Beike a réalisé un bénéfice net de 5 milliards en 2022, principalement grâce à la réduction des effectifs et des salaires.

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Source : DaGuan ShangPing

Après l’entrée du secteur immobilier dans une période d’ajustements profonds, les résultats de LianKe restent pourtant impressionnants.

En 2025, alors que de nombreuses entreprises immobilières nationales enregistraient de lourdes pertes, même si la baisse en glissement annuel du bénéfice net de LianKe se rapproche aussi de 27 %, LianKe a quand même engrangé 29,91 milliards de RMB, devenant ainsi la dernière super machine à imprimer des billets du secteur immobilier !

Commençons par la conclusion : ces 3 milliards de bénéfice net proviennent principalement de réductions massives de personnel et de compressions des coûts, dans le contexte plus large d’un ajustement qui s’intensifie dans l’immobilier, d’une légère hausse des revenus et d’une baisse des taux de commissions.

Du côté des revenus, en 2025, le chiffre d’affaires total de LianKe s’élève à 94,6 milliards de RMB, avec seulement une légère hausse de 1,2 % en glissement annuel. En revanche, du côté des coûts, en 2025, les coûts totaux de personnel de LianKe ont diminué de 7,4 %, ce qui représente 3,1 milliards de RMB de dépenses en moins !

En outre, l’an dernier, les frais de vente / marketing de LianKe ont également diminué de 5,8 %, et les frais généraux et administratifs ont diminué de 9,9 %, tandis que le ratio des frais d’exploitation a reculé de 1,4 point de pourcentage.

Dans l’ensemble, il semble que LianKe réduise ses coûts et améliore son efficacité sur tous les plans, mais la mesure décisive, en réalité, c’est « couper des postes ».

Fin 2025, le nombre total d’employés de LianKe est passé de 135 072 personnes fin de l’année précédente à 119 245 personnes, soit une diminution nette de 15 827 employés sur l’année, avec une baisse de plus de 11,7 % ; et les dépenses totales liées au personnel ont diminué de 3,1 milliards de RMB. C’est cela qui est la clé permettant à LianKe de préserver un bénéfice net de 3 milliards.

À partir des données des états financiers publics de LianKe, l’infographie ci-dessous a été produite (unité : milliards de RMB). Comme le rapport financier complet de LianKe pour 2025 n’a pas encore été publié, les données de rémunération de Peng Yongdong et de Dan Yi Gang sont seulement des estimations ; la suite expliquera cela en détail.

Ce tableau reflète de manière intuitive l’impact des coûts de personnel sur le bénéfice net de LianKe. On peut constater que : les coûts de personnel sont le premier poste de coûts de LianKe, et aussi la variable clé qui influence le bénéfice net.

C’est précisément pour cette raison que, de 2021 à aujourd’hui, LianKe a globalement continué à réduire ses coûts totaux de personnel, ce qui a entraîné une tendance générale à la baisse de la part des coûts de personnel dans les revenus. Mais jusqu’en 2025, la part des coûts de personnel de LianKe dans son chiffre d’affaires total reste encore supérieure à 40 %.

Ainsi, c’est aussi la raison fondamentale pour laquelle, ces dernières années, LianKe a été révélée presque chaque année comme procédant à de « grands licenciements » : pour obtenir un bénéfice net plus élevé et gagner davantage, l’intensité de la réduction des effectifs et des salaires chez LianKe doit être encore plus forte et plus dure.

De 2021 à 2024, les dépenses totales de coûts de personnel de LianKe sont passées de 48 milliards à 41,7 milliards de RMB, soit une diminution nette de 6,3 milliards. Dans la foulée, le bénéfice net est immédiatement passé d’une perte de 525 millions de RMB à un bénéfice net de 4,078 milliards de RMB : l’effet est pour le moins « visible » grâce à la réduction.

Mais ironiquement, dans la réduction des dépenses de coûts de personnel, LianKe joue manifestement au « double standard ».

De 2021 à 2024, bien que les dépenses totales de coûts de personnel de LianKe aient baissé de 6,3 milliards, la rémunération totale des deux cadres dirigeants clés, Peng Yongdong et Dan Yi Gang, a bondi de 15 millions de RMB jusqu’à 700 millions de RMB, et la part de la rémunération des dirigeants dans LianKe est passée de 0,03 % en 2021 à 1,68 % en 2024 !

D’un côté, les coûts totaux de personnel de LianKe baissent globalement, tandis que, pour Peng Yongdong et Dan Yi Gang, le montant et la part de leur rémunération explosent à la hausse.

Avec cette baisse et cette hausse, l’écart est tout simplement trop grand : c’est aussi la cause profonde pour laquelle, ces dernières années, les dirigeants de LianKe menés par Peng Yongdong se sont retrouvés à maintes reprises au cœur de remous médiatiques.

Mais pourquoi, après 2021, la rémunération de Peng Yongdong et de Dan Yi Gang a-t-elle soudainement explosé ?

En mai 2021, le fondateur de LianKe, Zuo Hui, est malheureusement décédé. Après la mort de Zuo Hui, les dirigeants comme Peng Yongdong et Dan Yi Gang auraient-ils complètement « lâché la bride » ?

À noter : dans la rémunération des dirigeants comme Peng Yongdong, une proportion assez importante est versée sous forme de paiements en actions.

D’après les données divulguées dans les états financiers, en 2025, la rémunération versée sous forme de paiements en actions chez LianKe s’élève environ à 1,9 milliard de RMB, tandis qu’en 2024, la rémunération versée sous forme de paiements en actions est de 2,726 milliards de RMB.

Parmi ces 2,726 milliards de RMB l’an dernier, Peng Yongdong et Dan Yi Gang ont à eux deux touché environ 25 %, soit 681 millions de RMB ; en plus, 19,48 millions de RMB ont été versés en espèces. Au total, leur rémunération cumulée atteint jusqu’à 700 millions de RMB.

En 2025, si l’on se réfère à 2024 pour estimer, en reprenant la part cumulée de ces deux personnes dans la rémunération de 1,9 milliard de RMB versée sous forme de paiements en actions (25 %), puis en ajoutant la partie réglée en espèces, la rémunération totale de Peng Yongdong et de Dan Yi Gang pourrait être d’environ 500 millions de RMB. Bien sûr, le chiffre exact ne sera connu qu’une fois la divulgation complète de LianKe pour 2025 faite.

Il y a aussi un point : le bénéfice net de 2,991 milliards de RMB de LianKe en 2025 n’a pas exclu les 1,9 milliard de RMB mentionnés ci-dessus, versés sous forme de paiements en actions.

Si on les exclut, le bénéfice net de LianKe en 2025, sur la base de 2,991 milliards de RMB, augmentera encore de 1,9 milliard de RMB. Ainsi, le bénéfice net de l’an dernier passerait à environ 4,9 milliards de RMB. Ce chiffre se rapproche fortement du bénéfice net de LianKe après ajustement, qui est de 5,017 milliards de RMB.

Autrement dit, après exclusion de ces 1,9 milliard de RMB, l’effet de la réduction des effectifs et des salaires de LianKe en 2025 est en fait encore plus évident : le bénéfice net n’est pas de 3 milliards, mais plutôt de plus de 5 milliards.

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Responsable éditorial : Song Yafang