Les family offices font des paris opportunistes sur l'immobilier alors que les investisseurs restent en retrait

Panorama aérien coloré et épique de la skyline de San Francisco, centre-ville avec des gratte-ciel d’affaires et le front de mer au crépuscule en Californie, États-Unis.

Prasit Photo | Moment | Getty Images

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Les entreprises d’investissement privées des ultra-riches achètent des biens immobiliers domestiques alors que la reprise du marché continue de stagner, ont déclaré les investisseurs de bureaux familiaux à Inside Wealth.

Alors que des taux d’intérêt constamment élevés et des conflits géopolitiques poussent de nombreux investisseurs à rester sur la touche, les bureaux familiaux peuvent se permettre de faire des paris opportunistes alors qu’ils investissent à long terme.

Travis King, PDG de Realm, a déclaré que le collectif d’environ 100 familles a investi environ 100 millions de dollars dans l’immobilier du nord de la Californie au cours des six derniers mois. Realm a saisi des occasions, comme l’achat d’un bien immobilier de bureaux à San Francisco pour environ 21 % de ce pour quoi il a été échangé pour la dernière fois et ce que cela coûterait de le construire aujourd’hui.

“Nous l’avons examiné et avons dit : ‘Eh bien, San Francisco a été malmené, mais nous croyons que la technologie va continuer d’être un environnement très robuste, et nous continuons de croire que cela va être le principal moteur de l’économie américaine à l’avenir. Nous ne pensons pas que San Francisco disparaîtra,’” a-t-il déclaré. “Il semble que cet appel soit exact, basé sur le fait que nous échangeons maintenant des papiers sur des baux ou des contrats d’achat et de vente sur plusieurs de ces propriétés.”

King a déclaré que certaines familles sont nerveuses à l’idée de déployer leur argent en ces temps turbulents, mais que d’autres sont intéressées à profiter de l’évaluation basse.

“C’est une période difficile à vivre, juste en tant que citoyen, mais c’est une période intéressante en tant qu’investisseur, car c’est le moment qui permet d’obtenir les meilleurs prix,” a-t-il déclaré.

Matthew Cohen, partenaire chez Declaration Partners, l’entreprise d’investissement ancrée par le bureau familial du milliardaire de Carlyle David Rubenstein, a déclaré que l’horizon d’investissement long de l’entreprise lui permet de saisir des opportunités que les gestionnaires d’actifs traditionnels ne peuvent pas.

Declaration Partners a clôturé son deuxième fonds d’investissement immobilier en octobre, levant environ 303 millions de dollars. Elle a réalisé une série d’affaires ces derniers mois, comme la signature d’un bail principal de 50,1 millions de dollars pour trois magasins dans le quartier SoHo de New York. Bien que les loyers actuels des locataires soient inférieurs aux prix du marché, le bail de Declaration Partners s’étend sur 25 ans, avec une option de prolongation jusqu’en 2091.

“Beaucoup de fonds institutionnels regardent des opportunités comme ça et disent : ‘Si je ne peux pas exécuter un plan d’affaires dans un an et demi ou dans deux ou trois ans, ce n’est pas assez rapide,’” a déclaré Cohen. “Cela a nécessité quelqu’un qui avait une perspective à long terme pour dire : ‘Je suis prêt à tenir à long terme pour attendre l’expiration de ces baux,’ et la patience et la flexibilité de travailler avec un propriétaire privé pour élaborer une structure qui soit mutuellement bénéfique.”

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Les enquêtes auprès des bureaux familiaux ont indiqué une ambivalence envers l’investissement immobilier, mais ceux des États-Unis ont été plus optimistes.

Un sondage de J.P. Morgan Private Bank, publié en février, a révélé que 35 % des bureaux familiaux américains prévoyaient d’augmenter leur exposition à l’immobilier, tandis que seulement 24 % de leurs homologues internationaux ont dit la même chose. Un impressionnant 40 % des répondants ont également signalé aucune allocation à l’immobilier.

Cependant, les bureaux familiaux qui ont cité l’inflation comme le principal risque pour leurs portefeuilles ont déclaré une allocation moyenne de 16,3 % à l’immobilier, le double de celle du groupe de répondants général.

“Chaque fois que l’inflation devient un problème, les gens commencent à investir dans des choses qu’ils peuvent voir et toucher,” a déclaré l’avocate spécialisée en immobilier de Cozen O’Connor, Jennifer Nellany.

Jason Ozur, PDG du gestionnaire de patrimoine Lido Advisors, a déclaré que même avec des prix d’acquisition bas, les investisseurs doivent tenir compte de nombreux facteurs, comme les coûts de levier et l’augmentation des coûts d’assurance, pour battre l’inflation. Lido Advisors a pu investir dans des propriétés multifamiliales attractives à des remises de 20 % à 30 % par rapport aux coûts de remplacement, a-t-il déclaré. L’entreprise se concentre sur les grandes villes comme Salt Lake City, Denver et Dallas, a-t-il ajouté.

Ozur a déclaré que le flux de trésorerie et la diversification du portefeuille sont des attraits plus forts pour les clients qui investissent dans l’immobilier. Il a également décrit l’immobilier comme un actif fiscalement efficace, citant des stratégies telles que les déductions d’amortissement et les échanges 1031, qui permettent aux investisseurs immobiliers de différer les gains en capital en réinvestissant les gains dans un bien de même nature. Les clients peuvent également donner des biens immobiliers à leurs enfants à des valeurs réduites au fil du temps, a-t-il déclaré.

En ce qui concerne les centres de données, la classe d’actifs la plus chaude dans l’immobilier commercial, Nellany a déclaré que les bureaux familiaux ont du mal à investir à des points de prix attractifs. Elle a également déclaré que certains bureaux familiaux, en particulier ceux ayant une tendance philanthropique, s’inquiètent de l’impact environnemental des centres de données.

L’investisseur immobilier Chaz Lazarian double la mise sur l’immobilier de bureaux, souvent considéré comme le domaine le moins attrayant de l’immobilier commercial, à travers sa société, Elle Family Office.

Lazarian a déclaré qu’il acquiert des actifs en difficulté à des remises sévères. Il a déclaré avoir acquis l’ancien bâtiment du siège de Home Depot à Atlanta et sa dette pour environ 21 millions de dollars, payant environ 18 cents sur le dollar lorsqu’il l’a acheté en octobre par rapport à ce que son propriétaire de capital-investissement a payé en 2019.

Bien que cette propriété ait été conservée comme un bâtiment de bureaux, il a rasé d’autres pour construire des logements multifamiliaux. Contrairement à de nombreux directeurs de bureaux familiaux, Lazarian n’investit pas à long terme, visant à retourner des propriétés dans deux à trois ans.

“Je pense que la richesse générationnelle peut être créée en prenant certains risques,” a-t-il déclaré. “Cette opportunité n’existait pas en 2007, 2008, et nous voulons simplement rincer et répéter autant de fois que nous le pouvons jusqu’à ce que le marché se tarisse.”

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