Une spécialisation, une double impulsion pour une écologie d'excellence : China Overseas Land & Investment vise le « 14e Plan quinquennal » et s'engage vers une entreprise immobilière de classe mondiale | Analyse approfondie du rapport annuel

En 2025, l’immobilier reste dans une phase charnière de corrections approfondies et de recomposition de la structure, l’assainissement du secteur s’intensifiant continuellement. Les promoteurs immobiliers font tous face à de multiples défis, notamment la contraction des marges bénéficiaires. La gestion prudente constitue la barrière essentielle pour traverser le cycle. Dans ce contexte, China Overseas Land & Investment (CNOOC) présente un bilan de haute qualité conjuguant croissance et solidité, grâce à une stratégie de développement prudente, à une solide capacité de services produit et à une maîtrise financière rigoureuse.

Le 31 mars, China Overseas Land & Investment a publié son rapport de performance 2025. Il ressort que, sur l’ensemble de l’année, la société a réalisé un chiffre d’affaires de 1680,9 milliards de RMB (même devise ci-après), un bénéfice opérationnel de 208,1 milliards de RMB, et une marge brute de 15,5 %. Sur la période, le bénéfice attribuable aux actionnaires s’élève à 126,9 milliards de RMB, et le bénéfice de base attribuable aux actionnaires à 130,1 milliards de RMB.

Il convient de noter qu’en dépit d’une concurrence commerciale acharnée, China Overseas Land & Investment consolide l’avantage des entreprises leaders : deux victoires consécutives dans les ventes en équité, trois victoires consécutives dans la prise de terrains d’investissement, affichant ainsi une position de « double leader » qui illustre la domination durable des forts. Le rapport indique qu’en 2025, l’entreprise a réalisé 2512,3 milliards de RMB de ventes sous contrat, dont les ventes en équité se classent à nouveau au 1er rang du secteur. Sur l’ensemble de l’année, le montant des investissements fonciers nouvellement engagés atteint 1186,9 milliards de RMB, et le montant d’achats fonciers en équité s’élève à 924,2 milliards de RMB ; l’entreprise se classe pour la troisième année consécutive au 1er rang du secteur, jetant ainsi des bases solides pour la croissance future.

(De gauche à droite) M. Guo Guanghui, vice-président, M. Yan Jianguo, président, M. Zhang Zhichao, directeur général exécutif

Lors de la conférence de publication des résultats, le président du conseil d’administration, M. Yan Jianguo, a déclaré que, en 2025, China Overseas Land & Investment a maintenu la situation financière la plus solide du secteur et une capacité bénéficiaire de niveau de leader. À l’avenir, China Overseas Land & Investment mettra en œuvre une structure stratégique d’activité « une spécialité et deux moteurs, avec un écosystème optimal ». « Une spécialité » consiste à se concentrer sur la voie principale du développement et de l’exploitation d’actifs immobiliers. « Deux moteurs » signifie développer en parallèle location et vente afin de renforcer le double entraînement entre le développement résidentiel et les activités opérationnelles. « Un écosystème optimal » correspond à l’utilisation de la plateforme de développement et d’exploitation immobilière pour développer des activités écologiques en amont et en aval, telles que la gestion de la chaîne d’approvisionnement, la conception en ingénierie, la technologie numérique, la construction déléguée (EPC/gestion de projets par un tiers), etc. Cela vise à donner davantage de puissance à la voie principale pour améliorer la compétitivité, et à créer une boucle fermée de capacités et d’avantages de scénario « chaîne de valeur complète, écosystème optimal ».

Deux excellences en matière de services produit, approfondissement des grandes villes clés avec des résultats concrets

Les performances de vente reflètent directement la compétitivité d’une entreprise sur le marché. En 2025, alors que la demande du secteur nécessite encore une réparation, China Overseas Land & Investment, grâce à une stratégie de positionnement urbain précise et à une capacité solide de services produit, parvient à se hisser en tête des performances commerciales du secteur.

Le rapport indique qu’en 2025, les revenus de l’activité de développement immobilier de China Overseas Land & Investment s’élèvent à 1567,7 milliards de RMB. Sur l’année, le montant des ventes de biens immobiliers sous contrat atteint 2512,3 milliards de RMB, l’entreprise se classant à nouveau en première place du classement des ventes en équité des promoteurs immobiliers, avec une surface de vente correspondante de 10,56 millions de mètres carrés.

D’après les données de l’Institute China Index (CRIC), en 2025, le total des ventes en équité des 100 principaux promoteurs immobiliers a reculé d’environ 18,4 % en glissement annuel, tandis que le nombre de promoteurs de niveau « 100 milliards » s’est encore contracté à 10 entreprises. Pendant le cycle d’ajustement du secteur, China Overseas Land & Investment réalise, à contre-courant, des ventes en équité qui restent en tête, témoignant clairement de sa force concurrentielle sur le marché.

China Overseas Land & Investment indique que les performances commerciales de niveau leader du secteur résultent de deux stratégies de développement : premièrement, l’entreprise se concentre fortement sur la sécurité et la certitude, en priorisant les villes de niveau première ligne, afin de saisir les opportunités structurelles des autres villes clés. Deuxièmement, le groupe améliore sa part de marché grâce à « de bons produits et de bons services ».

Le rapport indique qu’en 2025, China Overseas Land & Investment a réalisé, dans cinq villes de Hong Kong et de Pékin, Shanghai, Guangzhou et Shenzhen (les « cinq villes »), un montant de ventes sous contrat de 1254,4 milliards de RMB, soit 57,3 % du total des ventes sous contrat. Parmi elles, à Pékin, les ventes sous contrat atteignent 502,6 milliards de RMB ; à Hong Kong, elles s’élèvent à 222,3 milliards de RMB, et le montant des ventes se hisse pour la première fois au 5e rang du marché de Hong Kong.

Par ailleurs, en 2025, China Overseas Land & Investment a publié en premier lieu le système « China Overseas Good Homes LivingOS », mettant en œuvre intégralement les standards de construction de « bon logement ». Parmi les premières mises sur le marché et commercialisations, des projets tels que Wanji Jiu Xu à Pékin et Yun Di Jiu Zhang à Shanghai ont rencontré un succès immédiat et se vendent bien. En parallèle, l’entreprise continue d’optimiser la plateforme de services clients « China Overseas · Maison de Bonheur », afin d’améliorer l’expérience client sur l’ensemble du cycle de vie. China Overseas s’engage activement à honorer la promesse « Choisir en toute confiance China Overseas ». Au cours de l’année, elle a livré à temps et en respectant la qualité plus de 46 000 logements, avec un taux de livraison ponctuelle de 100 %.

Une croissance régulière des ventes et une amélioration constante de la réputation du marché permettent au groupe de maintenir une capacité de recouvrement des paiements à un niveau de leader. En 2025, China Overseas Land & Investment a recouvré 1704,9 milliards de RMB au titre des ventes. Dans le détail, le recouvrement des ventes à Pékin dépasse 300 milliards de RMB, tandis qu’à Shanghai et à Shenzhen il dépasse respectivement 200 milliards de RMB.

Un volume élevé de recouvrement fournit une base de financement solide aux investissements fonciers du groupe, formant ainsi un cycle vertueux « ventes – recouvrement – acquisition de terrains ». Le rapport indique qu’en 2025, China Overseas Land & Investment a obtenu 35 parcelles de terrain, portant à 4,99 millions de mètres carrés la surface de planchers constructibles (total de stock foncier nouvellement acquis), dont 4,45 millions de mètres carrés en équité. Le montant total des achats fonciers s’élève à 1186,9 milliards de RMB, et le montant des achats fonciers en équité à 924,2 milliards de RMB ; le montant des achats fonciers nouvellement engagés reste au 1er rang du secteur. En outre, dans les « cinq villes » (Hong Kong, Pékin, Shanghai, Guangzhou et Shenzhen), la part des montants des achats fonciers en équité représente environ 73,9 %, mettant en évidence un avantage dans la structure des volumes.

Des données de CREE (Ctresearch) montrent qu’au premier trimestre 2026, China Overseas Land & Investment a réalisé un montant de ventes sous contrat de 515,1 milliards de RMB, soit une hausse de 11 % en glissement annuel ; les ventes en équité restent solidement au 1er rang du secteur.

Optimisation de la qualité et de l’efficacité de l’exploitation commerciale, l’introduction de REITs ouvre un nouveau parcours pour l’activité de gestion d’actifs

Tout en assurant un développement robuste de l’activité de développement, China Overseas Land & Investment renforce continuellement ses efforts dans le segment des immeubles commerciaux générateurs de revenus, en activant la valeur des actifs via une gestion plus fine. Elle renforce l’influence de marque grâce à des projets vitrine, et saisit également une percée clé dans l’activité de gestion d’actifs avec le succès de l’introduction des REITs publics du secteur commercial, afin de consolider durablement le schéma à double roue « logement + commerce ».

Le rapport indique qu’en 2025, les revenus des immeubles commerciaux de China Overseas Land & Investment s’élèvent à 72 milliards de RMB. Parmi eux, les revenus des bureaux s’élèvent à 34,7 milliards de RMB, ceux des centres commerciaux à 23,9 milliards de RMB, ceux des appartements en location longue durée à 3,5 milliards de RMB, et ceux des hôtels et autres immeubles commerciaux à 9,9 milliards de RMB.

Il est particulièrement à noter que, pour la première fois en 2025, les revenus des immeubles commerciaux de China Overseas ont couvert intégralement, à l’échelle de l’entreprise, les dépenses totales d’intérêts de la société. Cela indique que ses activités détenues en portefeuille disposent déjà d’une capacité indépendante de « génération de trésorerie », et qu’elles peuvent couvrir les coûts financiers grâce à un flux de trésorerie stable, ouvrant ainsi un nouvel espace de croissance pour les profits de la société.

Il est par ailleurs indiqué que, en 2025, China Overseas Land & Investment a ajouté et mis en exploitation au total six immeubles commerciaux à Pékin, Nankin, Shanghai et Shenzhen. La superficie totale construite mise en exploitation augmente de 280 000 mètres carrés. Parmi eux, le complexe commercial China Overseas Da Jixiang à Pékin est devenu un nouvel emblème des loisirs et de la consommation au sein du deuxième périphérique de Pékin.

En outre, en 2025, China Overseas Land & Investment a réalisé une percée importante dans le domaine de la gestion d’actifs d’immobilier productif de revenus. Elle a achevé la mise en place réussie de la plateforme de REITs publics commerciaux. Le 31 octobre 2025, le REIT commercial de China Overseas a été introduit avec succès à la Bourse de Shenzhen. China Overseas Land & Investment indique qu’il s’agit d’une mesure stratégique importante pour promouvoir un développement de haute qualité des activités opérationnelles, permettant de boucler le cycle complet du capital « investir, financer, construire, gérer, se retirer », afin d’asseoir des bases solides pour la transition ultérieure vers l’activité de gestion d’actifs (asset management).

Des acteurs du secteur estiment que, dans la grande tendance du secteur de l’immobilier qui évolue du développement vers l’asset management, le succès de l’introduction des REITs commerciaux de China Overseas ne fait pas que connecter les canaux de sortie et d’appréciation des actifs commerciaux ; il établit aussi une référence pour la titrisation des actifs opérationnels dans le secteur, offrant des expériences réplicables pour les promoteurs immobiliers qui explorent des modèles d’asset management à faible capital immobilisé et à rotation rapide.

Un « label vert » financier solide pour protéger la stabilité, ESG et notations de crédit en tête du secteur

Grâce à une stratégie de positionnement précise, à une capacité solide de services produit et à des principes de développement prudents, China Overseas Land & Investment maintient en permanence une structure financière saine, des réserves de trésorerie abondantes et des coûts de financement inférieurs à la moyenne du secteur, permettant la synergie entre activité et développement durable.

Les données montrent que, en 2025, China Overseas Land & Investment a enregistré un flux net de trésorerie positif provenant des activités d’exploitation de 167,3 milliards de RMB, et ce maintien d’un flux positif se poursuit depuis de nombreuses années. À la fin de la période, la trésorerie détenue s’élève à environ 1036,3 milliards de RMB, soit 11,3 % de l’actif total ; la taille de la trésorerie disponible et le niveau de liquidité demeurent au plus haut niveau du secteur.

Par ailleurs, la société respecte strictement la ligne de sécurité et cherche activement à se développer. Tous les indicateurs restent à un niveau de leader du secteur, avec maintien de la mention « vert ». À la fin 2025, le ratio actif-passif de China Overseas Land & Investment est de 54,1 %, et l’ensemble des dettes et emprunts s’élève à 2 473,8 milliards de RMB. Parmi elles, les emprunts arrivant à échéance dans l’année s’élèvent à 423,2 milliards de RMB, soit 17,1 % du total des emprunts.

Dans le même temps, China Overseas Land & Investment s’appuie sur deux plateformes de financement en Chine continentale et à l’étranger, en utilisant de manière flexible divers instruments financiers et en planifiant raisonnablement le financement. Le rapport financier indique qu’en 2025, China Overseas Land & Investment a réalisé un financement de 543,8 milliards de RMB sur les marchés domestiques et à l’étranger. Sur l’année, le coût moyen du financement a été ramené à 2,8 % ; le coût du financement se situe dans la tranche la plus basse du secteur.

Grâce à une situation financière robuste, China Overseas maintient un niveau de notations de crédit en tête du secteur. Il s’agit de la seule société immobilière cotée dont deux des trois grandes agences internationales de notation — S&P Global, Moody’s et Fitch — attribuent la note « A- » à China Overseas, ce qui montre la reconnaissance élevée, par ces agences internationales, de l’horizon de développement durable et solide de China Overseas.

Il convient de souligner que, sur le plan du développement durable, la performance de notation de China Overseas Land & Investment poursuit sa progression positive. La note de développement durable de Hang Seng (Hang Seng Sustainability) de la société est passée de A+ à AA-. Elle a continué d’être retenue dans l’indice des entreprises de développement durable Hang Seng, et demeure la seule entreprise immobilière sélectionnée. L’évaluation de développement durable de S&P Global, en termes de score, est passée de 61 à 69, avec un bond important, et a conservé la première place parmi les entreprises immobilières domestiques. La société a été sélectionnée pour la première fois dans l’édition 2025 de l’annuaire de développement durable de S&P Global, et elle est la seule entreprise immobilière retenue. Le score de risque ESG de Morningstar (Sustainalytics) est le meilleur parmi les entreprises immobilières domestiques ; le classement des entreprises immobilières participant à l’évaluation dans le monde est passé de plus haut que les 10 % à un niveau dans les 3 % supérieurs. La notation ESG de MSCI reste au niveau A.

À l’horizon de la période « quinze-cinq » (15e plan quinquennal), Yan Jianguo a déclaré que China Overseas Land & Investment s’efforcera de devenir un leader de l’industrie immobilière chinoise, en visant à construire une entreprise de niveau mondial. L’entreprise s’efforcera d’atteindre les objectifs de développement de « trois leaders », à savoir : « entreprise leader en matière de qualité et de satisfaction des clients ; entreprise leader en matière d’efficacité et de valeur de marque ; entreprise leader dans l’application d’un nouveau modèle de développement immobilier ».