Vente de biens immobiliers d'occasion en 3 jours « éclair » Annonce d'une augmentation de prix pour un nouveau projet Le marché immobilier de Shanghai voit de plus en plus clairement un « petit printemps »

Source : Shanghai Securities News Auteur : Zhang Liang

La nouvelle politique immobilière de Shanghai « les sept mesures » est entrée dans les faits depuis presque « un mois complet ». Récemment, des reportages et enquêtes menés par le journaliste de Shanghai Securities News ont montré que le volume des transactions dans le marché des logements d’occasion a explosé et atteint des sommets sur plusieurs indicateurs. Le marché du neuf connaît aussi une reprise modérée : certains projets, dans la foulée, ont annoncé des hausses de prix, libérant par des actions concrètes une vision optimiste sur l’évolution du marché. Tous ces signaux indiquent qu’avec l’appui précis de la nouvelle politique « les sept mesures », le marché immobilier de Shanghai affiche une tendance de « hausse des volumes, stabilité des prix », et la dynamique de « petite saison printanière » en mars devient de plus en plus claire.

La chaleur du marché augmente de manière notable

Le 21 mars, près de la station de métro Yuqiao dans le district de Pudong à Shanghai, un agent immobilier a dit au journaliste que la situation des transactions du marché était très bonne ces derniers temps. Au cours de la semaine passée, le quartier de la communauté Jieji International City dans la zone de Yuqiao a enregistré 3 transactions de logements ; lui-même a aussi conclu une transaction. À l’heure actuelle, le client a versé un acompte. Il a déclaré : « Après la nouvelle politique, les transactions sont effectivement devenues plus actives. Certains logements ont été vendus au bout de seulement trois jours après leur mise en vente. La marge de négociation sur l’immobilier d’occasion s’est réduite, et l’inquiétude du propriétaire qui veut vendre et a du mal à vendre s’est aussi nettement apaisée. »

Le même jour, au Centre des transactions immobilières du district de Pudong à Shanghai, les flux de personnes étaient denses. À 11 h 00 le matin, un grand écran du hall de l’enregistrement et des transactions des biens immobiliers du district de Pudong indiquait : 55 guichets, 671 numéros distribués et 541 dossiers déjà acceptés. Le personnel a indiqué au journaliste que, le samedi et le dimanche, tous les guichets du centre des transactions étaient ouverts à plein régime, et qu’en un jour, environ 1300 numéros pouvaient être traités. Après la nouvelle politique, en dehors de l’anneau extérieur, les transactions d’achat et de vente sont quasiment ouvertes ; les gens deviennent donc beaucoup plus nombreux. De plus, mars et avril sont de toute façon des saisons de forte activité pour les ventes immobilières ; la présence de foule est donc normale.

Depuis l’entrée dans le mois de mars, la chaleur du marché des logements d’occasion à Shanghai a rapidement grimpé, et plusieurs indicateurs ont atteint des sommets sur la période. D’après les données de l’immobilier en ligne, du 9 au 15 mars 2026, le nombre total de transactions de logements d’occasion à Shanghai s’est élevé à 7233 unités, soit une hausse de 26,69 % par rapport aux 5709 unités de la semaine précédente. Dans le même temps, cela constitue aussi le nouveau record du volume hebdomadaire de transactions depuis 2021. Plus précisément : le 14 mars (samedi) 1472 unités ont été vendues ; à une unité près seulement (1) par rapport aux 1473 unités vendues le 15 mars 2025 (un seul jour). En ajoutant les 1390 unités vendues le 15 mars 2026 (dimanche), les deux jours du week-end totalisent 2862 unités, ce qui établit un nouveau maximum de week-end pour le marché des logements d’occasion de Shanghai sur les cinq dernières années.

D’après Zhang Bo, directeur de l’Institut de recherche d’Anjuke, cette montée du volume des transactions de logements d’occasion à Shanghai peut être comprise comme un signal de reprise structurelle. D’après les données de comportement des utilisateurs sur la plateforme en ligne d’Anjuke, au cours de la semaine où la nouvelle politique a été mise en œuvre, le nombre de micro-chats initiés de manière proactive par les utilisateurs a augmenté de 144,7 % en glissement mensuel (vs semaine précédente) ; le nombre d’utilisateurs initiant des micro-chats a augmenté de 133,7 % en glissement mensuel. Le nombre d’utilisateurs ayant laissé des numéros a même augmenté de 251,8 % ; le taux « micro-chats + numéros laissés » a progressé de 50,5 %, et la tendance à la hausse s’est aussi poursuivie vers la mi-mars.

Ces derniers jours, le journaliste a mené des visites au Centre des transactions immobilières du district de Minhang à Shanghai. Le personnel a indiqué que, depuis la publication de la nouvelle politique immobilière, le nombre de citoyens venant consulter et办理 des passations de propriété a nettement augmenté ; parfois, le week-end, il est presque impossible de trouver une place assise.

« Le fait que, en mars, le marché des logements d’occasion à Shanghai ait vu une hausse du volume des transactions avec une vitesse rapide, un élan fort et une couverture étendue, résulte de l’effet combiné de plusieurs facteurs favorables : la poursuite de la libération des dividendes de la politique, la restauration progressive de la confiance une fois l’ajustement des prix arrivé à point, et le renversement du rapport offre-demande », a déclaré Yan Yujin, vice-président de l’Institut de recherche E-JU.

Par rapport au « boom » du marché des logements d’occasion, le marché du neuf apparaît plus modéré, mais il montre aussi des signaux positifs.

Ces derniers jours, dans des salles de vente de certains projets neufs des districts de Putuo, Jiading et Minhang, le journaliste a constaté que, même en semaine, certains acheteurs venaient faire des visites. Le personnel de vente du projet China Overseas ・ Huanyu Jiuzhang dans le district de Putuo a dit au journaliste que, le week-end, le nombre de groupes de visites sans rendez-vous (clients reçus via visites spontanées) approchait seulement de près de 150 par jour ; les équipes de vente sont tellement débordées qu’elles ont même très peu de temps pour discuter en détail avec les clients. Le personnel de vente du projet Shidai Zhicheng dans le district de Jiading a indiqué au journaliste que, depuis la nouvelle politique, les transactions du projet ont doublé par rapport à la même période de janvier. Le personnel de vente du projet Poly ・ Douhui Ruxu, dans la zone de Zhujiao du district de Minhang, a révélé que le 21 mars, le projet a enregistré 16 transactions le même jour ; depuis la nouvelle politique, le projet a cumulé 85 unités vendues, et à partir du 23 mars, il lancera une deuxième phase de hausse des prix.

D’après les statistiques de l’Institut de recherche Zhongzhi, du 9 au 15 mars 2026, la surface des transactions de logements neufs commerciaux à Shanghai a atteint 220000 m², soit une hausse de 62 % par rapport à la semaine précédente, et un nouveau record hebdomadaire depuis le début de 2026.

L’analyste du marché de Zhongyuan Real Estate à Shanghai, Lu Wenxi, estime que : « Les “sept mesures” de Shanghai, en mettant en œuvre des politiques précises sur plusieurs dimensions — réduction de la politique de plafonnement des achats avec restriction de résidence, optimisation de la politique des prêts au fonds de prévoyance (公积金), amélioration des politiques d’impôt foncier sur les résidences des particuliers — ont efficacement activé la demande potentielle du marché. Le bond des transactions sur le marché des logements d’occasion reflète à la fois la libération concentrée de la demande accumulée auparavant et la manière dont la politique a donné un coup de fouet significatif à la confiance du marché. Et la reprise régulière du marché du neuf ainsi que les comportements de hausse de prix de certains projets prouvent davantage que les anticipations du marché s’améliorent : l’intention d’acheter et d’entrer sur le marché augmente, et les promoteurs sont aussi plus confiants quant à la trajectoire à venir. »

Les clients de la demande essentielle dominent

À noter toutefois : le redressement récent du marché immobilier de Shanghai provient principalement de la libération concentrée de la demande rigide liée à l’achat de logements ; la structure des transactions de logements d’occasion montre clairement une tendance à se tourner vers les biens à prix total plus bas. Au cours des visites et enquêtes, plusieurs agents immobiliers ont indiqué que, à mesure que la chaleur du marché augmente, la vitesse des transactions pour les petits logements d’occasion d’environ 3 millions de yuans de prix total s’est nettement accélérée : tant que le prix est proche de celui des logements d’occasion récemment vendus dans le même quartier, il devient relativement facile de conclure une transaction.

Le journaliste s’est rendu récemment dans une agence immobilière située sur la route Hong Song à Minhang, Shanghai. Le directeur de l’agence, Luo Yangyang, a indiqué au journaliste : « Il ne s’est passé que quelques jours depuis la mise en œuvre de la nouvelle politique, et nous avons déjà réussi à conclure une transaction. Le client visitait depuis début février ; au final, il a décidé d’acheter un appartement d’une chambre pour un prix total de 1 860 000 yuans. »

« D’après nous, dans notre secteur, les logements de petite taille sont les plus prisés », a analysé Luo Yangyang. « D’une part, le prix total des petits logements est relativement plus bas, ce qui correspond au budget des acheteurs ayant une demande rigide. D’autre part, ce n’est que lorsqu’un petit logement se vend que l’ancien propriétaire a à la fois les fonds et la motivation pour échanger contre un logement plus grand, ce qui fait circuler davantage les biens destinés à l’amélioration. »

D’après les statistiques de l’Institut de recherche Zhongzhi, de janvier à février 2026, les transactions de logements d’occasion à Shanghai de moins de 3 millions de yuans ont avoisiné 17 000 unités, soit une hausse de 25,2 % par rapport à l’année précédente ; elles représentent 56,1 % du volume total des transactions de logements d’occasion sur la même période, soit 6 points de pourcentage de plus qu’en 2025. Ce changement structurel reflète que, la baisse continue des prix au début de la période a fait entrer davantage de logements dans la tranche des prix totaux plus bas ; l’avantage du rapport coût-efficacité des logements d’occasion s’est progressivement mis en évidence. Avec la libération des bonnes nouvelles de la politique, l’intention d’entrer sur le marché des ménages ayant une demande rigide qui attendaient auparavant s’est renforcée, ce qui a entraîné un volume accru des transactions pour les logements à prix total plus bas.

Cette tendance s’est poursuivie en mars. D’après les données de suivi de Lianjia à Shanghai, entre après le Nouvel An chinois en 2026 et le 19 mars, la part des transactions de logements d’occasion dont le prix total est inférieur à 3 millions de yuans a dépassé 60 %, soit +4 points de pourcentage par rapport à la période avant le Nouvel An.

Zhang Bo a dit au journaliste : « D’après les données de transactions à Shanghai, la demande rigide reste le soutien central, tandis que la demande d’amélioration stimule davantage les prix. D’un point de vue régional, les projets d’amélioration dans les zones centrales sont très suivis, et les projets avec une demande rigide dans la proche périphérie sont encore plus sensibles aux bienfaits de la politique. Dans les zones centrales, des biens de haut niveau d’amélioration de plus de 144 m², dans des régions comme Xuhui, Jing’an et Changning, ont absorbé une plus grande part de la demande d’amélioration de niveau moyen à élevé. Dans la proche périphérie, des zones comme Baoshan, Songjiang et Minhang, avec des logements de demande rigide de 90 m² et moins, ont absorbé une large quantité de la demande « déversée » ; l’effet de stimulation de la politique vers les zones en dehors de la ceinture extérieure est particulièrement marqué. La chaleur de recherche de logements a augmenté de plus de 17 % par rapport à la première moitié du mois précédent le Nouvel An. »

« À l’heure actuelle, les points chauds des transactions de logements d’occasion à Shanghai se concentrent encore principalement sur les projets à demande rigide et à demande d’amélioration entre l’anneau extérieur et l’anneau intérieur intermédiaire. Pour savoir si le marché pourra continuer, il faut voir l’évolution des transactions des logements dont le prix total se situe entre 5 millions et 8 millions de yuans. », a déclaré Yan Yujin. « Selon les lois de fonctionnement de la chaîne d’échange, la vigueur de la demande rigide créera une condition préalable pour que les acheteurs à demande d’amélioration puissent “vendre l’ancien pour acheter le nouveau”. En particulier, ces derniers temps, le nombre de nouvelles concernant une légère hausse des prix des logements augmente, et l’humeur d’attente des besoins liés à l’échange diminue aussi. On s’attend à ce qu’à la fin de mars et dans les mois suivants, la demande d’amélioration de niveau moyen à élevé ainsi que les transactions du segment des villas de luxe soient aussi susceptibles d’être renforcées, de sorte que la chaleur du marché s’étendra davantage et se transmettra. »

(Rédaction : Wen Jing)

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                                                            Marché immobilier de Shanghai