« Équipe nationale » intervient, réduction jusqu’à 50 %

Demandez à l’IA · Comment la baisse des prix des logements à loyer modéré pour les travailleurs à bail affecte-t-elle le marché locatif des zones suburbaines ?

Les bailleurs appartenant à des entreprises publiques commencent à baisser les prix.

Récemment, le Bureau du logement et du développement urbain-rural de Xi’an a publié une notification précisant que les travailleurs venus de l’extérieur qui louent des logements à loyer modéré pour les travailleurs (projets bénéficiant de conditions préférentielles) peuvent profiter d’une réduction de 10% à 50% du loyer, pouvant aller jusqu’à diviser le loyer par deux.

Ce qui mérite d’être noté, c’est qu’auparavant, dans de nombreuses villes de rang secondaire, les logements à loyer modéré visaient principalement les nouveaux arrivants urbains tels que les diplômés universitaires, avec un certain seuil d’accès pour les demandes, par exemple le niveau d’études, l’assurance sociale, etc. Mais cette fois, Xi’an a non seulement fortement encouragé les travailleurs venus de l’extérieur à louer des logements à loyer modéré, mais a aussi accordé de fortes réductions sur le loyer.

Au-delà de Xi’an, de nombreuses grandes villes proposent aussi des logements à loyer modéré avec un loyer bien inférieur au prix du marché. Par exemple, à Shenzhen, il existe des « logements à loyer modéré à 6 décotes ».

L’augmentation du nombre de projets de logements à loyer modéré lancés entraînera quelles conséquences pour le marché locatif ?

Un petit lotissement résidentiel. Photo / VCG

Baisse des prix et assouplissement des conditions

« Pas besoin d’historique d’assurance sociale ; il suffit de ne pas avoir son hukou à Xi’an » « Il faut n’avoir aucun logement à Xi’an ; si vous n’avez pas le hukou local de Xi’an, ça suffit » « La durée de location minimale est de 3 mois ; vous pouvez emménager à tout moment » … Lorsqu’enquête la China News Weekly a sollicité plusieurs projets de logements à loyer modéré destinés aux travailleurs venus de l’extérieur à Xi’an, elle a obtenu ces réponses.

En fait, après que Xi’an ait publié 《关于做好外来务工人员租赁保障性租赁住房有关事项的通知》, précisant que les travailleurs venus de l’extérieur qui louent des logements à loyer modéré peuvent bénéficier des conditions préférentielles de réduction du loyer (de 10% à 50%), la ville a, juste après, publié la première série d’activités d’inscription pour bénéficier des avantages des logements à loyer modéré par les travailleurs venus de l’extérieur. Le loyer de ces projets avait déjà été abaissé par rapport aux prix enregistrés. Par exemple, dans des projets comme ceux des districts de Lintong et de Chang’an, le loyer est déjà réduit de 50% par rapport au prix enregistré.

Des responsables indiquent que, pour les logements à loyer modéré lancés à Xi’an à destination des travailleurs venus de l’extérieur, la procédure applique aussi le principe « D’abord vivre, puis faire l’examen ». Après vérification sur place, un accord temporaire permet d’emménager ; l’examen officiel doit être finalisé dans un délai d’un mois.

Alors, quelle est la conjoncture globale du marché de la location des logements à loyer modéré à Xi’an pour les travailleurs venus de l’extérieur ? D’après les informations recueillies par la China News Weekly, certains projets situés assez près du centre-ville se louent relativement bien actuellement, tandis que certains projets dans des zones suburbaines plus éloignées se louent moins bien, et il reste encore de nombreuses disponibilités.

Ce n’est pas seulement Xi’an. Récemment, la zone de développement expérimental maritime de Wanshan à Zhuhai, ainsi que le district de Jinwan, ont également ajusté successivement la tarification des logements à loyer modéré, en abaissant la norme de loyer à 70% du prix du marché, soit une baisse beaucoup plus importante qu’auparavant. Les logements concernés par ces projets sont actuellement, pour l’essentiel, déjà entièrement loués.

En règle générale, même sans baisse des prix, le prix de marché des logements à loyer modéré est généralement inférieur au prix du marché. En plus de la baisse, ces derniers temps, de nombreuses villes ont également continuellement assoupli les conditions de demande pour les logements à loyer modéré.

Par exemple à Shenzhen, les conditions limitatives pour postuler ne cessent d’être assouplies. Ces derniers mois, l’objet de l’attribution des logements à loyer modéré à Shenzhen est passé d’une cible principalement réservée aux entreprises et aux institutions (attribution ciblée) à la mise à disposition d’une plus grande proportion de logements pour une attribution directe aux individus et aux familles. Des groupes qui, auparavant, avaient peu de chances d’en bénéficier, tels que les employés de PME et de petites entreprises, ainsi que les travailleurs indépendants, peuvent aussi postuler. Pour certaines vagues, le seuil de l’assurance sociale (par exemple la première vague au niveau municipal de 2026) a été assoupli pour ne nécessiter que le paiement normal. Dans la zone de coopération de Deep-SuShan, il n’y a même plus d’exigence en matière d’assurance sociale : il suffit de pouvoir postuler avec un contrat de travail ou une preuve de statut de résidence (hukou).

Selon Li Yujia, directeur du Centre de recherche sur les politiques en matière de logement de la Guangdong Urban Planning and Regulation Institute, à mesure que les logements à loyer modéré entrent en service en masse, ils subissent une pression pour augmenter le taux de location. Par ailleurs, ces dernières années, en dehors des villes « chaudes », dans les villes de rang 2, 3 et 4, en tenant compte des initiatives d’activation du stock immobilier et de la réduction de l’inventaire de logements commerciaux, ainsi que de la promotion de l’intégration entre l’industrie et l’urbanisme, ces villes commencent aussi à mobiliser à grande échelle des logements à loyer modéré. Certaines villes ont donc promulgué des politiques préférentielles afin d’augmenter le taux de location.

À noter toutefois : d’après les données de 克而瑞, en 2025, la part de marché du secteur de la location de logements des entreprises du secteur public a augmenté de 5,41% en glissement annuel. À la fin de 2025, sa part dans le marché de la location de logements dépasse les 20%.

Quel impact, au juste ?

D’après les informations communiquées par le Ministère du Logement et du Développement urbain-rural, pendant la période du « 14e Plan quinquennal », le pays prévoit de réunir et construire 8,7 millions de logements de location à loyer modéré garantis (unités). Beaucoup de professionnels reconnaissent que, avec le temps, ces logements sont progressivement mis sur le marché pour commencer les attributions. De plus en plus de grandes villes ont également déjà commencé ou accélèrent la mise en réserve («收储») de biens immobiliers existants.

Cependant, pour le moment, dans beaucoup de villes, l’offre des logements à loyer modéré se concentre largement dans les zones suburbaines ou autour des parcs industriels, tandis que l’offre dans le centre-ville reste globalement limitée. Par exemple, dans l’offre de logements à loyer modéré à Xi’an destinée aux travailleurs venus de l’extérieur, elle est principalement concentrée dans des zones non centrales comme Chang’an, Lintong et Gaoling.

« Les logements à loyer modéré ont un impact plus marqué sur le marché locatif des zones suburbaines. Par exemple, à Shanghai, les cinq nouvelles villes et les nouvelles villes industrielles ont récemment lancé de nombreux projets de logements à loyer modéré ; dans des secteurs comme Jiading, Minhang, Jinshan, ils ont déjà eu un effet non négligeable sur l’ancien marché locatif. Par rapport aux autres secteurs de Shanghai, ces zones connaissent une baisse de loyer plus importante. » indique Li Yujia.

De son côté, Yan Yuejin, vice-président de l’Institute for Real Estate Research d’Eju Shanghai, estime que ces dernières années, l’entrée progressive sur le marché des logements à loyer modéré a fait augmenter durablement l’offre potentielle, que les loyers ont été ajustés à la baisse, et que, de manière objective, cela a réduit le coût de la location et de l’habitation pour le groupe des nouveaux citadins, en permettant réellement aux logements à loyer modéré de jouer leur rôle de “bon rapport qualité-prix”. Après la baisse des loyers, ces logements peuvent mieux jouer le rôle consistant à mobiliser des ressources du marché et des ressources industrielles.

En plus d’avoir un impact important sur les prix de la location de l’immobilier suburbain, les résidences collectives sont aussi un secteur fortement touché. D’après les statistiques de 克而瑞, à la date de janvier de cette année, près de la moitié des villes ont vu leurs loyers baisser à la fois en glissement mensuel (mois sur mois) et en glissement annuel. Pour les 8 villes principales suivies de près (Beijing, Shanghai, Shenzhen, Guangzhou, Hangzhou, Nanjing, Chengdu, Wuhan), le loyer global des résidences collectives a diminué de 0,8% en glissement mensuel et de 2,5% en glissement annuel.

Auparavant, les lotissements de logements à loyer modéré construits en lot étaient surtout situés dans les zones suburbaines des villes. Mais récemment, de plus en plus de villes commencent à acheter des appartements d’occasion pour les transformer en ressources de logements à loyer modéré, y compris de nombreux « vieux petits appartements » situés dans le centre-ville. Par exemple, le 2 février de cette année, Shanghai a officiellement lancé l’opération de manière substantielle en achetant des appartements d’occasion pour en faire des logements à loyer modéré ; le district de Pudong, ainsi que les districts de Jing’an et de Xuhui, sont devenus les premiers pilotes.

Alors, à l’avenir, les logements à loyer modéré continueront-ils d’influencer le marché locatif ?

Selon Yan Yuejin, le fait d’acheter des « vieux petits appartements » ou des logements pour retraités / logements anciens du centre-ville pour en faire des logements à loyer modéré peut entraîner une certaine modification structurelle du parc actuel de logements à loyer modéré. Toutefois, en ce qui concerne la construction de logements à loyer modéré, chaque ville peut présenter des différences ; dans beaucoup d’endroits, la construction de logements à loyer modéré sera plus étroitement liée aux industries locales, ce qui affaiblira l’impact sur le marché locatif.

Li Yujia estime que, grâce à leurs loyers plus bas et à leur caractère de garantie, les logements à loyer modéré s’adressent principalement aux jeunes dont les capacités de paiement sont insuffisantes et aux nouveaux citadins. Bien que les loyers soient plus bas, ces logements présentent aussi des limites : en raison des coûts et des exigences de standardisation, les plans d’appartements sont souvent simples, les styles de décoration sont uniformes (« mille logements se ressemblent »), et ils manquent de personnalisation et de sensation de qualité. Les logements à loyer modéré fournissent une protection de base, et la demande locative orientée par le marché demeure différenciée. À l’avenir, lorsque les gouvernements locaux construiront davantage de logements à loyer modéré, il est plus probable que cela reste encore lié aux industries locales : sur la base des concepts d’intégration entre l’industrie et la ville et de création de quartiers industriels, ils construiront de nouveaux logements à loyer modéré, destinés principalement aux personnes travaillant dans les parcs industriels.

Journaliste : Zhao Yue

Rédaction : Sun Xiaobo