Country Garden la restructuration de la dette devient rentable, la dette avec intérêts diminue de plus de 1000 milliards de yuans

Le journaliste de Securities Times, Li Yingquan

Le 30 mars, le rapport annuel 2025 de Country Garden (02007.HK) a été officiellement publié. Après un ajustement en profondeur du secteur, en 2025, Country Garden a réalisé un chiffre d’affaires de 154,9 milliards de yuans, un bénéfice net attribuable aux actionnaires de 3,26 milliards de yuans, devenant l’une des entreprises immobilières privées ayant parmi les premières mené à bien une restructuration systémique de ses dettes et réussi à afficher un bénéfice comptable.

D’après les états financiers de Country Garden sur les quatre dernières années, 2025 est également l’année la plus performante. En 2022, le rapport annuel de Country Garden, pour la première fois depuis son introduction en bourse, a enregistré une perte : le bénéfice net attribuable aux actionnaires s’est établi à -60,52 milliards de yuans. Par la suite, en 2023 et en 2024, les pertes ont été respectivement de 178,4 milliards de yuans et de 32,835 milliards de yuans. Le passage de la perte au bénéfice constitue manifestement un signe de redressement sur le plan financier.

Réduction de plus d’un millier de milliards des dettes portant intérêt

En parcourant les états financiers de Country Garden pour 2025, « la restructuration de dettes » est sans aucun doute le mot-clé le plus central.

Dans son annonce, Country Garden a également indiqué que la raison essentielle de ce retournement de la performance de la perte vers le bénéfice réside dans les produits non monétaires comptabilisés lors de l’achèvement de la restructuration de ses dettes.

En 2025, Country Garden a fait tout son possible pour avancer la restructuration des dettes domestiques et offshore. Parmi celles-ci, le plan de restructuration de dettes d’environ 17,7 milliards de dollars US à l’étranger a été approuvé par la Haute Cour de Hong Kong et est entré en vigueur officiellement le 30 décembre 2025. Les nouvelles dettes ainsi que les instruments de capitaux propres ont tous deux été émis. La restructuration domestique s’est également déroulée sans heurts : elle démarrera dans l’ordre avec des rachats en numéraire, des options sur des actions et des options de créances ordinaires ; à l’heure actuelle, le programme de rachat en numéraire jusqu’à 450 millions de yuans est déjà lancé, et la société prévoit de le finaliser en avril de cette année.

Contrairement au report de dette généralement pratiqué, l’opération centrale de la restructuration de Country Garden repose sur l’émission de billets convertibles obligatoires pour un montant total pouvant aller jusqu’à environ 13 milliards de dollars US et de parts capitalisées au maximum de 15,5 milliards d’actions, afin de remplacer la dette existante ; le montant total de la dette sera nettement réduit.

À fin 2025, le total des passifs de Country Garden s’élevait à 767,9 milliards de yuans, contre 984,6 milliards de yuans à fin 2024, soit une réduction significative de 216,7 milliards de yuans. Parmi lesquels, les dettes portant intérêt au terme de 2025 se montaient à 148 milliards de yuans, contre 253,5 milliards de yuans au terme de 2024, soit une baisse de 105,5 milliards de yuans, représentant une diminution de 42%.

« C’est un signal très positif. » Le vice-président du China Real Estate Research Institute, Yan Yuejin, a déclaré : « D’après le rapport, cette donnée est étroitement liée à l’effet comptable généré par la restructuration de dettes. La restructuration a permis à l’entreprise de passer d’une perte comptable à un bénéfice comptable ; cela a un effet positif sur le fonctionnement du marché des capitaux, l’activité quotidienne et l’image de l’entreprise. »

Cependant, si l’on retire l’impact des gains liés à la restructuration, Country Garden enregistre malgré tout une perte en 2025. « Cela s’explique principalement par l’impact du secteur : le niveau de marge bénéficiaire brute des activités de développement subit une pression, et par ailleurs, des provisions pour dépréciation ont été constituées davantage pour certains actifs et projets immobiliers. » a déclaré Country Garden.

Country Garden a provisionné pour l’année entière environ 44,5 milliards de yuans correspondant aux stocks (terrains, projets en cours) liés aux projets existants. En outre, sous l’effet conjugué de plusieurs facteurs défavorables, notamment l’environnement macroéconomique, l’environnement sectoriel et la situation financière négative des partenaires, Country Garden a également comptabilisé des pertes de valeur de 10,5 milliards de yuans pour ses actifs financiers et ses garanties financières.

Livraisons sur trois ans : près de 1,15 million d’unités

Assurer les livraisons reste un travail important pour Country Garden. En 2025, la société a achevé cumulativement la livraison d’environ 1,7 million de logements, avec une surface livrée cumulée d’environ 19,82 millions de mètres carrés, concernant 204 villes. De 2023 à 2025, le volume total livré cumulé est proche de 1,15 million d’unités, et le volume de livraisons continue d’occuper la première place du secteur.

Au cours des trois dernières années, Country Garden a mobilisé presque toutes ses ressources pour la mission de « garantir la livraison des logements ». Le rythme d’approvisionnement des nouveaux projets a également été affecté, dans une certaine mesure. D’après le rapport annuel, en 2025, le montant des ventes contractées en droits propres s’élevait à environ 33,01 milliards de yuans, et la surface de vente en droits propres à environ 4,02 millions de mètres carrés.

Même si l’ensemble du secteur immobilier subit une pression, Country Garden conserve une influence relativement élevée dans son bastion, le Guangdong. À titre d’exemple, sur le marché de Shaoguan, selon les données toutes-collines (tous indicateurs) pour 2025, Country Garden a généré des ventes de 2,146 milliards de yuans, se classant première parmi les promoteurs immobiliers locaux.

Depuis 2026, le marché immobilier dans son ensemble montre également des signes de stabilisation et de reprise. D’après les données de China Index Academy, dans le classement des montants de ventes en droits propres des promoteurs chinois et des surfaces de commercialisation pour janvier à février 2026, Country Garden figure à chaque fois dans le top dix.

Le président de Country Garden, Cheng Guangyu, a déclaré que les mois de mars à avril seraient une fenêtre d’observation importante, et a demandé à l’ensemble du personnel de déployer et planifier autour des étapes clés de « l’action du tonnerre printanier » de mars à avril, et de faire avancer systématiquement le travail de vente.

Meng Xinzeng, analyste senior à l’Institut de Recherche Zhongzhi, estime que, en entrant en 2026, les autorités ont émis des signaux clairs de « stabiliser les anticipations » au niveau des politiques. Dès le début de l’année, plusieurs mesures spécifiques ont été mises en œuvre, notamment la prolongation de la politique de remboursement de taxes pour l’échange de logement, le report des prêts des projets de la liste blanche et la baisse d’intérêt structurelle, ainsi que le soutien à la rénovation urbaine, afin de renforcer la confiance du marché en coordonnant les efforts à la fois du côté de la demande et du financement. Globalement, les politiques immobilières sont entrées dans une nouvelle phase visant « à stabiliser les anticipations et à raccourcir le temps d’ajustement ».

Reprise des activités à faible intensité d’actifs

Le journaliste de Securities Times a noté qu’au moment où l’activité immobilière principale, fortement consommatrice d’actifs, subit une pression, les activités à faible intensité d’actifs de Country Garden, représentées par la gestion déléguée et le management commercial, ont montré une nette tendance à la reprise.

À l’époque de « l’âge d’or de l’immobilier », la gestion déléguée, dont le taux de rendement est relativement peu élevé, n’était qu’une activité assez marginale. Aujourd’hui, cette activité est au contraire devenue une source importante de « production de liquidités » (cash généré) pour Country Garden.

« En date de décembre 2025, Phoenix Zhituo a déjà pris en charge plus de 200 projets de gestion déléguée et de construction déléguée, avec une surface totale gérée de près de 20 millions de mètres carrés. À l’heure actuelle, il y a environ 20 projets en cours de gestion déléguée et de construction déléguée, une surface de développement en cours de près de 3 millions de mètres carrés, et une valeur des biens en vente d’environ plus de 30 milliards de yuans, couvrant 20 villes à travers le pays. » a expliqué un responsable de Phoenix Zhituo.

En plus de la gestion déléguée et de la construction déléguée, l’autre activité à faible intensité d’actifs de Country Garden, à savoir le management des commerces, a également fait des progrès positifs au cours de la dernière année et plus.

Un responsable du management des commerces de Country Garden a indiqué qu’entre 2024 et aujourd’hui, Country Garden a ajouté 231 000 mètres carrés de surface gérée pour le management des commerces. Parmi cela, la marque d’hôtels d’appartements en location longue durée « B & Jiajia Apartments » a ajouté plus de 2 400 unités de logement, et l’échelle de gestion se rapproche de 30 000 unités.

« En ce qui concerne les appartements en location longue durée, à l’heure actuelle, presque tous les projets individuels sont en situation bénéficiaire. Pour l’avenir, nous ne mettrons pas l’accent sur le nombre de projets, mais davantage sur “la capacité à faire durablement et correctement chaque projet”, afin d’améliorer progressivement nos capacités d’exploitation systémique. » a déclaré le responsable.

« Deuxième entrepreneuriat » en cours

En novembre 2025, après l’aboutissement de la restructuration de dettes, la présidente du conseil, Yang Huiyan, a pour la première fois proposé le concept de « deuxième entrepreneuriat ». « La réussite de la restructuration témoigne de la reconnaissance des créanciers envers l’avenir de l’entreprise, ce qui offrira à l’entreprise un espace plus large pour retrouver une activité normale. Ensuite, il s’agit de faire progresser systématiquement la “transition de phase” : la transition de phase correspond à un changement, voire à une métamorphose, et surtout au “deuxième entrepreneuriat” de Country Garden. » a déclaré Yang Huiyan.

En mars de cette année, Country Garden a tenu une réunion de gestion mensuelle, où le terme « transition de phase » a été de nouveau évoqué. Yang Huiyan a déclaré : « Depuis mars 2025, en allant vers l’extérieur, à travers des échanges avec nos pairs et des acteurs d’autres secteurs, nous avons exploré en profondeur de nouveaux modèles de développement face aux changements dans l’industrie. Et en donnant la priorité à “assurer la livraison des logements”, en considérant la restructuration de dettes comme l’enjeu principal et en plaçant l’“assurance de l’essentiel” au cœur, nous préparons la transition de phase clé pour 2026. »

Yang Huiyan a également indiqué que 2026 serait « l’année la plus critique pour que Country Garden passe de l’assurance des livraisons à l’exploitation normale ». Elle a déclaré : « Seule une mise en œuvre solide de tous les travaux en 2026 pourra permettre de consolider les bases d’un développement de haute qualité pour les trois à cinq prochaines années et de réaliser une deuxième croissance de Country Garden. »

Récemment, des rumeurs de marché circulaient selon lesquelles Country Garden « rappellerait massivement des employés ayant quitté l’entreprise ». Le journaliste de Securities Times a appris auparavant que le « Règlement de gestion relatif à la réembauche des personnes ayant quitté l’entreprise » existait depuis longtemps en interne et était révisé chaque année en fonction de la situation politique. La dernière révision a eu lieu en janvier de cette année ; il ne s’agit pas d’une politique nouvelle récemment publiée. Par ailleurs, selon les informations du journaliste, Country Garden n’a pas lancé récemment de recrutements à grande échelle ni de recrutements concentrés sur un secteur spécifique ; il s’agit principalement de combler des postes vacants dans le cadre normal.

Yan Yuejin a souligné que cette démarche de Country Garden a une signification indicatrice : « Ce mouvement est un signal de changement substantiel du centre de gravité opérationnel après un ajustement en profondeur ; il s’agit de renforcer progressivement les forces pour les activités existantes et d’entrer dans une étape de “reconstruction de la reprise opérationnelle”. »

Selon le rapport annuel 2025 de Country Garden, à la fin de 2025, le nombre total d’employés de l’entreprise s’élevait à 14 100, soit une baisse d’environ 3 800 par rapport aux 17 900 de la mi-2025.

De plus, selon les résultats de l’ajustement publiés par MSCI, Country Garden a été officiellement intégrée dans l’indice MSCI des petites capitalisations chinoises, avec effet au 27 février ; le 20 mars, elle a été intégrée dans la série d’indices mondiaux FTSE Russell, avec effet immédiat. Au 21 mars, la proportion de parts détenues par des investisseurs continentaux via Stock Connect (Hong Kong-Shenzhen) s’élevait à 17,7 %, contre 15,3 % à la fin de 2025, soit une hausse de 2,4 points de pourcentage.