Vanke lance une grande tempête de lutte contre la corruption

（Source : Jiguang de l’immobilier « Dìchǎn jīng luò »）

Vanke traverse la tempête anticorruption la plus grave et la plus complète de ses quarante années d’existence. Cette tempête n’est pas un cas isolé : elle s’inscrit dans une période de restructuration profonde de Vanke dans le secteur immobilier. Elle révèle de façon concentrée les problèmes systémiques de gouvernance accumulés pendant sa période d’expansion rapide, un modèle d’innovation financière agressif et un réseau interne de transferts d’avantages. De 2022 à mars 2026, au moins 13 cadres dirigeants centraux ont été visés par des enquêtes, condamnés ou soumis à des mesures coercitives pénales, couvrant l’ensemble des niveaux de gestion — du président et directeur général du groupe aux responsables de projets locaux —. Cela marque la liquidation historique de cette ancienne « élève modèle » du secteur, en passant d’une direction dominée par des directeurs professionnels à un contrôle approfondi de l’État via les capitaux publics (国资).

I. Le centre de la tempête : cartographie des dirigeants visés et affaires clés

Cette tempête anticorruption présente le passage de cas individuels de corruption à des violations financières systémiques, ainsi que l’extension, de cas locaux dispersés, jusqu’à l’effondrement total de la ligne de gestion centrale du groupe.

1. L’effondrement au plus haut niveau du groupe : la disparition de l’empire financier hors bilan

Le cœur de la tempête vise le vaste « empire financier hors bilan » de Vanke. L’ancien président-directeur général du groupe, Zhu Jiusheng, est au cœur de cette tempête, « l’œil de la tempête ». Il a été pour la première fois convoqué le 15 janvier 2025, puis emmené par les autorités de police le même mois ; le 27 janvier, il a démissionné de tous ses postes pour « raisons de santé » ; et le 14 octobre de la même année, il a été confirmé qu’il faisait l’objet de mesures coercitives pénales. L’enquête se concentre sur l’exploitation des plateformes financières hors-bilan relevant du système Vanke qu’il gérait, notamment :

• Peng Jin Suo (Shenzhen Shi Peng Jin Suo Internet Financial Service Co., Ltd.) : Zhu Jiusheng y a déjà occupé les fonctions de président du conseil et de directeur général. Cette plateforme est soupçonnée d’avoir commis un « auto-financement déguisé » (变相自融) et une collecte illégale de fonds. Son mode de fonctionnement serait le suivant : Vanke dépose, à un taux annuel inférieur à 2 %, des fonds disponibles — provenant par exemple des encaissements des ventes de projets et des impôts à payer — dans une société financière Vanke liée ; cette dernière réinjecte ensuite les fonds dans Peng Jin Suo. Peng Jin Suo accorde ensuite à des employés de Vanke des « prêts d’investissement de suivi » (跟投贷) à un taux de 10 % ou plus, destinés à des investissements de suivi imposés ou semi-imposés de projets ; en parallèle, elle propose aussi des prêts aux fournisseurs et unités de construction de Vanke, avec des taux annuels allant jusqu’à 18 %-24 %. Au final, ces fonds reviennent vers des projets Vanke via des circuits complexes, formant une boucle « fonds de Vanke — Peng Jin Suo — employés/partenaires — projets Vanke ». En juillet 2024, les produits de gestion de patrimoine de Peng Jin Suo ont connu un important défaut d’échéance, entraînant la rupture de la chaîne de financement ; les montants non remboursés concerneraient environ 800 millions de yuans.

• BoShang Asset Management Co., Ltd. : en tant que plateforme importante de financement/investissement hors bilan de Vanke, elle est surnommée par le marché « Vanke fantôme ». Cette plateforme a été fondée par d’anciens employés de Vanke et entretient des liens étroits avec le centre des actions de l’entreprise Vanke. BoShang asset management met en place des sociétés en commandite (有限合伙企业) afin d’introduire des capitaux d’institutions financières telles que China Merchants Fund, Ping An Fund, et Everbright Trust, mobilisant « une petite part » pour faire jouer « un grand capital ». Elle investit spécifiquement dans des projets immobiliers de Vanke afin de réaliser du financement hors bilan. Le directeur exécutif et directeur général, He Zhuo, est également sous le contrôle des organes enquêteurs depuis le début 2025, et son affaire est étroitement liée à celle de Zhu Jiusheng.

2. La chute du « chef de pompiers » : une courte prise de direction de la famille Shenzhen Metro

En janvier 2025, alors que Vanke était en pleine crise, Xin Jie, dépêché par le principal actionnaire Shenzhen Metro Group, a été chargé d’urgence de prendre la relève et de succéder à Yu Liang en tant que président du conseil. Toutefois, ce président — perçu comme « le chef de pompiers » — n’a piloté que pendant 9 mois. Le 18 septembre 2025, alors qu’il participait à une réunion à Shenzhen, il a été emmené pour être interrogé, puis, le 12 octobre, il a démissionné de tous ses postes pour « raisons personnelles ». L’analyse du marché estime que ses problèmes pourraient remonter à ses opérations de projets et à l’utilisation des fonds durant son mandat au sein du Shenzhen Metro Group, plutôt qu’à une cause directement issue de l’exploitation de Vanke. Le fait qu’il soit visé par l’enquête marque, après la prise en charge complète par le principal actionnaire, un nettoyage approfondi des problèmes historiques de Vanke, et reflète aussi la refonte des structures de pouvoir existantes après l’intervention approfondie des capitaux publics.

3. Un modèle de corruption de projets locaux : de la Sichuan au Shandong

La corruption des projets locaux constitue une autre ligne principale. L’affaire de Cheng Lindong (ancien président du conseil de Sichuan Vanke Meizhou Real Estate) est un cas typique déjà jugé. Il s’est entendu avec Yu Peng, ancien vice-ministre (副区长) du gouvernement du district Dongpo de Meishan, et Zhang, le chef de projet, utilisant le droit d’extraction de sable et de pierres du projet Vanke Chongli New Town (village culturel Vanke Meizhou) pour soutirer des pots-de-vin d’un montant total de 18 millions de yuans aux entreprises contractantes ; Cheng a personnellement reçu 11 millions de yuans. En avril 2024, Cheng Lindong a été condamné à 11 ans de prison ferme pour corruption passive et à une amende de 1 million de yuans. Cette affaire a directement conduit à l’arrêt des travaux et à l’abandon du chantier pour les terrains concernés ; la date de livraison prévue en décembre 2024 a été reportée à 2027.

En outre, l’ancien directeur général de Jinan Vanke, Xiao Jin, a été emmené pour être interrogé par la police du Shandong en avril 2024 (la qualification officielle de Vanke étant « une affaire personnelle ») ; Li Shengyang, ancien directeur général de la mise à jour urbaine dans le Sud de Vanke, a été emmené en mai 2023 par la police de Foshan pour assistance à une enquête, portant sur des affaires anciennes datant de plus de dix ans pendant son poste à Vanke à Foshan.

4. Un développement continu en 2026 : les cadres partis n’y échappent pas non plus

La tempête se poursuit encore en mars 2026, montrant la détermination de « revenir en arrière » (倒查) et de « poursuivre la responsabilité » (追责), indépendamment du moment et indépendamment du fait d’être en poste ou non.

• Wu Zhongyou (ancien directeur général de Guiyang Vanke) a été emmené pour être interrogé en mars 2026. L’enquête se concentre sur des problèmes survenus il y a plus de dix ans lors de la coopération de Guiyang Vanke avec plusieurs grandes entreprises d’État locales, lesquels pourraient impliquer des chaînons comme l’acquisition des terrains et la passation des marchés de travaux, etc., pour des transferts d’avantages.

• Wang Runchuan (ancien secrétaire du président du conseil de Vanke, ancien directeur général de Yunnan Vanke) a été emmené pour être interrogé à la même période. Il a longtemps servi comme secrétaire de Yu Liang, puis a dirigé Vanke Yunnan, faisant passer le chiffre de vente d’environ 20 milliards de yuans à près de 200 milliards de yuans. En avril 2024, il a quitté ses fonctions en invoquant des « études et perfectionnement à Hong Kong et dans le Shenzhou », mais au final il n’a pas pu échapper à l’enquête.

• zy (directeur général du projet Shenzhen Vanke Zhenshanfu) : il est prétendu qu’il aurait été emmené par la police criminelle en mars 2026, pour une affaire portant sur une série d’opérations financières de BoShang asset management de l’année en question.

• Le directeur des ressources humaines pour la région du Nord-Ouest, Li (李某), vers août 2025, fait l’objet d’une enquête du service d’audit du groupe Vanke pour des soupçons d’avoir commis de la corruption en utilisant le pouvoir d’approbation de l’évaluation de la performance et des promotions de rang.

• L’ancien responsable du département d’appui aux activités de la société régionale de Pékin de Wanwu Liangxing (Wanwu Yun) de Vanke, mqs, a été dénoncé pour violation disciplinaire et illégalité, notamment détournement de fonctions. Le 7 janvier 2026, le groupe Vanke a reçu une lettre anonyme de dénonciation en interne ; le destinataire est un cadre de moins de 400 personnes dans le groupe Vanke réparties dans les différentes plateformes d’activité de chaque ville. L’expéditeur se présente comme étant plusieurs employés au courant des faits. Selon des personnes informées, actuellement, dans les enquêtes ouvertes, le système Shenzhen Metro procède au « retour en arrière » (倒查).

5. Le départ des fondateurs clés et leur coopération aux enquêtes

La trajectoire du fondateur Yu Liang est plus complexe. Le 27 janvier 2025, il a démissionné de son poste de président du conseil d’administration, puis est devenu vice-président exécutif. En octobre 2025, il a coopéré à l’enquête des services concernés pendant environ une semaine, avant de retourner à son poste de travail. Finalement, le 8 janvier 2026, atteint l’âge légal de retraite, il a démissionné de tous ses postes, dont celui de directeur et de vice-président exécutif. En mars 2026, Yu Liang a quitté la fonction de représentant légal de Vanke ; Huang Liping, du système Shenzhen Metro, lui a succédé, marquant la fin officielle de « l’ère Yu Liang ». Le marché avait déjà fait circuler des rumeurs selon lesquelles il avait disparu des radars, mais l’entreprise Vanke a démenti. Une analyse estime que sa « retraite technique » servait en réalité à coopérer à l’enquête, afin de stabiliser la crédibilité de l’entreprise et de faire avancer le processus de report de la dette.

II. Crise systémique : financement hors bilan, déformation du « suivi » (跟投) et perte de contrôle de la gouvernance

L’explosion concentrée des problèmes de cadres dirigeants trouve sa racine dans un système d’exploitation complexe et dissimulé construit par Vanke durant la période d’essor du secteur. Ce système a complètement « explosé » lors de la phase de retournement à la baisse.

1. Fonctionnement et risques du système de « banque fantôme »

En s’appuyant sur Peng Jin Suo et BoShang asset management comme cœur, Vanke a mis en place un vaste réseau de financement hors bilan. Son objectif est double : d’une part, contourner les limites de réglementation du ratio d’endettement des sociétés cotées, en assurant du « sang frais » pour l’expansion des projets sans augmenter les dettes au bilan ; d’autre part, transférer des avantages via un écart de taux élevé (capteurs de fonds à faible taux au sein de la société, et prêts à taux élevé aux employés et aux partenaires). Cette boucle siphonne les profits de la société cotée couche par couche, pour finalement aboutir à une plateforme hors bilan contrôlée par la direction, formant un royaume de capitaux indépendant, séparé de la supervision de la société cotée et contrôlé en pratique par la direction.

2. Le « pilotage avec une petite part » et la distorsion du système de suivi (跟投)

Le modèle de « pilotage avec une petite part » dont Vanke était autrefois fier (investir seulement 5 %-10 % tout en dominant l’exploitation du projet) s’est ensuite transformé. Lorsque les projets sont rentables, les parts de profit — via des sociétés liées (par exemple des sociétés en commandite créées par BoShang asset management) — sont prélevées à hauteur de 30 %-40 %, voire plus. Les partenaires qui supportent la majorité du risque de financement ne reçoivent que des bénéfices modestes. En réalité, cela constitue une compression des intérêts des partenaires et un transfert des profits de la société cotée.

À l’origine, le système de suivi (跟投) visait à lier les intérêts des employés et de l’entreprise. Mais il s’est transformé en un outil d’arbitrage par les cadres dirigeants et de transfert du risque. Les cadres lèvent des fonds grâce à des prêts à faible taux (par exemple auprès de Peng Jin Suo) pour les injecter dans la société de suivi, puis investissent dans les projets afin d’obtenir des rendements élevés. Lorsque des risques surviennent dans les projets, les cadres peuvent, en utilisant leur avantage informationnel, retirer en priorité leurs capitaux, en reportant les pertes sur les employés ordinaires et les partenaires. Durant la phase de retournement à la baisse du secteur, de nombreux employés investissant en suivi perdent tout leur capital.

III. Abîme financier et prise de contrôle par les capitaux publics : une crise de survie derrière la tempête

Outre le contexte anticorruption, un autre arrière-plan est la crise financière et de survie sans précédent de Vanke.

1. Des pertes historiques et une pression colossale sur la dette

Au 3e trimestre 2025, la situation financière de Vanke est déjà extrêmement grave :

• Pertes consécutives record : en 2024, perte de 49,478 milliards de yuans (première perte annuelle depuis 31 ans de cotation) ; en 2025, prévision de perte de 82 milliards de yuans. Sur deux ans, les pertes cumulées dépassent 131,4 milliards de yuans.

• Dette écrasante : le montant total des dettes portant intérêt s’élève à 362,9 milliards de yuans, dont 155,4 milliards de yuans arrivent à échéance dans l’année ; et les disponibilités en monnaie ne sont que de 65,7 milliards de yuans. Le ratio trésorerie/dette court terme (cash short debts) est de 0,43, très en dessous du seuil de sécurité de 1,0 ; le déficit de fonds dépasse 90 milliards de yuans.

• Ventes en berne : au cours des trois premiers trimestres 2025, le chiffre d’affaires n’est que de 161,39 milliards de yuans, en baisse fortement par rapport à l’année précédente ; la marge brute du secteur du développement immobilier est tombée à 2,0 %, presque sans profit.

2. Intervention approfondie des capitaux publics et refonte de la gouvernance

Face à la crise, le principal actionnaire Shenzhen Metro Group est passé d’un investisseur financier à un contrôleur stratégique, lançant une prise en charge globale :

• Grand remaniement du personnel : en janvier 2025, Xin Jie succède à Yu Liang comme président ; en octobre, après l’enquête visant Xin Jie, Huang Liping du système Shenzhen Metro prend la relève ; en janvier 2026, Yu Liang prend sa retraite ; en mars, Huang Liping succède à Yu Liang pour devenir représentant légal de Vanke. Plus de 15 personnes du système des capitaux publics entrent dans des postes centraux de Vanke.

• Révolution de l’organigramme : en septembre 2025, Vanke lance le « plus grand » ajustement de l’organigramme de ses 40 ans ; elle supprime la structure en trois niveaux « groupe — région — ville », en place depuis près de 20 ans, et passe à une gestion plate en deux niveaux « siège — sociétés de ville », avec un siège plus centralisé, ce qui affaiblit les pouvoirs des anciens « seigneurs régionaux ».

• Équipes d’audit déployées et injections continues de fonds : Shenzhen Metro Group envoie des groupes de travail pour prendre en charge totalement l’exploitation et procéder à un règlement complet des problèmes historiques. Dans le même temps, Shenzhen Metro a déjà fourni cumulativement plus de 30 milliards de yuans en prêts d’actionnaires à Vanke afin d’alléger sa pression de remboursement.

IV. Symbole du secteur : la fin d’une ancienne époque

La tempête anticorruption de Vanke ne se limite pas à une mise en ordre interne d’une entreprise. Elle symbolise la fin complète de l’époque où l’immobilier chinois courait à pleine vitesse grâce à un levier élevé, une rotation élevée et des opérations financières complexes. Evergrande, Country Garden et Vanke, trois promoteurs de premier plan aux styles très différents, se retrouvent dans des impasses similaires : Evergrande échoue à cause d’un levier élevé et d’une diversification agressive ; Country Garden est piégé par une rotation extrêmement rapide ; et Vanke, qui semblait être financièrement la plus solide, finit par tomber dans la conformité hors bilan et les plateformes de « finance fantôme ». L’explosion systémique des problèmes de corruption, combinée au ralentissement du secteur et à la défaillance du modèle, oblige les entreprises et leurs principaux actionnaires à devoir « soigner par cautérisation des os » (刮骨疗毒), en nettoyant à la racine les pratiques historiques.

Comme l’ont dit des personnes du secteur : « Aujourd’hui, Vanke, c’est demain l’immobilier chinois. La fin d’une époque fondée sur le levier et le cycle, et le début d’une époque qui revient à l’habitat, à la conformité et au bon sens. » Cette tempête, qui continue encore, n’est pas seulement le point de départ pour Vanke à dire adieu au passé et à renaître avec difficulté : c’est aussi un prélude cruel, pour l’ensemble du secteur, à une recherche de renaissance au milieu des douleurs.

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