Rapport annuel en observation | Le « baromètre » des ventes de Chengtou Holdings

2025年城投控股的销售情况有所下滑，或将影响之后的营收表现。

Point de vue Net 认为，对于 une entreprise dont l’activité principale est liée à l’immobilier, le niveau des ventes a un impact décisif sur la performance du chiffre d’affaires.

En raison du calendrier de mise en vente des projets, les ventes de城投控股 en 2025 ont reculé de manière assez marquée d’une année sur l’autre, tandis que le chiffre d’affaires a toutefois conservé une certaine dynamique de croissance.

D’après les données divulguées par la société le 27 mars au soir, sur la période, elle a enregistré un revenu total d’exploitation d’environ 14,457 milliards de yuans, en hausse de 53,27 % ; le bénéfice net attribuable aux actionnaires des sociétés cotées s’élève à 289 millions de yuans, en hausse de 19,19 % ; le bénéfice net attribuable aux actionnaires des sociétés cotées après déduction des pertes et profits non récurrents atteint 331 millions de yuans, en hausse de 212,15 %.

À la fin de la période couverte par le rapport, les capitaux propres attribuables aux actionnaires de城投控股 s’établissent à 21,036 milliards de yuans, en hausse de 0,64 % ; l’actif total atteint 81,5 milliards de yuans, en baisse de 3,74 % d’une année sur l’autre, et le rendement des capitaux propres (ROE) se situe à 1,38 %.

La croissance du chiffre d’affaires est due aux produits de régularisation (reconnaissance en résultat) générés par des projets vendus auparavant. Dans son rapport annuel,城投控股 indique que le revenu d’exploitation du présent exercice a augmenté de 53,27 % par rapport à la même période de l’année précédente, principalement parce que les projets immobiliers achevés et livrés pour régularisation ont augmenté par rapport à la même période de l’année précédente ; le bénéfice net attribuable aux actionnaires après déduction des pertes et profits non récurrents a augmenté de 212,15 % par rapport à la même période de l’année précédente, principalement du fait que les projets du secteur immobilier achevés pour régularisation ont augmenté, que le bénéfice net a progressé d’une année sur l’autre, et en raison de la fluctuation de la valeur sur le marché des titres : le profit/perte lié à la juste valeur dans les pertes et profits non récurrents a reculé d’une année sur l’autre.

Des ventes contrariées

Point de vue Nouvelles Médias a appris que l’implantation des activités de城投控股 couvre trois grands secteurs : le développement immobilier, l’exploitation immobilière et l’investissement en actions, et qu’il s’agit d’un groupe immobilier complet menant des activités en lien avec l’ensemble du cycle de vie de l’immobilier.

Plus précisément, le secteur immobilier est principalement géré par sa filiale en propriété exclusive, 置地集团, et comprend notamment : logements commerciaux, logements locatifs, logements garantis, hôtels, développement de parcs technologiques, rénovation d’anciens quartiers de la ville, rénovation des villages urbains et projets PPP, etc. Les activités d’exploitation immobilière incluent principalement : exploitation de logements locatifs, gestion d’actifs à vocation opérationnelle et opérations de prospection commerciale, commercialisation de biens immobiliers, et gestion immobilière (property management). Les activités d’investissement en actions comprennent principalement : investissements directs en actions, gestion de fonds de private equity.

Sur la période, le chiffre d’affaires de城投控股 provient principalement des activités immobilières. Auparavant, la régularisation liée aux ventes a entraîné la croissance de ce segment. Sur la période, le revenu d’exploitation de ce segment s’élève à 14,425 milliards de yuans, en hausse de 53,48 %, la contribution provenant principalement de Shanghai ; la marge bénéficiaire brute est de 17,83 %, soit 2,86 points de pourcentage de plus qu’à l’année précédente. Sur la période, les revenus de régularisation ont atteint 13,686 milliards de yuans, la surface régularisée s’élève à 164,6 milliers de mètres carrés, et la surface restant à régulariser à la fin de la période de reporting est de 62,3 milliers de mètres carrés.

D’après la présentation dans le rapport annuel, dans le segment développement,城投控股 a mené à bien au cours de l’année la livraison de cinq projets :露香园 B地块, 虹盛里 phases 1 et 2, 青溪云邸, et le bloc ouest (phase 2) du璟云里, ainsi que la progression du chantier par étapes pour les projets en construction tels que 露香园 phase 2 et 兴华里. En 2025, la taille des projets en construction est d’environ 840 milliers de mètres carrés, avec environ 140 milliers de mètres carrés nouvellement lancés et environ 360 milliers de mètres carrés achevés.

En 2025, la situation des ventes de城投控股 a connu un fléchissement, ce qui pourrait affecter la performance des revenus par la suite. D’après les données du rapport annuel, sur l’ensemble de l’année 2025, environ 9,7 milliards de yuans de recouvrements provenant des ventes de biens immobiliers ont été réalisés, incluant notamment青溪云邸, 露香园 phase 2,璟云里 phase 2等.

Sur la période,城投控股 a réalisé un montant de ventes de 7,882 milliards de yuans, avec une surface de vente de 115,5 milliers de mètres carrés. En 2024, le montant des ventes de城投控股 était de 17,733 milliards de yuans, en baisse de 55,55 % d’une année sur l’autre.

Côté exploitation, “城投宽庭” compte 16 projets en activité et 17 000 unités de logement ; la taille du loyer annuel dépasse 600 millions de yuans. Pour les projets dont l’exploitation est en cours depuis plus d’un an, le taux de location global est stable et dépasse globalement 90 %. “宽成服务” construit progressivement une norme de service sur l’ensemble du cycle de vie, allant de la livraison des projets, aux opérations quotidiennes jusqu’aux travaux de maintenance/garantie ; à ce stade, il y a 10 projets gérés sous mandat et 7 projets déjà repris, et le taux de recouvrement global des frais de propriété atteint 96 %.

Côté investissement, sur la période,城投控股 a reçu au total environ 97 millions de yuans de dividendes provenant de titres déjà cotés (y compris REITs). À la fin de la période de reporting, la valeur boursière des titres déjà cotés détenus par la société s’élève à environ 5,335 milliards de yuans (y compris REITs).

Impact fiscal

À noter : au début de 2026, la filiale en propriété exclusive de城投控股, 上海露香园置业有限公司, a reçu《税务处理决定书》. En raison d’une déclaration de liquidation de l’impôt sur la plus-value foncière faite par la société 露香园 en violation des règles, la société doit s’acquitter de taxes supplémentaires de 90,891 millions de yuans + des pénalités de retard d’environ 39,5607 millions de yuans. Il est prévu que cela réduise d’environ 130 millions de yuans le bénéfice net de l’exercice 2025.

Comme cela apparaît déjà dans le rapport annuel : sur la période, le poste “impôts et taxes additionnels” de城投控控股 s’élève à environ 686 millions de yuans, alors qu’il n’était que de 183 millions de yuans l’année précédente, en hausse de 275,47 % ;城投控股 indique que, sur la période, ce poste “impôts et taxes additionnels” augmente de 503 millions de yuans d’une année sur l’autre, principalement en raison de l’augmentation des impôts et frais liés aux activités de vente immobilière d’une année sur l’autre.

Les dépenses hors exploitation sont d’environ 59,5618 millions de yuans ; par rapport à 2,6619 millions de yuans l’an dernier, elles augmentent de 2 137,54 %, principalement du fait du paiement des pénalités de retard.

Ces dernières années,城投控股 a activement constitué des réserves de ressources de projets, afin de poser une base pour le développement continu de ses activités de développement immobilier. Point de vue Nouvelles Médias a appris que, en 2024,城投控股 a été relativement actif pour l’acquisition de terrains, tandis qu’en 2025 il a adopté une approche plus prudente.

Côté réserves immobilières, à la fin de la période, la surface totale de construction des terrains en réserve (土储) de城投控股 est d’environ 730 milliers de m². À l’heure actuelle, la société détient sept projets de réserve immobilière, dont : la parcelle du canton/commune de 朱泾 (区金山区朱泾镇), la parcelle “north block” du parc scientifique et technologique de 新江湾城 (区杨浦区新江湾城科技园北块), la parcelle A-1 du nouveau district de train à grande vitesse 黄山 高铁新城, phase III, la parcelle du n° HK0015-06 de la rue 江湾镇 (区虹口区江湾镇街道), la parcelle n° 235B-03 de la rue 小东门 (区黄浦区小东门街道), etc. ; ainsi que les projets de rénovation de “villes/villages urbains” du vieux quartier de 杜行 (浦江镇杜行老街“城中村”改造) et du projet de rénovation de “ville/village urbain” de 诸翟 (华漕镇诸翟“城中村”改造).

Deux projets d’anciens quartiers rénovés sont ses plus grands projets en termes de surface de terrains en attente de développement.

En 2024,城投控股 a signé des accords de coopération pour des projets de rénovation avec respectivement le gouvernement populaire de la ville/commune de浦江镇 et le gouvernement populaire de华漕镇. La société participe au projet de rénovation de l’ancienne rue de杜行老街“城中村” à浦江镇 dans le district de闵行区 et au projet de rénovation de“城中村” de诸翟 à华漕镇. L’investissement total du projet s’élève respectivement à 6,517 milliards de yuans et 11,839 milliards de yuans. Les périodes de développement sont toutes deux prévues pour 5,5 ans ; à l’heure actuelle, les deux projets se trouvent à l’étape de relocalisation/déménagement des habitants.

Côté structure d’actifs et de passifs, au cours de la période,城投控控股 a émis avec succès des billets de trésorerie à moyen terme d’un montant de 1,73 milliard de yuans, avec un taux d’émission de 2,4 %, et a obtenu l’approbation d’un montant d’émission de titres adossés à des actifs de 3,5 milliards de yuans. À la fin de 2025, la trésorerie de城投控股 s’élève à 8,281 milliards de yuans ; le montant total des financements est de 42,183 milliards de yuans ; le coût moyen global de financement est de 3,53 % ; et le ratio des passifs portant intérêts est de 51,76 %.

城投控股 a indiqué à l’externe que, en 2026, le volume total des émissions additionnelles prévues ne dépassera pas 200 milliards de yuans, y compris mais sans s’y limiter : financement via trust, opérations de vente-bail (售后回租), émission d’obligations d’entreprises, d’obligations d’entreprises, billets à moyen terme, plan de financement par créances à l’intervalle de 北京金融资产交易所, outils de financement de dettes pour entreprises non financières, plan d’investissement de créances de fonds d’assurance, titrisation d’actifs (y compris mais sans s’y limiter CMBS, REITs, quasi-REITs, ABS), autres instruments financiers privés, etc.

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