Directement à la réunion sur les résultats | Le président de R&F Properties, Luo Kangrui : d'ici 2026, les prix de l'immobilier dans les quartiers centraux de Shanghai se stabiliseront en premier, la restructuration du secteur étant toujours en cours

« C’est une question très difficile à répondre. » L’après-midi du 25 mars, lors d’une conférence sur ses résultats, le président de la société immobilière de Ruian (00272.HK, cours de l’action : 0,60 HK$, capitalisation boursière : 4,816 milliards HK$), Luo Kangrui, a répondu, aux questions du journaliste de « Jingshi Jingji Xinwen » (ci-après, le journaliste de Meijing), notamment sur la question de savoir si le marché est en phase de stabilisation. Il a déclaré : « Au cours de l’année écoulée, l’activité immobilière a subi une très forte pression sous l’effet conjugué de multiples facteurs. Notre analyse est que l’ajustement du secteur se poursuit encore et qu’il faut accélérer la recherche d’un nouveau modèle d’exploitation capable de s’adapter aux nouvelles conditions. »

En 2025, Ruian Real Estate a réalisé un bénéfice excédentaire de base de 397 millions de yuans (renminbi, la même chose ci-après). Sous l’influence de variations de la juste valeur des immeubles de placement ne relevant pas de flux de trésorerie et de provisions pour dépréciation des stocks non vendus, le groupe a enregistré une perte attribuable aux actionnaires de 1,782 milliard de yuans.

Au 31 décembre 2025, le ratio d’endettement du patrimoine net du groupe s’établissait à 52 %. La trésorerie et les dépôts bancaires s’élèvent à 6,451 milliards de yuans. Au cours de l’année, le groupe a procédé, à l’échéance, au remboursement d’obligations prioritaires offshore de 490 millions de dollars US venant à échéance le 3 mars 2025. Depuis 2021, le montant total des dettes offshore remboursées s’élève à 48,6 milliards de yuans (toutes devises), et la part du financement en monnaie étrangère est passée de 77 % à 19 %.

** Vente totale des villas de type “Villas du paysage • Parque Cuidadu” à 311 000 yuans par unité de surface**

« L’ajustement en profondeur du secteur immobilier va encore se maintenir pendant deux à trois ans, et la tendance à former une base continuera également. » En répondant au journaliste de Meijing, Luo Kangrui a déclaré : « Après la Fête du Printemps, Shanghai a publié les “Sept mesures de Shanghai” pour le marché immobilier (“沪七条”), ce qui a, à court terme, dynamisé un volume de transactions et amélioré le sentiment du marché. En tant que pôle économique national, Shanghai continue de maintenir un afflux net de population, et la base de la demande d’achats de logements reste donc très solide. Actuellement, les prix des actifs essentiels de gamme moyenne à haut de gamme restent encore fermes, et la confiance des acheteurs demeure relativement stable. »

En 2025, dans les villes de premier rang et dans les principales villes de deuxième rang, dont Shanghai, soutenues par la demande d’amélioration de logement, les résidences haut de gamme ont nettement mieux performé que l’ensemble du marché. Dans ce contexte, Ruian Real Estate a enregistré en 2025 un chiffre d’affaires de ventes contractuelles de 7,916 milliards de yuans, et un chiffre d’affaires de ventes sur réservation de 639 millions de yuans supplémentaires, qui devrait être converti en ventes contractuelles au cours des prochains mois.

Le directeur administratif général de Ruian Real Estate Co., Ltd., Wang Ying, a révélé lors de la conférence sur ses résultats : « Après la commercialisation très dynamique des résidences en hauteur de “Villas et jardins six harmonie (翠湖天地六和)”, ses villas de style et ses produits en rangée ont de nouveau suscité un vif intérêt. À ce stade, toutes les villas et toutes les maisons en rangée pour lesquelles un permis de prévente a déjà été obtenu sont entièrement vendues ; le prix de vente moyen s’élève à 311 000 yuans par mètre carré. Pour le reste des villas en attente de vente, une fois que les permis de prévente seront approuvés, elles pourront être finalisées par la signature des contrats. »

Luo Kangrui a déclaré : « J’estime qu’en 2026, les prix des logements dans les zones centrales de Shanghai se stabiliseront en premier, tandis que les zones non centrales poursuivront la tendance “vendre à prix réduit pour augmenter les volumes”. »

** La rénovation urbaine et la transformation des villages en milieu urbain sont les priorités à venir**

Luo Kangrui a admis : « Le marché du financement est difficile ; en tant que promoteur, nous accordons davantage d’attention à la liquidité. De son côté, au niveau du marché, l’ajustement n’est pas terminé et le processus est relativement lent. Toutefois, dans un contexte de faiblesse du marché, les gens ont encore une demande pour des biens immobiliers de haute qualité. »

Le journaliste a constaté que Ruian Real Estate maintient une attitude prudente quant aux perspectives du secteur à court terme. La direction a indiqué que le groupe prévoit que la liquidité globale du secteur immobilier pourrait continuer à se tendre. Dans cet environnement, le groupe continuera à appliquer les principes de gestion financière prudente, tout en promouvant une croissance durable de l’activité avec la stratégie la plus optimale.

C’est pourquoi Luo Kangrui estime que la rénovation urbaine et la transformation des villages en milieu urbain constituent l’orientation clé du développement à venir.

Dans le cadre de la stratégie d’actifs légers, Ruian a annoncé officiellement en novembre 2025 sa participation au projet de transformation des villages en milieu urbain dans la zone de Sanlin du nouveau district de Pudong, Shanghai. Le projet de transformation des villages en milieu urbain « Zhao lou Xin Tian Di » (召楼新天地) à Shanghai a obtenu avec succès, en janvier 2026, le premier lot de terrain résidentiel, ce qui constitue un autre jalon de développement après le lancement, en juillet 2025, de la construction des infrastructures publiques d’accompagnement. L’ensemble du projet prévoit d’être entièrement achevé et livré en 2032. La direction a déclaré qu’elle vise à trouver le meilleur équilibre entre le développement d’actifs lourds et la gestion d’actifs légers, afin de réaliser un développement durable du groupe.

Concernant le marché national à l’avenir, Luo Kangrui juge que, entre les villes, les tendances du marché des villes centrales et des villes des niveaux 3 et 4 continueront de diverger. Les grandes villes de premier rang et les fortes villes de deuxième rang présentent une meilleure résilience grâce à une base industrielle solide, à la concentration de ressources démographiques, etc., mais la plupart des villes de niveaux 3 et 4 continueront de faire face à une pression de désengorgement relativement importante. Au sein d’une même ville, l’écart de prix entre les zones centrales et les zones non centrales va également encore s’élargir ; les prix des zones de qualité resteront élevés et deviendront aussi l’un des choix importants pour la gestion du risque par les capitaux.

« En nous appuyant sur l’environnement actuel du marché, le groupe continuera à se concentrer sur les opportunités de rénovation urbaine dans les villes de premier rang de la région du Delta du Yangtsé (Changjiang) et de la Grande Baie, et prendra Shanghai comme zone de développement prioritaire. Grâce à un ciblage stratégique clair, à une base financière solide et à une force de marque puissante, nous sommes confiants pour faire activement face aux fluctuations à court terme et saisir efficacement les opportunités de développement à long terme. » Luo Kangrui conclut.

Jingshi Jingji Xinwen