Property était d’environ 2,505 milliards de RMB, enregistrant une hausse de 2,5 % d’une année sur l’autre. La marge brute est passée de 19,2 % en 2024 à 18,3 % ; le bénéfice net était d’environ 1,009 milliard de RMB, en baisse d’environ 2,2 % ; le bénéfice attribuable aux actionnaires de la société s’établissait à environ 987 millions de RMB, en baisse d’environ 3,4 %.

La baisse du profit s’explique principalement par la hausse des coûts de vente, la chute brutale des revenus des services à valeur ajoutée non liés aux propriétaires, ainsi que par la suppression des revenus liés aux biens immobiliers vacants de parties liées.

Le rapport indique qu’en 2025, les coûts de vente d’Evergrande Property se sont élevés à 11,173 milliards de RMB, soit une hausse de 8,3 % d’une année sur l’autre. Les revenus des services à valeur ajoutée non liés aux propriétaires ont chuté, passant de 97,615 millions de RMB l’an dernier à 28,483 millions de RMB, soit une baisse de 70,8 %.

En appliquant le principe de prudence, Evergrande Property a exclu au cours de l’année des revenus de services de gestion de biens vacants d’environ 510 millions de RMB liés à des parties liées, et n’a pas comptabilisé de revenus correspondants pour des clients tiers dont le risque de crédit a nettement augmenté lorsque les paiements étaient en retard.

Sur cette partie, Evergrande Property s’exprime ainsi dans la section du rapport « Risque de pertes majeures impossibles à recouvrer » : « Étant donné que le groupe China Evergrande est en cours de liquidation, les perspectives de bénéfices économiques que le groupe s’attend à obtenir du groupe China Evergrande ne sont pas optimistes, et il existe un niveau élevé d’incertitude… Le groupe prévoit que le montant des revenus de services pour l’exercice clos le 31 décembre 2025 sera d’environ 510,060,000 RMB. Le groupe ne comptabilise aucun revenu au titre desdits services de gestion immobilière livrés, et, conformément aux lois et accords applicables, prendra dans la mesure du raisonnable des mesures pour recouvrer les créances dues auprès des parties concernées, afin de préserver activement les intérêts du groupe. »

L’attitude est clairement indiquée, mais la question de savoir si ces revenus pourront être recouvrés comme espéré demeure incertaine. En effet, d’après les données divulguées par le passé, la dette de China Evergrande s’élève à 2,4 billions de RMB, tandis que les capitaux propres nets sont de -644,2 milliards de RMB ? Elle se trouve déjà dans un état grave d’insolvabilité, « actifs insuffisants pour faire face aux dettes ».

Malgré le retard de versement de grosses sommes, les flux de trésorerie d’Evergrande Property ont tout de même enregistré une amélioration.

Le rapport mentionne qu’à partir de 2021, Evergrande Property a subi une forte pression opérationnelle en raison de l’utilisation non conforme de sommes importantes par des parties liées et d’autres problèmes. Face aux défis, Evergrande Property a mené en profondeur une transformation opérationnelle approfondie. Sous la conduite de la direction, l’entreprise a ajusté la structure des activités, renforcé la gestion des fonds et amélioré l’efficacité opérationnelle, ce qui a permis de neutraliser le risque. Les flux de trésorerie de l’entreprise deviennent de plus en plus solides et la situation opérationnelle s’améliore continuellement.

À la fin de la période, la trésorerie et équivalents de trésorerie d’Evergrande Property s’élevaient à environ 4,19 milliards de RMB, soit une forte hausse d’environ 55,3 % d’une année sur l’autre. Plus important encore, les actifs courants nets ont augmenté d’environ 5,538 milliards de RMB par rapport à fin 2021, revenant à environ 875 millions de RMB, et l’entreprise est parvenue à passer d’un solde négatif à un solde positif.

Quatre segments : entrées et sorties

Les revenus d’Evergrande Property proviennent principalement de quatre activités ; la divergence de performance entre les segments peut également refléter l’orientation du changement stratégique.

Tout d’abord, pour les services de gestion immobilière de base, Evergrande Property a réalisé en 2025 un chiffre d’affaires d’environ 11,498 milliards de RMB, soit 84,1 % du chiffre d’affaires total, avec une croissance de 7,6 %.

Parmi eux, les revenus des services de gestion immobilière de base s’élevaient à environ 11,47 milliards de RMB, en hausse de 8,3 %, résultat de l’augmentation des surfaces sous gestion et de l’efficacité de la stratégie « promouvoir la facturation par les services ». Les revenus des services à valeur ajoutée non liés aux propriétaires ont, eux, chuté de 97,62 millions de RMB l’an dernier à 28,48 millions de RMB, soit une baisse de 70,8 %, liée directement au ralentissement du secteur immobilier et au rétrécissement des activités des parties liées.

Deuxièmement, les services de vie communautaire, considérés comme « moteur de croissance », ont généré sur la période environ 1,009 milliard de RMB, soit une croissance de 10,7 %. Cela comprend, notamment, les revenus des services à domicile ciblant les besoins des propriétaires, proches de 100 millions de RMB, en hausse d’environ 39,9 % ; l’expansion à grande échelle des revenus liés à l’eau potable à distribution directe et aux besoins de recharge en énergies nouvelles, soit environ 150 millions de RMB, en hausse de 36,8 % ; et les services de tourisme communautaire déployés à grande échelle, avec plus de 90 000 clients servis sur l’année, générant environ 40 millions de RMB de revenus, qui sont devenus un nouveau point de croissance.

Troisièmement, les services de gestion d’actifs ont apporté une contribution solide à la croissance du chiffre d’affaires annuel : l’entreprise a enregistré environ 798 millions de RMB de revenus sur l’année, en hausse de 2,7 %. Dans son rapport annuel, Evergrande Property indique que, s’appuyant sur des ressources communautaires, l’entreprise approfondit l’activité de location et de vente de logements. Au total sur l’année, le volume de transactions promues dépasse 6,9 milliards de RMB, les revenus dépassent 100 millions de RMB, en hausse de 42,1 %.

Par rapport aux trois segments ci-dessus, les revenus des services d’exploitation communautaire ont été d’environ 373 millions de RMB sur l’année, en baisse de 1,9 %. Evergrande Property estime que les services d’exploitation communautaire subissent une pression cyclique, principalement due à l’environnement de marché externe ; la demande en marketing communautaire des commerçants et en coopération des sites se contracte.

D’après les activités actuelles, Evergrande Property s’est manifestement largement extrait des « transactions avec les parties liées ».

Les sources de revenus montrent que la part des revenus provenant de tiers atteint déjà 99,8 %, tandis que la part des revenus des parties liées ne représente que 0,2 %. Au cours de l’année, environ 45 millions de m² de surfaces ont été nouvellement signées avec des tiers ; le revenu annuel saturé des contrats dépasse 1,1 milliard de RMB, en hausse d’environ 7,3 %. Le taux d’entrée des nouveaux projets sur l’année fiscale 2025 atteint même 92,1 %.

Parmi les nouveaux projets, les projets non résidentiels ont un revenu annuel saturé d’environ 880 millions de RMB, représentant environ 80 %. Dont les revenus annuels saturés de l’activité de transport ferroviaire/du rail atteignent environ 100 millions de RMB, en hausse d’environ 248,6 %, avec la mise en œuvre réussie de projets de référence tels que des zones de services d’autoroutes du Fujian et du Guizhou, etc. Les revenus annuels saturés des segments hôpital et école atteignent environ 170 millions de RMB, en hausse d’environ 54,0 %, avec la mise en œuvre réussie de projets représentatifs tels que l’Université des sciences et technologies de l’Est de Ningbo et le Deuxième hôpital populaire de Jingdezhen…

Il reste encore des problèmes à résoudre

Au moment où la performance s’améliore, Evergrande Property fait toutefois face à de multiples défis.

D’abord, le risque lié aux parties liées se transmet en continu. L’annonce indique clairement que les problèmes des parties liées ont affecté la conversion de certains projets et la rentabilité des activités concernées, tout en limitant le développement de la marque et l’expansion sur le marché.

Les impacts concrets incluent notamment : les provisions pour dépréciation à hauteur du montant intégral comptabilisées pour les comptes commerciaux à recevoir auprès de parties liées et autres créances ; et le fait que, en raison de problèmes tels que la présentation, par le passé, par les parties liées à des propriétaires de produits de gestion de patrimoine pouvant impliquer certaines filiales de la société et des employés, ainsi que des questions où, lors de promotions immobilières des parties liées, des engagements de frais de service de gestion n’auraient pas été honorés, cela a directement affecté la volonté des propriétaires de payer et le recouvrement des créances clients.

Deuxièmement, la pression sur le recouvrement des créances clients. Le rapport annuel montre qu’à la fin de 2025, les comptes commerciaux à recevoir d’Evergrande Property étaient d’environ 2,651 milliards de RMB, avec une structure d’ancienneté insatisfaisante : les créances âgées de plus d’un an représentent plus de 40 %.

Troisièmement, l’incertitude quant au recouvrement des pertes majeures. Concernant l’événement de séquestre de dépôts atteignant 13,4 milliards de RMB en 2021, exécuté de force, la société a certes obtenu une partie de jugements favorables entrés en vigueur, mais l’annonce reconnaît franchement : « dans la mesure où, compte tenu de la situation du groupe China Evergrande et des parties responsables connexes, il existe encore une incertitude majeure quant aux montants recouvrés par le groupe au titre de ces pertes ».

Le changement potentiel du contrôle effectif est aussi un gros problème. L’annonce indique que les liquidateurs de China Evergrande et de CEG Holdings continuent de négocier la vente de leurs actions dans Evergrande Property avec des soumissionnaires concernés. La liquidation de l’actionnaire majoritaire pourrait entraîner un changement du contrôle de la société, ce qui pourrait affecter la stabilité de l’équipe de direction de l’entreprise.

En plus des problèmes internes, les pressions communes du secteur exercent aussi une traction sur Evergrande Property, telles que les défis liés à l’ajustement du marché en amont de l’immobilier, la hausse persistante des coûts rigides et l’évolution des besoins des propriétaires, qui mettent également à l’épreuve la qualité de la rentabilité et la capacité de développement durable.

Face à des difficultés multiples, la stratégie d’Evergrande Property consiste à agir sur trois plans : la qualité, la technologie et la mise sur le marché.

Le rapport annuel indique que l’entreprise s’articule autour de trois axes principaux : « rafraîchir l’apparence des installations », « standardiser les normes de service » et « communiquer à distance nulle ». Au moyen notamment du plan « rafraîchir la maison », de l’itération du système de services standardisés et de mécanismes de communication habituels avec les propriétaires. En parallèle, l’entreprise continue d’optimiser les normes de gestion des revenus publics, et s’efforce de reconstruire la confiance avec les propriétaires en appliquant le principe « transparence claire, utilisation conforme ».

Sur le plan technologique, la transformation numérique est un mot-clé fréquent dans le rapport annuel d’Evergrande Property. Il est indiqué que l’entreprise a déjà construit une plateforme intégrée couvrant l’ensemble des scénarios de services de gestion immobilière. Ces applications couvrent plus de 90 % des surfaces sous gestion. Sur cette base, l’entreprise a aussi créé une société de services technologiques afin de reconstruire, de manière standardisée et sous forme de produits, les systèmes internes, tout en apportant un soutien à l’extérieur. Dès la première année de mise en œuvre à l’extérieur, elle a signé près de 150 entreprises externes de services immobiliers.

En matière d’expansion du marché, l’entreprise maintient le principe « privilégier la qualité plutôt que l’échelle », s’appuyant sur la stratégie de marque « 1+4+N », et se concentre sur des marchés de niche à forte valeur tels que les hôpitaux, les écoles, les parcs industriels et les transports ferroviaires/du rail. Parmi les projets nouvellement signés pendant l’année, la part du revenu annuel saturé des projets non résidentiels est d’environ 80 % ; dont les activités de transport ferroviaire/du rail affichent une croissance d’environ 248,6 % en glissement annuel ; et les segments hôpital et école progressent d’environ 54,0 %. Dans le même temps, l’entreprise procède à des ajustements prudents des projets de faible qualité et d’efficacité insuffisante.

Avec autant de fardeaux historiques en suspens, et si l’on doit trouver une issue, la voie « se débarrasser d’Evergrande » pourrait être le meilleur choix possible pour Evergrande Property aujourd’hui.

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