0.5 yuan/m2 de frais de copropriété plongent la quartier dans une « boucle de litiges »

Texte repris de : Jiedan Morning Post

Des frais de propriété de 0,5 yuan/m2 font tomber la résidence dans des « poursuites en boucle »

Après une médiation coordonnée et diversifiée, des corrections de la part du syndic ; le taux de paiement volontaire passe de 60 % à 90 %

« Vivre dans la paix et travailler dans la prospérité » est l’aspiration la plus simple du peuple. Les services de gestion immobilière concernent le sentiment de bonheur et de satisfaction des habitants. À peine les fêtes du Nouvel An chinois étaient-elles terminées, qu’une société de gestion immobilière à Dalian a intenté une action auprès du tribunal du district de la zone de développement économique et technologique (haute technologie) contre 31 copropriétaires afin de recouvrer les frais impayés. Les copropriétaires ont aussitôt formé une demande reconventionnelle, demandant des corrections des services. Ces dernières années, les litiges liés aux services de gestion immobilière ont tendance à augmenter ; dans certains quartiers, les conflits entre copropriétaires et sociétés de gestion se sont intensifiés, devenant une « inquiétude majeure » pour la gouvernance de proximité. En juillet 2025, le tribunal populaire de la zone de développement économique et technologique de Dalian et l’Association de gestion immobilière de Dalian, ainsi que le bureau du logement et de la construction de la zone de développement économique et technologique, ont conjointement signé un « accord de coopération pour résoudre de façon coordonnée les litiges en matière de services de gestion immobilière ». L’initiative explore un nouvel itinéraire de gouvernance à la source des litiges, reposant sur une participation multiforme et une coordination renforcée. C’est précisément cette coordination multiforme qui a permis à ce litige immobilier de sortir de l’impasse des « poursuites en boucle », réalisant la transition de « débattre devant les tribunaux » vers « une co-gouvernance pour vivre en paix ».

Impasse : difficultés de perception des frais et qualité de service insuffisante s’entremêlent   Le quartier se retrouve dans une situation perdant-perdant

Un quartier de la zone de développement économique et technologique de Dalian a été construit en 2000 ; il compte près de 1 600 copropriétaires, dont plus de la moitié sont des personnes âgées, et il existe également un certain nombre de locataires. À partir de mai 2019, une société de gestion immobilière a commencé à assurer le service ; le barème des frais de gestion est de 0,5 yuan par mètre carré, avec un taux de recouvrement réel de 60 %, et certains copropriétaires n’ont pas payé à partir de 2020 de manière prolongée.

La société de gestion immobilière souffre d’un manque de fonds et dit sans détour « même les salaires du personnel sont difficiles à payer, et encore moins d’améliorer la qualité des services » ; tandis que les copropriétaires se plaignent « les services ne suivent pas, on ne fait que surveiller les encaissements toute la journée ». Juste après le Nouvel An chinois 2026, la société de gestion immobilière a intenté une action auprès du tribunal du district de la zone de développement économique et technologique contre 31 copropriétaires afin de recouvrer les frais impayés ; les copropriétaires ont aussitôt formé une demande reconventionnelle, exigeant des corrections des services. Les deux parties sont prises dans un cercle vicieux « services de qualité insuffisante — recouvrement difficile des frais — services encore moins bons ».

Entrée dans la solution : la justice a de la chaleur   Trouver le nœud grâce à un « recensement exhaustif »

Après avoir accepté l’affaire, le tribunal de la zone de développement économique et technologique n’a pas traité le dossier simplement dossier par dossier ; il a rapidement lancé un mécanisme de résolution coordonnée des litiges en matière de gestion immobilière. Un juge et des médiateurs de la Commission de médiation populaire des litiges en matière de propriété immobilière de Dalian mènent ensemble une médiation préalable. Compte tenu du fait qu’il y a beaucoup de copropriétaires âgés dans le quartier, une approche de « recensement exhaustif » est adoptée : écouter patiemment les demandes de chaque copropriétaire, consigner en détail les avis, et dégager trois grands problèmes communs : la salubrité des couloirs est préoccupante, l’accumulation d’encombrants gêne la circulation et la sécurité incendie ; la gestion des parkings est chaotique, les véhicules étrangers empiètent sur les places, ce qui bloque les voies d’accès des pompiers ; l’hygiène des espaces publics extérieurs est mauvaise, les déjections des animaux de compagnie affectent l’expérience de vie.

Au fil de l’écoute et de la communication, juge et médiateurs parviennent progressivement à gagner la confiance des copropriétaires, posant ainsi une base solide pour la résolution ultérieure des litiges.

Briser l’impasse : discipline de la profession et supervision administrative coordonnées   Faire en sorte que les corrections portent leurs fruits concrètement

Une fois le nœud identifié, l’Association de gestion immobilière de Dalian et le bureau du logement et de la construction du district sont intervenus en temps opportun, agissant simultanément sous deux angles : l’autodiscipline du secteur et la supervision administrative. L’objectif est d’amener la société de gestion immobilière à reconnaître ses lacunes en matière de services et à répondre activement aux demandes raisonnables des copropriétaires. Sous l’impulsion, la coordination et les recommandations de plusieurs parties, la société de gestion immobilière a rapidement engagé des travaux de correction : en collaboration avec la communauté, nettoyage complet des zones publiques et des couloirs ; mise en place d’un mécanisme durable de nettoyage régulier ; installation et mise en service d’un système automatique de reconnaissance des véhicules, contrôle strict des véhicules étrangers, permettant de soulager efficacement le problème du stationnement difficile pour les copropriétaires ; création de panneaux d’information pour une tenue civique des chiens, ajout de poubelles extérieures, afin de guider les copropriétaires à entretenir volontairement l’environnement public.

Après un mois de corrections concentrées, le niveau global des services du syndic du quartier s’est nettement amélioré. Avec un barème de 0,5 yuan par mètre carré, il offre une qualité de service dépassant les attentes. L’attitude des copropriétaires a clairement changé : à ce jour, sur les 31 affaires en litige, 19 ont abouti avec succès à une médiation, soit un taux de réussite de 61 %, et les autres litiges sont également résolus de manière ordonnée. Le taux de recouvrement volontaire des frais de gestion est passé de 60 % à 90 % ; l’« opposition » d’autrefois se transforme en « confiance mutuelle ».

Nouvelle situation : des institutions qui donnent des pouvoirs à une gouvernance plurielle   Dessiner un « cercle de cœur » pour la gouvernance de proximité

Les intérêts du peuple ne sont jamais de petites choses ; les services de gestion immobilière touchent des milliers de foyers. De « débattre devant les tribunaux » à « une co-gouvernance pour vivre en paix », on teste la responsabilité judiciaire « comme si l’affaire était la nôtre », et on vérifie l’efficacité de la gouvernance par coordination multiforme. En juillet 2025, le tribunal populaire municipal de Dalian, le bureau municipal du logement et de la construction urbaine et rurale, le département du travail social du comité du parti municipal, et le bureau municipal de la justice ont conjointement publié la « liste des tâches pour promouvoir la résolution des conflits et litiges dans le domaine des services de gestion immobilière à Dalian et les départements responsables ». Elle prévoit, sur 12 aspects, notamment : perfectionner le système d’évaluation du crédit des entreprises de services de gestion immobilière, standardiser les mécanismes de sortie, promouvoir la divulgation des informations relatives aux frais, fluidifier les canaux de plaintes et de signalements, établir et améliorer les mécanismes de médiation populaire de quatre niveaux, et juger conformément à la loi les affaires de violation d’obligations liées aux frais de gestion immobilière. Elle construit ainsi, de façon systématique, un cadre institutionnel pour la gouvernance à la source des litiges immobiliers et la résolution multiforme.

Avec des institutions comme base, la coordination comme clé, et la vie des populations comme fondement. La pratique de Dalian montre que lorsque plusieurs forces — judiciaires, administratives, sectorielles, communautaires, etc. — forment un front uni, les litiges immobiliers peuvent vraiment sortir de l’impasse des « poursuites en boucle », réaliser de façon concrète la transition de « débattre devant les tribunaux » vers « une co-gouvernance pour vivre en paix », et permettre aux habitants de ressentir, à la « porte de chez eux », l’équité et la justice ainsi que la chaleur de la gouvernance.

Song Yujiao

Jiedan Morning Post, vidéo 39 degrés

Journaliste : Yue Yuyan