Les acheteurs peuvent désormais emprunter contre du Bitcoin pour obtenir un prêt hypothécaire sans vendre ni risquer la liquidation

Bitcoin s’enfonce davantage dans la finance domestique des ménages américains, alors que les acheteurs peinent, sous l’effet de coûts d’emprunt élevés et d’un stock limité, à trouver de nouvelles façons de financer un apport sans vendre leurs actifs numériques.

Le 26 mars, Better Home & Finance et Coinbase ont lancé une structure qui permet aux emprunteurs éligibles de donner en garantie du Bitcoin ou du stablecoin USD Coin (USDC) afin d’obtenir un prêt distinct pour financer l’apport, tout en continuant à contracter un prêt hypothécaire standard conforme pour le logement.

Cet arrangement fait entrer la crypto dans l’une des parties les plus scrutées du système de crédit américain, à un moment où les pressions sur l’accessibilité sont déjà en train de redessiner qui peut acheter une maison et à quel moment.

Le calendrier est au cœur de l’argumentaire, puisque le rapport 2026 de Realtor.com chiffre le déficit d’offre de logements aux États-Unis à 4,03 millions de maisons.

Cela intervient alors que le taux moyen des prêts hypothécaires sur 30 ans vient récemment de grimper à 7 %, tandis que le nombre de demandes de prêts hypothécaires a chuté de 10,5 % et que les demandes d’achat ont baissé de 5,4 %. Dans le même temps, les primo-accédants ne représentaient que 21 % du marché dans le dernier profil de la National Association of Realtors.

Taux hypothécaire sur 30 ans (Source : Barchart)

Dans ce contexte, les prêteurs et les entreprises crypto parient qu’une classe grandissante d’acheteurs potentiels dispose de richesses sous forme d’actifs numériques, mais manque de liquidité en cash nécessaire pour franchir l’un des plus grands obstacles à l’accession à la propriété.

Un nouvel itinéraire vers le marché hypothécaire

Le produit soutenu par Coinbase vise les emprunteurs qui souhaitent conserver une exposition aux marchés crypto plutôt que de liquider leurs positions pour réunir le cash destiné à l’apport.

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Pour beaucoup, cette décision va au-delà du simple timing de marché. Vendre de la crypto peut aussi déclencher une facture fiscale et forcer les investisseurs à réduire des positions qu’ils considèrent comme des placements à long terme.

Compte tenu de cela, la structure repose sur deux prêts au moment de la clôture. Le premier est une hypothèque standard sur le bien. Le second est un prêt financé en privé, garanti par la crypto mise en gage, et utilisé pour financer l’apport en espèces.

Better indique que les options d’hypothèque à taux fixe sur 15 ans et 30 ans seront disponibles, sous réserve d’une validation de crédit, et que les prêts sont conçus conformément aux lignes directrices de Fannie Mae afin que l’hypothèque reste un prêt conforme.

Cette distinction est importante. Le produit ne remplace pas l’hypothèque traditionnelle par un prêt crypto. Au contraire, il enrobe l’apport dans une couche de financement garantie par la crypto tout en laissant la principale hypothèque sous une forme conventionnelle.

Pour les emprunteurs utilisant Bitcoin, la valeur initiale de la garantie doit être d’au moins 250 % du montant du prêt en monnaie fiduciaire. Pour les emprunteurs utilisant USDC, la valeur initiale de la garantie doit être d’au moins 125 %.

Concrètement, un emprunteur pourrait mettre en gage 250 000 $ en Bitcoin pour débloquer un prêt de 100 000 $ pour l’apport en cash, ou 125 000 $ en USDC pour obtenir le même résultat.

Les entreprises font la promotion de l’arrangement comme un moyen de préserver la propriété des actifs numériques tout en accédant au marché du logement. Better affirme que les deux prêts peuvent partager le même taux d’intérêt et la même durée d’amortissement, créant ainsi un seul paiement mensuel combiné.

La tension sur le logement crée une opportunité

L’attrait du produit est directement lié à un marché immobilier devenu plus difficile d’accès, en particulier pour les acheteurs plus jeunes.

L’âge médian d’un primo-accédant a atteint 40 ans en 2025, selon la National Association of Realtors, reflétant l’effet combiné de taux hypothécaires élevés, de prix des logements élevés et d’un stock limité.

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Âge médian des acheteurs de logements aux États-Unis

La pression est encore plus forte pour les ménages situés plus bas dans l’échelle des revenus. L’indice du coût du logement NAHB/Wells Fargo pour le deuxième trimestre 2025 a montré qu’une famille type avait besoin de 36 % de son revenu pour un paiement hypothécaire sur un logement neuf médian. Pour les ménages à faibles revenus, cette part est montée au-dessus de 71 %.

Ces chiffres aident à expliquer pourquoi les entreprises voient une opportunité à lier les actifs numériques au financement du logement. La souscription traditionnelle s’appuie fortement sur le revenu documenté, l’historique de crédit et les réserves de trésorerie.

Ce cadre a tendance à avantager les ménages qui ont déjà accumulé de la richesse grâce à la valeur nette de leur logement, à la hausse des revenus ou à des actifs financiers établis de longue date.

Dans le même temps, des millions d’Américains ont constitué des positions en crypto. Pour donner un ordre de grandeur, environ 20 % des adultes aux États-Unis, soit 52 millions de personnes, détiennent une forme d’actif crypto, et la majorité d’entre eux sont jeunes.

Le rapport NCA 2025 State of Crypto Holders a confirmé que 67 % des détenteurs de jetons ont 45 ans ou moins, et que 26 % gagnent moins de 75 000 $ par an.

Cela donne au produit un marché cible clair : des acheteurs plus jeunes ayant une exposition significative à la crypto, mais une volonté limitée, ou une capacité limitée, à convertir ces positions en espèces au moment de l’achat.

Comment la mise en gage crypto fonctionne

Les entreprises ont essayé de structurer le produit de manière à ce qu’il ressemble moins à un prêt crypto volatil et davantage à un outil de financement compatible avec les hypothèques.

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Les emprunteurs qui mettent en gage Bitcoin ou USDC ne sont pas soumis à des appels de marge ni à des exigences de complément (top-up) si la valeur de marché de la garantie baisse.

Better indique que seuls les mouvements de marché ne déclenchent pas une liquidation. En revanche, les actifs mis en gage ne sont en jeu que si un emprunteur est en retard de 60 jours sur les paiements, un seuil que les entreprises disent refléter le traitement de la pression sur les paiements dans les hypothèques conformes.

La crypto est détenue en garde pour la durée du prêt d’apport et est restituée une fois cette obligation remboursée. Les emprunteurs ne peuvent pas négocier les actifs mis en gage pendant qu’ils sont immobilisés, ce qui préserve la propriété mais limite la flexibilité.

Pour les emprunteurs en USDC, le stablecoin peut continuer à générer des récompenses, ce qui pourrait contribuer à compenser les coûts de gestion des hypothèques et réduire le fardeau net de financement effectif pour l’emprunteur.

Pendant ce temps, l’ambition plus large dépasse un seul produit hypothécaire. Better et Coinbase indiquent qu’elles entendent, au fil du temps, élargir la gamme des actifs numériques éligibles pour inclure des actions tokenisées, des titres à revenu fixe et d’autres actifs immobiliers tokenisés.

Cela constitue un signe qu’elles voient l’offre hypothécaire comme une première étape pour faire entrer la richesse on-chain dans la finance grand public.

Soutien politique et résistance politique

Pendant ce temps, ce lancement arrive dans un contexte politique devenu plus réceptif à la crypto, mais sans absence de résistance.

Le rôle de Fannie Mae, ainsi que la supervision de la Federal Housing Finance Agency, pourrait contribuer à rendre de tels produits plus courants que les offres d’hypothèques précédemment liées à la crypto.

L’an dernier, le directeur de la FHFA, Bill Pulte, a ordonné à Fannie Mae et Freddie Mac de préparer à considérer la crypto comme un actif dans les demandes de prêts hypothécaires, ce qui reflète un soutien plus large de l’industrie des actifs numériques de la part de l’administration Trump.

Cette ouverture de politique a créé de l’espace pour des produits commerciaux construits autour de la richesse crypto, mais elle a aussi suscité des critiques de la part de parlementaires qui considèrent cette idée comme une nouvelle source de risque pour le financement du logement.

Des sénateurs démocrates, menés par Elizabeth Warren, se sont opposés à la proposition, arguant que la politique actuelle ne permet pas aux circuits de prêts hypothécaires garantis par le gouvernement fédéral de prendre en compte la cryptomonnaie à moins qu’elle n’ait d’abord été convertie en dollars américains et correctement documentée.

Ils ont averti que l’élargissement des critères de souscription pour inclure la crypto non convertie pourrait introduire de nouveaux risques à la fois pour le marché du logement et pour le système financier plus large.

Cette critique touche au cœur du débat autour de produits comme ceux de Better.

Les partisans les voient comme un moyen de traduire une richesse digitale en accès réel sans forcer les emprunteurs à vendre des actifs et à quitter le marché. Les critiques y voient un danger à rapprocher une classe d’actifs volatile et encore en développement des fondations du prêt immobilier aux États-Unis.

Ainsi, l’issue finale pourrait dépendre du fait que les hypothèques adossées à la crypto restent un outil de niche pour les détenteurs aisés d’actifs numériques, ou qu’elles évoluent vers un canal de financement plus large pour des acheteurs exclus par l’obstacle traditionnel de l’apport.

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