Politique financière à double impulsion : une chaleur croissante dans le marché immobilier de Beijing, Shanghai et Shenzhen

Par le reporter du quotidien, Li Bing, Xiong Yue

Le courant printanier se précipite, la chaleur se transmet progressivement.

Dans l’immobilier de première ligne, des « flux tièdes » se manifestent : la tendance à la stabilisation du marché devient de plus en plus claire. En s’attachant à l’orientation stratégique « promouvoir un développement de haute qualité de l’immobilier » dans le plan « Quinze-Cinq », et en se fixant sur les dispositions du rapport d’activité du gouvernement de 2026 « s’employer à stabiliser le marché immobilier », les mesures publiques et les pratiques financières se renforcent dans la même direction. Cela permet d’activer continuellement le marché de première ligne et de favoriser un cycle vertueux de l’industrie immobilière.

Le 25 février 2026, cinq départements de la municipalité de Shanghai, dont la Commission municipale du logement et du développement urbain-rural, ont publié « Notification sur de nouvelles optimisations et ajustements des politiques immobilières de la présente ville » (ci-après « la Notification »). Jusqu’au 25 mars, cette nouvelle politique est en place depuis un mois. D’après les données de l’institut de recherche Lianjia de Shanghai, du 1er mars au 23 mars 2026, le volume des transactions de logements d’occasion à Shanghai s’élève à 22 400 unités ; ce volume progresse de 11 % par rapport à la même période de 2025. Non seulement à Shanghai : à l’échelle nationale, Pékin, Shanghai et Shenzhen ont déjà abaissé simultanément les taux des prêts hypothécaires pour logement individuel et le ratio d’apport initial. Les mesures optimisées appliquées selon les conditions locales dans ces trois villes ont été entièrement mises en œuvre ; les politiques concernées entrent à présent dans une période d’observation stable.

Le reporter du « Securities Daily » s’est rendu sur place à Pékin, Shanghai et Shenzhen pour mener des enquêtes et interviews. Face à face avec des acteurs de marché de plusieurs types, notamment les professionnels des institutions financières, les agents immobiliers, les résidents acheteurs et les propriétaires vendeurs, afin d’établir un inventaire complet de la situation réelle du marché de première ligne. D’après la synthèse des enquêtes, les zones centrales du marché immobilier dans ces trois villes montrent déjà une tendance à la stabilisation ; la demande « primaire » d’accès à la propriété et la demande d’amélioration sont devenues aujourd’hui les forces principales des transactions.

** Double action : politiques et finance**

** Réduire concrètement les coûts d’acquisition du logement**

Dans le cadre des politiques macroéconomiques, Pékin, Shanghai et Shenzhen ont toutes lancé des mesures de desserrement du marché immobilier adaptées aux réalités locales : de l’assouplissement des restrictions d’achat à l’optimisation des politiques de prêts commerciaux, jusqu’au renforcement du soutien via le fonds de prévoyance logement (公积金), afin de soutenir avec précision les besoins raisonnables en logement des habitants et de former une synergie de politiques.

La « Notification » mentionnée plus haut indique que les politiques portant sur sept volets, dont les restrictions d’achat de logements, les prêts via le fonds de prévoyance logement et la taxe foncière sur les biens immobiliers à logement individuel, ont été optimisées et ajustées. Sur cette base, les politiques de crédit pour l’immobilier à usage commercial local ont été davantage optimisées. Depuis le 16 mars, le ratio minimum d’apport initial des prêts pour l’achat d’immobilier à usage commercial à Shanghai (y compris les « logements à usage commercial et d’habitation ») est ajusté à un niveau non inférieur à 30 %.

Le responsable de l’institut de recherche Lianjia de Shanghai, Li Gen, interrogé par le reporter du « Securities Daily », a déclaré : « Aujourd’hui, le volume de visites quotidiennes via Lianjia Shanghai a augmenté de 30 % par rapport à avant la nouvelle politique du marché immobilier ; le volume de nouveaux clients par jour a progressé de 51 % ; la confiance des clients entrant sur le marché a nettement augmenté par rapport à avant la nouvelle politique. Les visites et les transactions sont toutes deux très actives. »

À Pékin, deux notifications distinctes publiées en 2025 ont progressivement optimisé et ajusté des politiques immobilières connexes. Le 8 août 2025, les restrictions d’achat en dehors de la cinquième rocade ont été assouplies : l’achat de logements commerciaux en dehors de la cinquième rocade (y compris les logements commerciaux neufs et les logements d’occasion) ne fait plus l’objet de restrictions sur le nombre de logements. Le 24 décembre 2025, la Commission du logement et du développement urbain-rural de Pékin, ainsi que d’autres départements, ont à nouveau publié une nouvelle politique immobilière : ajustement des années de cotisation d’assurance sociale ou d’impôt sur le revenu personnel à payer pour les ménages de résidents non titulaires d’un hukou local qui achètent des logements commerciaux à l’intérieur comme à l’extérieur de la cinquième rocade, et, concernant les modalités de fixation des taux, suppression de la distinction entre logement de première acquisition et logement de deuxième acquisition.

Des informations obtenues auprès de plusieurs grandes banques d’État indiquent qu’à l’heure actuelle, pour les prêts commerciaux aux ménages à Pékin, le taux à 5 ans ou plus du LPR (3,50 %) sert de référence pour la tarification ; dans la pratique, les taux appliqués par de nombreuses banques se situent généralement autour de 3,05 %. Les calculs du reporter montrent qu’à titre d’exemple, en achetant un deuxième logement dans la zone à l’intérieur de la cinquième rocade : un prêt de 1 million pour rembourser en 30 ans en mensualités constantes, comparé au taux de 3,45 % appliqué avant le 24 décembre 2025, le nouveau dispositif permet de réduire la mensualité de plus de 100 yuans ; le montant total des remboursements peut ainsi économiser plusieurs dizaines de milliers de yuans.

Depuis le 6 septembre 2025, Shenzhen met en œuvre des mesures d’optimisation et d’ajustement des politiques immobilières, dont l’optimisation des politiques de crédit hypothécaire pour logement individuel. Parmi celles-ci, les taux des prêts commerciaux ne distinguent plus entre logement de première acquisition et logement de deuxième acquisition.

« Depuis l’année dernière, les grandes villes de première ligne ont publié de manière dense des mesures de régulation visant à réduire le ratio d’apport initial, abaisser les taux de prêt, optimiser les restrictions d’achat et de prêts, etc. Ces mesures ont effectivement abaissé le seuil d’accès à l’immobilier pour les résidents, formant une solide combinaison de soutien financier, qui a entraîné une réparation marginale de l’état d’esprit du marché. » Cao Jingjing, directeur du département de recherche d’indices de l’institut China Index, a déclaré au reporter du « Securities Daily » : « Quant aux raisons, d’une part, la nouvelle politique a produit un effet tangible, stimulant efficacement la libération de la demande potentielle d’achat ; d’autre part, les prix des zones de qualité dans les villes centrales s’approchent progressivement de niveaux raisonnables. À l’heure actuelle, le marché présente clairement des caractéristiques de différenciation structurelle : les transactions des projets de qualité dans les quartiers centraux sont plus actives, tandis que des pressions liées aux stocks subsistent dans les zones lointaines de la périphérie. »

La superposition d’une série de combinaisons de politiques et d’un soutien financier renforce l’habilité de transactions dans les villes de première ligne. Le 16 mars, l’Office national des statistiques a publié des données sur l’évolution des prix de vente des logements commerciaux dans 70 grandes et moyennes villes en février. On observe que la réduction des prix de 70 villes en variation mensuelle consécutive se contracte continuellement.

D’après l’Office national des statistiques, en février, dans les villes de première ligne, les prix de vente des logements commerciaux neufs en variation mensuelle sont passés d’une baisse de 0,3 % le mois précédent à un statu quo. Dans le détail : Pékin et Shanghai ont augmenté de 0,2 % chacune, Guangzhou est resté stable et Shenzhen a baissé de 0,3 %. Les prix de vente des logements d’occasion en variation mensuelle dans les villes de première ligne ont diminué de 0,1 %, et l’ampleur de la baisse s’est réduite de 0,4 point de pourcentage par rapport au mois précédent ; notamment, Pékin a augmenté de 0,3 % et Shanghai de 0,2 %.

« D’après les données objectives, le marché immobilier des villes de première ligne a déjà montré des performances positives, en particulier l’ajustement des prix et la libération de l’effet des politiques, qui ont produit de très bons effets globaux. » a déclaré Yan Yuejin, vice-président de l’institut de recherche E-JU Shanghai, au reporter du « Securities Daily ». Pour ce qui est de Shanghai, la hausse de volume des transactions sur ce cycle de marché n’est pas le résultat d’un seul facteur, mais d’une combinaison de plusieurs bonnes nouvelles : premièrement, les dividendes des politiques continuent d’être libérés, et la finance injecte une liquidité ciblée et précise, apportant une forte motivation au marché ; deuxièmement, les ajustements de prix sont arrivés à point, et la confiance se répare progressivement ; troisièmement, la demande potentielle existe de manière objective.

** Les intermédiaires « se remettent au travail »**

** Être témoin de la chaleur du marché immobilier de première ligne**

« Les fleurs et arbres tournés vers le soleil font le printemps », ce sont les courtiers immobiliers impliqués dans l’achat et la vente qui perçoivent le mieux la chaleur du marché immobilier de première ligne. Grâce à la nouvelle politique, l’activité des transactions dans les marchés immobiliers de Pékin, Shanghai et Shenzhen a nettement augmenté.

« À sept heures du matin, j’ai mangé trois œufs, et je suis resté occupé jusqu’à plus de huit heures du soir. » L’expérience personnelle de Li Kai, vendeur de logements neufs à Pékin (nom de plume), illustre de manière vivante l’enthousiasme du marché après la mise en œuvre de la nouvelle politique. Il admet que rien que le samedi, il a conclu 7 contrats. Même le déjeuner doit être réservé à l’avance. La situation de Li Kai n’est pas un cas isolé : elle est un phénomène courant parmi les agents immobiliers dans les trois villes de Pékin, Shanghai et Shenzhen.

À la tombée de la nuit, dans un magasin d’agence immobilière du district de Xicheng à Pékin, les lumières restent allumées, les trois salles de signature sont pleines. Au mur, des bannières en brocart offertes par les propriétaires et les acheteurs sont accrochées partout. Dans la zone d’impression, les contrats de transaction immobilière sortent en continu ; partout, on sent l’atmosphère d’une activité intense. Zhang Li, agent immobilier spécialisé dans les logements d’occasion à Pékin (nom de plume), lors de son entretien, a indiqué que les appels de demande de renseignements et les appels pour organiser des visites s’enchaînaient sans interruption. Elle a dit au reporter que, récemment, les demandes de rendez-vous pour visites des clients, les mises en vente des propriétaires et les demandes de conseil sur la politique ont nettement augmenté ; les bonnes nouvelles internes de transactions dans l’agence s’affichent fréquemment. Le seul jour du 14 mars, le volume des ventes de la zone a dépassé 170 dossiers, dont 4 zones ont réalisé plus de 5 dossiers, et 9 zones ont réalisé 4 dossiers.

À des milliers de kilomètres, à Shanghai, les agents immobiliers sont également très occupés. Chen Jun (nom de plume) répond encore aux demandes de visites de ses clients même à neuf heures du soir. Il a indiqué que, depuis le début de l’année, le rythme du marché s’est clairement accéléré : les volumes de consultations et de visites ne cessent d’augmenter. Le jour même de la mise en œuvre de la « Notification », des collègues de l’industrie ont rapidement organisé une lecture et une interprétation et l’ont relayée et promue ; le volume des consultations clients a encore grimpé. Les transactions des biens à coût élevé situés dans l’anneau intérieur (intra-muros) sont particulièrement actives.

Les données fournies par un agent sur une plateforme de transaction immobilière au reporter du « Securities Daily » montrent qu’au seul jour du 14 mars, sur cette plateforme, le volume des transactions de logements d’occasion à Shanghai a dépassé 1400 unités.

Derrière cette activité intense, il y a la volonté proactive de transformation du secteur des intermédiaires. En visitant sur place, le reporter a constaté que plusieurs agences immobilières ont renforcé la formation aux politiques, afin de s’assurer que les agents maîtrisent précisément les politiques les plus récentes, et maîtrisent avec aisance les éléments clés tels que les ratios d’apport initial et les ajustements des taux de prêt. Les silhouettes actives des agents immobiliers sont devenues l’annotation la plus directe et la plus vivante du redressement actuel du marché immobilier.

** Les deux extrémités des transactions ont chacune leurs considérations**

** Contribuer à un développement sain et stable de la chaîne industrielle**

Les dividendes essentiels de la nouvelle politique pour le marché immobilier bénéficient non seulement aux acheteurs, mais aussi, plus profondément, à tout l’écosystème du marché immobilier : elles injectent une forte motivation pour un cycle vertueux de l’industrie. Côté politiques, une mise en œuvre précise et un effort « en fonction de chaque ville » permettent de consolider une base stable ; côté finance, une injection ciblée et une prise d’initiative forment une synergie, favorisant un développement stable et progressif vers un développement de haute qualité, et réalisant une boucle fermée positive de l’écosystème du marché immobilier.

Pour les acheteurs « demande primaire », le sentiment est le suivant : il y a davantage de logements « accessibles ». Li Hui, qui travaille à Pékin, a commencé à visiter des appartements dès le début 2025. Avec un budget limité, il hésitait toujours. À l’origine, il ne pouvait se permettre que des logements d’une chambre ; après la publication de la nouvelle politique, il peut désormais acheter un petit deux-pièces. Il envisage de passer à l’action récemment.

Liu Hong, employé vivant dans le district de Minhang à Shanghai, l’a aussi reconnu : autour de lui, le nombre de discussions entre collègues et amis non titulaires d’un hukou de Shanghai sur le sujet de l’immobilier a augmenté. « Maintenant, les politiques sont favorables. Il y a aussi des amis qui observent tranquillement, en regardant des logements disponibles adaptés. »

Les groupes orientés « amélioration » profitent du vent favorable des politiques pour optimiser leurs conditions de logement. La libération des besoins de relocalisation (revente et achat) ne fait pas seulement circuler les stocks de logements existants ; elle améliore aussi la liquidité du marché et aide l’écosystème à former un cycle vertueux « vendre l’ancien pour acheter le nouveau ». Wang Zongxu à Shenzhen prévoit d’acheter un logement d’occasion ; il a déclaré : « Pour le moment, je suis encore en phase d’observation, principalement en raison des besoins d’amélioration : je veux échanger pour un logement situé dans une zone centrale. Pour moi, cela compte comme une allocation d’actifs relativement solide. »

En réponse positive à l’entrée active des acheteurs sur le marché, et en parallèle à l’impact de la nouvelle politique, le mental des vendeurs change aussi de manière subtile. Certains vendeurs ayant des besoins de relocalisation deviennent des répondants actifs à la nouvelle politique. Ils profitent de la chaleur du marché pour mettre en vente et consentir une réduction de prix modérée, dans l’espoir de vendre rapidement afin de finaliser l’échange ; et il existe aussi des vendeurs qui mettent en vente uniquement pour réaliser de la liquidité et quitter le marché, enrichissant ainsi la diversité de l’offre.

Le reporter du « Securities Daily » a déjà accompagné l’acheteur Zhang Jun pour discuter d’un logement d’occasion visé. Le prix affiché du bien est de 5,28 millions de yuans. Avant la négociation, l’intermédiaire avait révélé que, selon le niveau de prix psychologique du propriétaire, le prix de transaction pourrait descendre sous 5 millions de yuans. Cependant, pendant la négociation, l’attitude du propriétaire a nettement changé : elle a révélé une mentalité de « retenir la vente ». Il a clairement indiqué qu’il ne vendrait pas si le prix était inférieur à 5 millions de yuans. Après moins d’une heure de discussions, l’accord n’a pas été conclu. Pourtant, cette émotion de « retenir la vente » de certains propriétaires, vue d’un autre angle, reflète aussi que la confiance du marché se répare progressivement.

Zhang Li a déclaré au reporter que le volume des transactions dans la zone qu’elle gère a effectivement repris, mais que les prix n’ont pas augmenté de façon généralisée ; seuls certains biens de qualité dans des zones centrales montrent une légère tendance à la hausse.

Dans l’ensemble, après la mise en œuvre de la nouvelle politique, l’activité du marché immobilier à Pékin, Shanghai et Shenzhen continue d’augmenter. Qu’il s’agisse de relocalisation, de réalisation de liquidité ou d’observation, les acteurs du marché recherchent la solution optimale selon leurs besoins. Ces comportements multiples et diversifiés constituent ensemble un écosystème immobilier sain et ordonné. Et avec l’augmentation de l’activité et le retour de la rationalité des transactions, la tendance à la stabilisation du marché immobilier est consolidée davantage.

Aux yeux de Cao Jingjing, l’ajustement des politiques de cette phase présente les caractéristiques de « politiques adaptées à chaque ville et injection ciblée ». Grâce à la coopération entre un assouplissement progressif des conditions d’achat et une baisse des coûts de financement, le seuil d’accès au logement pour les résidents est réellement abaissé.

Plus important encore, en tant que point d’appui clé pour tirer l’ensemble du marché immobilier vers une stabilisation et un rebond, le redressement du marché immobilier de première ligne enverra des signaux positifs continus au marché, aidant à consolider les fondations de l’ensemble du secteur immobilier.

« Actuellement, la stabilisation du marché immobilier des villes de première ligne a déjà eu un impact positif sur le haut et le bas de la chaîne industrielle. Par exemple, pour prendre le cas de Shanghai : les transactions de logements d’occasion dans les zones centrales restent très actives, ce qui entraîne directement une croissance rapide des activités de consommation en aval telles que la décoration intérieure, les meubles et les appareils électroménagers. » a déclaré Yan Yuejin. Lorsque le marché immobilier s’améliore et que la situation financière des entreprises s’améliore, combiné à l’augmentation des besoins des personnes pour un habitat de haute qualité, cela créera aussi une demande de marché accrue pour des domaines émergents comme l’IA et les robots.

Duo Juan, chercheuse senior à la China Merchants Bank Research Institute (Sushang Bank) a déclaré : « La chaîne de l’immobilier est longue : de la construction et des matériaux en amont, jusqu’à la décoration et les appareils électroménagers en aval, couvrant plusieurs catégories. La stabilisation du marché immobilier ne signifie pas seulement le redémarrage des transactions : c’est aussi la reprise de toute la chaîne industrielle et la stimulation de la consommation. Ce type de retour positif multidimensionnel améliore continuellement l’écosystème du marché immobilier et forme une boucle vertueuse : ‘stabilisation du marché, reprise de la chaîne industrielle, montée en gamme de la consommation, optimisation de l’écosystème’. »

Pour les acheteurs, Duo Juan recommande : en premier lieu, satisfaire les besoins de logement ; ensuite, considérer la capacité d’achat, l’essentiel étant d’agir à hauteur de ses moyens et de renforcer la conscience de protection des droits. Troisièmement, prêter attention aux dépenses accessoires et organiser globalement les fonds ; quatrièmement, suivre rapidement les nouvelles politiques afin de maximiser l’accès aux soutiens concernés.

L’action conjointe des politiques et de la finance des deux côtés contribue non seulement à réduire efficacement le seuil d’accès à l’achat de logement pour les résidents, mais joue aussi un rôle important dans la réduction de la pression de liquidité des promoteurs, et dans la relance de la reprise de la chaîne industrielle en amont et en aval de l’immobilier. Cela injecte une motivation durable pour que l’écosystème immobilier parvienne à un cycle vertueux et à un développement de haute qualité.

(Éditeur : Wen Jing)

Mots-clés：

                                                            Immobilier (marché immobilier)