Fan Wei : Du « pensée de la boutique de prêt sur gage » à la « crédit de projet », la réforme du financement stimule la transformation du secteur immobilier

Question à l’IA · Comment la réforme du financement peut-elle passer d’une dépendance aux garanties à l’évaluation des flux de trésorerie ?

En 2026, c’est l’année du lancement du « 15e plan quinquennal des prochaines années », et la transformation du secteur immobilier entre dans une période charnière. La réforme du système de financement devient un levier important pour promouvoir un développement de haute qualité de l’industrie.

Dans le rapport sur le travail du gouvernement de cette année, en faisant le bilan du travail de 2025, il est indiqué : continuer à agir avec intensité pour stabiliser le marché immobilier ; contrôler de manière raisonnable l’approvisionnement en nouveaux terrains immobiliers ; appliquer des mesures selon les villes pour réduire et ajuster les mesures de restriction ; baisser les taux des prêts au fonds de prévoyance logement (公积金) pour les logements personnels. La mission de « garantir la livraison des logements » a été menée à terme de manière exhaustive. Parmi les priorités de cette année, le rapport sur le travail du gouvernement place les contenus liés à l’immobilier dans la section « renforcer la prévention et la résolution des risques des domaines clés et la construction des capacités de sécurité », en précisant la tonalité générale consistant à « s’efforcer de stabiliser le marché immobilier ». Il s’agit en outre de mieux jouer le rôle du système de liste blanche « garantir la livraison des logements », afin de prévenir les risques de défaut de paiement des dettes.

Le 16 mars, la session élargie du comité du Parti de la Commission de réglementation financière (金融监管总局) a été tenue, et il a été souligné de mieux jouer le rôle du système de liste blanche « garantir la livraison des logements », et d’accélérer l’établissement d’un système de financement adapté à un nouveau modèle de développement de l’immobilier.

Fan Wei, secrétaire du comité du Parti et directeur général du siège du financement à revenu fixe de Shenwan Hongyuan Securities, a indiqué que les institutions financières ont l’habitude de couvrir les risques en comptant sur la hausse continue des prix des actifs. Lorsque la Commission de réglementation financière souligne « accélérer l’établissement d’un système de financement adapté à un nouveau modèle de développement de l’immobilier », l’objectif est de mettre en place une nouvelle logique de gestion des risques financiers.

Double mission de la « liste blanche »

La liste blanche de projets immobiliers est une liste de soutien au financement promue conjointement par le Ministère du Logement et de l’Urbanisme-Rural (住房城乡建设部) et la Commission de réglementation financière en janvier 2024, visant les projets immobiliers en cours de construction (et non les entités d’entreprise). Elle vise à garantir, via le mécanisme de coordination du financement immobilier urbain, les besoins de financement raisonnables des projets, et à faire avancer le travail de « garantir la livraison des logements ». Les projets retenus doivent répondre à des conditions telles que l’état « en cours de construction », l’adéquation des garanties, la gestion fermée, la conformité des fonds de prévente, etc. Mais le pouvoir de décision final en matière de financement appartient toujours aux institutions financières.

Pour le système de liste blanche « garantir la livraison des logements », quelles efficacités et quels rôles joue-t-il dans le maintien de la stabilité du marché immobilier ?

Fan Wei, secrétaire du comité du Parti et directeur général du siège du financement à revenu fixe de Shenwan Hongyuan Securities, a indiqué que le rôle central du système de liste blanche « garantir la livraison des logements » consiste à exercer, de manière ciblée, des fonctions clés de désendettement et d’« apaisement » des difficultés (« précis »), de prévention des risques et de stabilisation des attentes du marché. Il est devenu un levier important permettant de faire le lien entre la résolution des risques immobiliers et la transformation de l’industrie.

D’abord, acheminer de façon ciblée un « flux de liquidités » vivant : grâce à une sélection rigoureuse de projets conformes et contrôlables, avec des livraisons réalisables, on guide les institutions financières à inscrire des plafonds de crédit de manière séparée, à simplifier les procédures d’approbation et à ouvrir des voies vertes. Cela permet de faire atterrir les fonds de manière efficace et précise, afin de garantir de tout son effort la poursuite sans heurts des projets en cours et leur livraison dans les délais, de préserver concrètement les droits et intérêts légitimes des acheteurs, et de consolider la ligne de fond des préoccupations liées au bien-être des populations.

Ensuite, prévenir et atténuer les doubles risques : risques financiers et risques de l’industrie. Grâce à l’application d’une gestion fermée des fonds et à la découpe efficace des risques des projets avec les dettes des groupes de promoteurs immobiliers, on réalise un usage des fonds « réservé à l’usage prévu, avec irrigation ciblée et goutte à goutte ». On favorise ainsi une liquidation ordonnée des risques de l’industrie ; en même temps, on met en place une passerelle de communication efficace entre le gouvernement, les banques et les entreprises, afin de résoudre avec précision les points de blocage et les difficultés du financement des projets, et de prévenir des risques tels que le détournement de fonds.

Troisièmement, stabiliser les anticipations du marché immobilier : faire passer le travail de « garantir la livraison des logements » d’une phase de percée d’urgence vers un fonctionnement normalisé et réglementé. Cela permet de réparer en continu la confiance des consommateurs, tout en posant une base solide pour l’établissement progressif d’un système de financement adapté à un nouveau modèle de développement de l’immobilier ; et d’orienter l’industrie vers une transformation stable, passant de l’expansion par la taille à un développement de haute qualité.

Du système de liste blanche « garantir la livraison des logements » au « système de financement adapté à un nouveau modèle de développement de l’immobilier », quelles nouvelles responsabilités les institutions financières doivent-elles assumer en 2026 ?

Fan Wei estime que « le nouveau modèle de développement de l’immobilier » consiste principalement à passer de l’expansion par la « forte augmentation de l’effet de levier » et la « rotation rapide » du passé à une étape de développement de haute qualité de « valorisation de l’existant et reconstruction du modèle ». Plus précisément : appliquer des politiques selon chaque ville pour contrôler l’augmentation des volumes et réduire les stocks ; optimiser l’approvisionnement en logements sociaux ; promouvoir la construction de « bons logements » verts et intelligents ; renforcer les garanties de secours des risques liés à la « garantie de livraison des logements », etc. Un système de financement correspondant à ce nouveau modèle exige que le système financier réalise simultanément trois grandes transformations :

Premièrement, transformation du destinataire du financement : de l’ancien soutien aux promoteurs immobiliers de toutes catégories pour l’acquisition de terrains et la construction, vers un soutien prioritaire aux projets de qualité et aux promoteurs immobiliers solides figurant dans la liste blanche « garantir la livraison des logements », afin de garantir concrètement la livraison fluide des projets et de préserver la ligne de fond du bien-être des populations ;

Deuxièmement, transformation de l’usage du financement : de la prise en charge de l’acquisition de nouveaux terrains et du développement-construction, vers une focalisation sur des domaines tels que la valorisation/rotation des actifs existants, l’acquisition et la rénovation de logements sociaux, la promotion des bâtiments verts et l’amélioration de la qualité des logements ;

Troisièmement, transformation de la gestion des risques financiers : de la dépendance excessive aux garanties et à la croissance de l’échelle, vers une attention accrue à la stabilité des flux de trésorerie des projets, à la solidité financière des promoteurs immobiliers et à la maîtrise des risques substantiels, afin d’empêcher la propagation et l’extension des risques de défaut de paiement de dettes.

« La transformation du système financier doit s’accélérer : il faut à la fois soutenir un développement sain du secteur immobilier, et être capable de prévenir efficacement les risques associés. » a déclaré Fan Wei.

Transformation de l’immobilier

En même temps que la transformation des institutions financières s’accélère, le secteur immobilier opère aussi un ajustement en profondeur, passant de « développement d’augmentation » à « exploitation de l’existant ».

« Du point de vue du développement à long terme, la transformation du système financier a une signification stratégique profonde pour la reconstruction du marché immobilier. » a déclaré Fan Wei. En 2026, l’impact de la transformation du système financier sur l’industrie immobilière se reflète principalement à travers trois aspects.

Premier point : construire un pare-feu contre les risques financiers. En s’appuyant sur le système de banque pilote et le mécanisme de gestion fermée des projets, le risque a été effectivement isolé physiquement et contrôlé de manière fragmentée, passant des groupes de promoteurs immobiliers aux projets unitaires, coupant dès la source la chaîne de contagion des risques systémiques, et en tenant fermement la ligne de fond de « ne pas provoquer de risque financier systémique ».

Deuxième point : consolider la base de confiance en matière de subsistance du peuple. En coordonnant une action ciblée de la politique de liste blanche « garantir la livraison des logements », on soutient de façon ciblée le financement de projets conformes, afin de garantir que les droits des propriétaires soient honorés à temps. Cela répare efficacement les anticipations du marché, et agit comme une pierre d’appui pour stabiliser le « tableau général » du marché.

Troisième point : entraîner l’industrie vers une transformation de haute qualité. En reliant profondément de manière innovante le système de financement aux normes de construction de « bons logements », on oriente les ressources financières vers l’agrégation d’habitations vertes, intelligentes et de haute qualité. Grâce à des moyens fondés sur le marché, on pousse l’industrie à passer de « la compétition sur l’échelle » à une nouvelle étape de croissance axée sur « la force produit en premier », de type plus qualitatif et intrinsèque.

La réunion élargie du comité du Parti de la Commission de réglementation financière tenue le 16 mars est considérée comme un signal explicite indiquant que l’immobilier en 2026 devra continuer à avancer une transformation en profondeur.

Fan Wei estime que la tenue de cette réunion élargie du comité du Parti de la Commission de réglementation financière, coïncidant avec « l’année du lancement du 15e plan quinquennal des prochaines années », a pour objectif central de mettre en œuvre et de respecter l’esprit des deux sessions annuelles nationales (两会), tout en mettant clairement en évidence la direction précise consistant, côté régulation, à coordonner la résolution des risques dans le domaine immobilier et la transformation de l’industrie. En outre, la réunion intègre les politiques financières de l’immobilier dans la catégorie des « tâches essentielles visant à résoudre prudemment les risques des domaines clés », en soulignant explicitement « jouer davantage le rôle du système de liste blanche “garantir la livraison des logements” », et en déployant « accélérer la mise en place d’un système de financement adapté à un nouveau modèle de développement de l’immobilier ».

De manière concrète, les formulations ci-dessus ont une signification marquante et de continuité. Fan Wei analyse que ces formulations fournissent deux étapes substantielles de la réforme financière : d’une part, clarifier que la ligne de fond centrale du travail financier actuel demeure la sauvegarde pour éviter les risques systémiques ; et, dans le domaine immobilier, la résolution des risques demeure un maillon clé et donc une priorité de l’action réglementaire. D’autre part, cela marque le fait que le système de soutien financier à l’immobilier passe d’un ancien modèle orienté vers « un secteur à fort levier et à rotation rapide », vers une orientation systémique vers « un nouveau stade de développement de haute qualité axé sur l’amélioration de l’existant et la reconstruction du modèle ». Ce déploiement constitue à la fois la continuation et l’approfondissement des politiques antérieures de soutien financier à l’immobilier, et le signal officiel d’une transformation du système de financement vers plus de long terme et de conformité. L’objectif central est de bâtir un écosystème financier immobilier plus sûr, plus précis et plus durable, et d’aligner précisément la direction centrale de la transformation du secteur immobilier en période du 15e plan quinquennal des prochaines années : passer de l’expansion par la taille à un développement de haute qualité.

« Selon l’esprit de la réunion et les déploiements de politiques récentes, les priorités du travail immobilier se concentrent actuellement sur la garantie de la subsistance des populations, l’optimisation du financement, la prévention des risques et la transformation de l’industrie, etc. » a déclaré Fan Wei.

Fan Wei souligne en outre qu’en vue d’achever les tâches déployées lors de la réunion, il faut continuer à renforcer l’action dans quatre domaines.

D’abord, défendre la ligne de fond de la subsistance du peuple : continuer à libérer l’efficacité du système de liste blanche « garantir la livraison des logements », accroître l’intensité d’approbation et de mise en place des prêts pour les projets conformes, et prévenir de manière stricte les risques de défaut de paiement de dettes ; protéger concrètement les droits et intérêts légitimes des acheteurs, et consolider la ligne de défense en matière de garantie de la subsistance. Deuxièmement, améliorer le système de financement : accélérer la construction d’un système de financement adapté à un nouveau modèle de développement de l’immobilier, guider de manière précise l’optimisation de l’allocation des ressources financières, et faire basculer la priorité vers des domaines clés tels que la valorisation/rotation des actifs existants et la construction de logements à caractère garanti ; renforcer le soutien financier au développement de l’industrie. Troisièmement, optimiser la structure de l’approvisionnement : persister à appliquer des politiques selon chaque ville et des orientations différenciées, mettre strictement en œuvre la direction consistant à « contrôler l’augmentation, réduire les stocks, assurer un meilleur approvisionnement », explorer activement par plusieurs canaux la mobilisation de biens immobiliers existants à usage commercial pour en faire des logements à caractère garanti, avancer de manière ordonnée la construction de « bons logements », et améliorer en continu la qualité des logements ainsi que les niveaux de services immobiliers. Quatrièmement, prévenir et contrôler précisément les risques : renforcer la gestion en boucle fermée des flux de trésorerie au niveau des promoteurs immobiliers et des projets, contrôler fermement l’augmentation des risques et résoudre de manière ordonnée les risques liés aux stocks existants ; approfondir la réforme du système du fonds de prévoyance logement, et soutenir de façon précise des besoins raisonnables en matière de logement pour les couples en première union (初婚) et ceux qui ont leur premier enfant (初育), ainsi que pour les familles nombreuses ; maintenir fermement la ligne de fond de ne pas provoquer de risques systémiques, et pousser l’industrie vers une transformation stable vers un développement de haute qualité.

(Auteur : Li Xiaodan)