Les trois grandes entreprises publiques s'associent, ce nouveau projet a beaucoup de prestige

Pékin, Shenyuan profond, Xu Di Les premiers terrains résidentiels mis aux enchères de cette année commencent progressivement à faire l’objet de démarches de dépôt de plans d’aménagement.

Le 30 mars, le projet de rénovation urbaine des quatre villages, dont Dingge Zhuang au sein de la commune de Songzhuang à Tongzhou, le terrain 0703-6002, a fait l’objet d’une publication de l’avis sur le plan de conception.

Environ 4,85 hectares de surface de construction, environ 132 200 m² de surface bâtie totale, dont environ 87 400 m² de surfaces hors-sol comptabilisées en capacité, avec un coefficient d’emprise au sol de 1,8.

Le plan prévoit 20 immeubles d’habitation, au total environ 866 logements, avec une surface construite par logement d’environ 100 m²+.

** Disposition des bâtiments**

Les 20 immeubles sont disposés selon un modèle en lignes et rangées : des maisons de type villa d’appartement (maisons de faible hauteur) dominent, seules les 3 tours situées à l’ouest étant des immeubles de moyenne hauteur de 15 étages.

Les villas d’appartement sont disposées en cinq lignes ; l’espacement entre les immeubles est supérieur à 30 mètres. L’espacement nord-sud des immeubles de moyenne hauteur dépasse 50 mètres.

Du fait des contraintes liées aux caractéristiques du terrain, l’orientation des bâtiments n’est pas non plus strictement plein sud ou plein nord : les villas d’appartement sont orientées vers le sud-est. Pour les 3 immeubles de moyenne hauteur, l’angle est légèrement plus ouvert et ils sont orientés vers le sud-ouest.

Dans les documents d’enchères, il est mentionné qu’il est recommandé de créer des niveaux de perception et des couloirs de vue en utilisant des implantations de bâtiments « en décalage » et des méthodes combinant des barres et des dalles.

Il convient de maintenir une coordination globale ordonnée avec les bâtiments environnants en termes d’échelle. En se référant à l’échelle piétonne, traiter les façades des bâtiments par segments ; il ne convient pas de former des bâtiments isolés présentant un volume trop important.

Le long des rues, éviter des bâtiments trop longs ou trop hauts : cela risquerait de créer une interface riveraine élevée et fermée, générant une sensation de pression sur les rues de la ville.

À propos de la différence de hauteur et des décalages, le projet est très bien mis en œuvre : pour les bâtiments en alignement, un bâtiment est haut et le bâtiment adjacent est bas ; et deux immeubles voisins présentent presque toujours des hauteurs différentes.

En ce qui concerne le volume des bâtiments, même si les numéros de bâtiments dans le lotissement sont assez fragmentés, en réalité plusieurs immeubles restent accolés et alignés côte à côte.

Un groupe de 6, 7, 8#: l’ouverture frontale totale dépasse 75 mètres ; pour les trois groupes côté nord, la largeur frontale de chaque groupe est également d’environ 60 mètres ou davantage.

** Attribution d’espaces en don**

Selon les différents immeubles, les espaces offerts présentent aussi de grandes différences.

Parmi eux, le produit villa d’appartement : toutes les façades orientées au sud disposent d’un balcon plein écran, fermé et pouvant être complètement fermé ; la moitié de la surface est offerte.

Au nord, une partie offre des plateformes d’équipement en deux segments, tandis que d’autres sont directement aménagées en forme de connexion continue ; ce sont des bâtiments en façade structurale, mais à l’échelle de Tongzhou, il est très probable qu’ils puissent aussi être intégrés à l’intérieur, et ils ne sont pas comptabilisés dans la surface de propriété.

Le bâtiment de moyenne hauteur a en lui-même une surface de parties communes plus importante que celle des villas d’appartement ; et comme le balcon sud n’est pas « plein écran », après attribution, le taux de surface réellement obtenue est nettement inférieur à celui des villas d’appartement.

Cependant, comme il s’agit de logements sur tous les côtés, outre le côté nord, il y a aussi un segment de plateforme d’équipement sur le côté qui compense l’offre.

En ajoutant la forme incurvée côté sud, les grandes fenêtres d’angle à surface courbe pour la lumière naturelle et la vue devraient être tout à fait remarquables.

** Conception des espaces communs**

À l’est comme à l’ouest, il y a chacun une grande porte paysagère, face à face à distance.

Côté est : la porte principale, avec un aménagement paysager de portique large et complexe.

Dès l’entrée sur la place, on accède à un espace partagé entre voisins ; après le deuxième niveau : une cour intérieure en contrebas ; en traversant le couloir couvert reliant à l’abri des intempéries ; le troisième niveau est le jardin interne du lotissement.

Le portail ouest donne sur deux niveaux en superstructure (espaces en porte-à-faux), situés respectivement au niveau du rez-de-chaussée de la tour 23#楼和13#.

** Circulation séparée piétons/véhicules au nord ?**

Entre les rangées d’immeubles résidentiels au nord, il est prévu 72 places de stationnement au sol.

À l’ouest : une entrée/sortie pour les véhicules, partagée avec le couloir de sécurité incendie.

Ainsi, dans la moitié nord du lotissement, la circulation sur les voies au sol se fait avec mélange entre piétons et véhicules.

Le plan global du lotissement prévoit 1044 places pour véhicules à moteur. En se basant sur 866 logements, le ratio de stationnement atteint à peine 1:1,2.

Si l’on retire plus de 70 places de stationnement au sol, alors chaque logement n’aurait qu’environ 1,12 place de stationnement.

** Récapitulatif de l’acquisition du terrain**

Le 3 février, le terrain FZX-0703-6002 du projet de rénovation urbaine des quatre villages, dont Dingge Zhuang, à Songzhuang (Tongzhou), a été finalisé pour sa cession.

Porté par le consortium North Investment Real Estate + Beijing Construction Engineering + New Hangcheng, au prix plancher de 1,562 milliard de yuans, soit un prix de plancher d’environ 17 900 yuans/m².

Les trois sociétés sont toutes des entreprises publiques gérées par la municipalité. Notamment :

Beijing North Investment Real Estate Co., Ltd. a été créée en juillet 2014 ; la personne représentant légalement et administrateur est Lin Haiyan ; le directeur général est Qu Chen. Le capital enregistré est de 200 millions de yuans ; la société Beijing Urban Subcenter Investment & Construction Group Co., Ltd. détient 100% des parts.

Beijing Construction Engineering Real Estate Co., Ltd. a été créée en avril 2010 ; la personne représentant légalement et président du conseil d’administration est Pan Jie ; le directeur général est Song Peng. Le capital enregistré est de 6 milliards de yuans ; Beijing Construction Engineering Group détient 100% des parts.

Beijing New Hangcheng Development & Construction Co., Ltd. a été créée en décembre 2016 ; la personne représentant légalement et président du conseil d’administration est Sha Gang ; le directeur général est Wang Miao. La société est détenue à 50% respectivement par Beijing Urban Subcenter Investment & Construction Group et Beijing New Hangcheng Holding Co., Ltd., cette dernière étant une entreprise publique de la zone de Daxing.

Une semaine après l’obtention du terrain, l’entité de développement du projet, Beijing North Investment et Yiyi Real Estate Development Co., Ltd., a été créée. Capital enregistré : 50 millions de yuans ; North Investment Real Estate détient 60%, Beijing Construction Engineering Real Estate et New Hangcheng détiennent chacun 20%.

Liu Hui a été nommé président de la société de projet, et le directeur général est Ji Lintao.

La commune de Songzhuang se situe au nord de Tongzhou, loin à l’extérieur de la Sixième rocade Est.

Selon le plan du sous-centre urbain de Pékin, la position de Songzhuang est celle d’une petite ville artistique ; les activités commerciales à proximité sont principalement centrées sur les musées d’art et les galeries d’art.

À l’heure actuelle, l’environnement urbain général est encore limité : entre de nombreuses zones de friches, les maisons des villages attendent d’être démolies et relocalisées ; ces dernières années, avec le développement de certaines ressources touristiques, les activités de restauration se sont progressivement développées, et des équipements de services à la vie quotidienne se mettent en place les uns après les autres.

Les projets immobiliers actuellement en vente à Songzhuang sont également relativement nombreux, notamment Jindi Beijing Yi Street, Jian Tou Guo Mao Rui Shang et Cheng Jian Guo Yu Song, etc.

Le terrain 6002 se trouve à environ 4 kilomètres au sud des projets mentionnés ci-dessus, et la situation est plus proche du sous-centre urbain de Pékin.

Cependant, par rapport à des secteurs comme Li Yuan, Baliqiao de la vieille ville de Tongzhou, à l’heure actuelle, le terrain n’a pas encore de métro direct dans la zone environnante. Le métro le plus proche, la ligne 6, station Luzheng, se trouve à près de 5 kilomètres.

Autour, on trouve des équipements de services et de vie tels que le centre commercial Gudema, le centre commercial Hualian (magasin Liuhé Xincun), l’hôpital Anzhen de Pékin (site de Tongzhou), le parc de créativité culturelle de Songzhuang, le parc de l’ancienne ville de Luxian, etc.

En janvier 2024, une partie des villages de la commune de Songzhuang a été inscrite dans le programme de rénovation des villages en milieu urbain, marquant une avancée majeure dans l’urbanisation de la région.

En septembre de l’année dernière, le gouvernement de la commune de Songzhuang a annoncé que les logements de relocalisation du projet de rénovation des quatre villages en milieu urbain, dont Dingge Zhuang (Liangge Zhuang Fuyong Jiayuan, Chun He Jing Ming, Lang Fang Yuan, Tong Rui Jia Yuan, Hou Bei Ying Jia Yuan, Zhao Li Jia Yuan), étaient désormais dans les conditions pour être livrés, et que les travaux pour l’emménagement dans les logements de relocalisation allaient être lancés.

Par la suite, un avis sur le plan de conception du projet de rénovation d’une zone de ces quatre villages, dont Dingge Zhuang, a été publié : la superficie bâtie au-dessus du sol est d’environ 139 900 m², et il est prévu 17 immeubles résidentiels de 7 à 15 étages.

Les logements utilisent la conception « bonnes maisons » avec une hauteur sous plafond standard de 3 mètres ; les façades sont conçues de manière belle et généreuse, avec des hauteurs et des rythmes bien répartis. En tenant compte des besoins liés au style de vie des habitants relocalisés dans la zone des villages, les logements de relocalisation adoptent une palette froide et chaude en gris à faible saturation, avec des matériaux principaux utilisant un enduit d’imitation pierre présentant une texture.

Les plans d’appartements au sein du lotissement sont variés, avec des surfaces allant de 50 m² à 135 m², permettant de répondre aux besoins de relocalisation et de retour de tous les habitants des quatre villages, dont Dingge Zhuang.