Déduction des intérêts hypothécaires : définition, conditions et comment la demander

H&R Block

4 avril 2024 6 min de lecture

Si vous êtes propriétaire d’une maison, vous ne réalisez peut-être pas qu’il existe un avantage fiscal : la déduction fiscale des intérêts hypothécaires. Pour ceux qui se demandent : « Les intérêts hypothécaires sont-ils déductibles ? », la réponse est « oui ». Pour réduire votre revenu imposable, vous pouvez déduire les intérêts que vous payez chaque année fiscale sur votre déclaration de revenus individuelle, ce qui est particulièrement utile face à la hausse des taux hypothécaires.

Comprendre les règles fiscales, y compris la limite de déduction des intérêts hypothécaires, est essentiel pour bénéficier de cette déduction de l’impôt sur le revenu. En savoir plus sur la déduction des intérêts hypothécaires dans cet article.

Qui peut bénéficier de la déduction fiscale des intérêts hypothécaires ?

D’abord, répondons à la question : « Comment fonctionnent les intérêts hypothécaires ? » Lorsque vous remboursez chaque mois un prêt hypothécaire pour votre logement, vous versez un montant de capital, auquel s’ajoutent des intérêts. Même si l’argent versé au capital n’est pas déductible, les intérêts, eux, le sont.

Si vous détaillez vos déductions à l’annexe A (Schedule A), vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires admissibles payés sur un logement admissible, y compris :

Votre résidence principale, ou

Votre résidence secondaire

Les propriétaires doivent être légalement responsables du remboursement du prêt pour pouvoir déduire les intérêts hypothécaires. De plus, les intérêts doivent être payés sur une dette correspondant à une dette d’acquisition (acquisition indebtedness), c’est-à-dire une dette contractée ou prise en charge pour acquérir, construire, reconstruire ou améliorer substantiellement un bien immobilier, qui est garanti par cette dette.

Vous pouvez augmenter votre déduction des intérêts hypothécaires en effectuant des paiements hypothécaires supplémentaires chaque année. Par exemple, si vous payez votre hypothèque de janvier en décembre, vous aurez un mois d’intérêts supplémentaire à déduire. Cependant, vous ne pouvez déduire que ce qui constitue des intérêts hypothécaires admissibles pour cette année-là. Cela peut jouer en votre faveur en ce qui concerne les points hypothécaires (des frais que vous pouvez payer pour aider à faire baisser le taux d’intérêt de votre hypothèque). Et si le produit du prêt est utilisé pour améliorer substantiellement la résidence principale, les points sont entièrement déductibles l’année où l’hypothèque est refinancée.

Qu’est-ce qui est admissible comme intérêts hypothécaires ?

En tant que contribuable, vous pouvez déduire intégralement la plupart des intérêts payés sur des prêts hypothécaires si toutes les exigences de l’Internal Revenue Service (IRS) sont respectées. Vous devez distinguer les intérêts hypothécaires admissibles des intérêts personnels. Les intérêts hypothécaires sont généralement déductibles, mais les intérêts personnels ne le sont pas.

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Limite de déduction des intérêts hypothécaires

La déduction des intérêts hypothécaires est autorisée pour les dettes d’acquisition du logement. (Une hypothèque est aussi appelée dette d’acquisition. Ces dettes servent à acheter, construire ou améliorer votre logement principal ou secondaire.)

Si vous vous demandez : « De combien d’intérêts hypothécaires puis-je déduire sur mes taxes_ ? _ », vous pouvez déduire intégralement les intérêts hypothécaires que vous payez sur une dette d’acquisition tant que la dette ne dépasse pas les montants suivants au cours d’une année fiscale :

L’histoire continue  

750 000 $ de dette hypothécaire si le prêt a été finalisé après le 15 décembre 2017

1 million de dollars de dette hypothécaire si le prêt a été finalisé le 15 décembre 2017 ou avant

Ces limites sont réduites de moitié si vous êtes Marié(e) Déclarant Séparément. (Note : la limite de dette la plus basse s’applique de 2018 à 2025 et repassera à 1 million de dollars après 2025, sauf si une loi est adoptée.)

Vous ne pouvez pas déduire les intérêts que vous payez sur des prêts sur valeur domiciliaire (home equity loans) ou sur des marges de crédit sur valeur domiciliaire (home equity lines of credit) si la dette est utilisée à autre chose que des améliorations du logement. Cela inclut, par exemple, l’utilisation de ces fonds pour payer des frais de scolarité universitaires ou pour rembourser une dette de carte de crédit.

Un exemple : En 2020, Chris a acheté sa résidence principale pour 500 000 $. Quelques années plus tard, il devait 400 000 $ sur l’hypothèque initiale et a contracté un prêt sur valeur domiciliaire de 60 000 $. Il a utilisé l’argent pour construire une véranda et installer une piscine intérieure. Sa maison vaut maintenant 700 000 $. Il a ensuite contracté un autre prêt sur valeur domiciliaire de 130 000 $ et a acheté un voilier.

Sur sa déclaration de revenus de 2025, il est préférable pour lui de détailler ses déductions plutôt que de réclamer la déduction forfaitaire. Cela dit, il peut déduire les intérêts hypothécaires du logement qu’il paie sur :

400 000 $ restants sur l’hypothèque initiale (dette d’acquisition)

60 000 $ pour le prêt de la véranda et de la piscine (dette d’acquisition)

Il ne peut déduire aucun intérêt lié au prêt sur valeur domiciliaire pour le voilier.

Fractionner la déduction des intérêts hypothécaires du logement

Et si vous partagez une hypothèque avec une autre personne ? Comment partagez-vous la déduction des intérêts hypothécaires du logement avec votre conjoint(e) ? Chacun peut répartir les intérêts hypothécaires qu’il a payés si les exigences ci-dessus sont respectées. Si l’une des personnes du couple ne détaille pas ses déductions, l’autre ne peut pas déduire le montant total des intérêts hypothécaires à moins qu’elle ne les ait réellement payés.

Exceptions à la déduction des intérêts hypothécaires

Voici certaines exceptions à la déduction des intérêts hypothécaires du logement :

Supposons qu’une première ou une deuxième résidence soit utilisée à la fois à des fins personnelles et à des fins de location. Dans ce cas, vous pouvez répartir la déduction limitée à la partie du logement réservée à l’habitation, ou suivre les règles spéciales relatives aux résidences secondaires. En savoir plus sur la manière de gérer l’impôt sur le revenu pour les propriétés locatives.

Si une partie de votre logement est utilisée comme bureau à domicile, alors cette partie doit être répartie comme une dépense professionnelle en tant que déduction pour bureau à domicile, et non comme déduction des intérêts hypothécaires.

Comment demander la déduction des intérêts hypothécaires

Si vous vous demandez comment demander la déduction fiscale des intérêts hypothécaires, voici quelques points à prendre en compte.

1. Détaillez vos impôts

Comme indiqué ci-dessus, vous ne pouvez réclamer la déduction des intérêts hypothécaires que si vous détaillez vos déductions plutôt que de prendre la déduction forfaitaire lorsque vous produisez votre déclaration. Vous utiliserez le formulaire fiscal 1040 (annexe A) pour détailler les déductions fiscales.

2. Obtenez votre formulaire IRS 1098

Vous recevrez le formulaire 1098 si vous payez 600 $ ou plus d’intérêts hypothécaires au cours de l’année fiscale auprès de votre prêteur bancaire à la fin janvier ou au début février. Ce formulaire fiscal indique le montant des intérêts hypothécaires que vous avez payés sur une année. Votre prêteur envoie également une copie de ce 1098 à l’IRS. Utilisez ce formulaire en cas de demande de renseignements de l’IRS ou d’audit.

Utilisez l’annexe E (1098) pour les intérêts relatifs à un bien locatif.

3. Calculez votre déduction des intérêts hypothécaires

Vous devrez calculer votre déduction en déterminant la part des intérêts qui peut être déduite. Rappelez-vous les règles ci-dessus concernant les types de paiements d’intérêts admissibles à la déduction.

4. Déclarez la déduction sur le formulaire 1040

Vous déclarerez la déduction sur le formulaire 1040, annexe A.

Gérer la déduction des intérêts hypothécaires

Ça vaut la peine de prendre les déductions d’intérêts hypothécaires, mais cela nécessite un peu plus de travail pour les réclamer. Si vous cherchez de l’aide pour demander la déduction des intérêts hypothécaires ou d’autres déductions fiscales précieuses, H&R Block peut vous aider. Que vous preniez rendez-vous avec l’un de nos professionnels de l’impôt compétents ou que vous choisissiez l’un de nos produits de déclaration d’impôts en ligne, vous pouvez compter sur H&R Block pour vous aider dans la préparation de vos impôts et obtenir votre remboursement maximal ou réduire le montant que vous devez au titre de l’impôt sur le revenu.

FAQ

Puis-je déduire les intérêts hypothécaires ou les impôts fonciers sur ma maison ?

Oui, si vous détaillez. Vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires admissibles et les impôts fonciers sur votre résidence principale. La déduction des impôts fonciers est soumise au plafond de déduction SALT. En outre, à partir de l’année fiscale 2026, l’assurance hypothécaire privée (Private Mortgage Insurance, PMI) sera également déductible en vertu de la One Big Beautiful Bill Act.

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