Sunac perd ses pertes de moitié ! L'opportunité de Sun Hongbin de renverser la situation arrive-t-elle ?丨Observation des résultats financiers

问IA · quels sont les facteurs clés qui expliquent le redressement du côté des ventes ?

“

Pour Country Garden, le véritable point de bascule n’est pas dans les gains de restructuration du rapport financier, mais dans la question de savoir si le segment des ventes peut retrouver de la stabilité.

La journaliste du China Real Estate Journal, Xu Qian丨rapport de Pékin

À la suite de la publication d’un rapport financier, la situation réelle de China Rongchuang se dévoile.

Le 27 mars, China Rongchuang a officiellement publié son rapport annuel 2025 sur les performances auditées. Les données montrent que la perte nette attribuable aux actionnaires de la société mère s’est fortement réduite, passant des 25,7 milliards de RMB en 2024 à 12,33 milliards de RMB, soit une réduction de 52 % d’une année sur l’autre.

Ce changement s’explique principalement par les gains issus de la restructuration de la dette. Au cours de l’exercice 2025, un gain de restructuration de la dette de 32,97 milliards de RMB a été confirmé après audit. Ce poste de résultat exceptionnel a aidé l’entreprise à achever la restructuration de l’ensemble de ses dettes domestiques et étrangères, devenant un représentant parmi les promoteurs immobiliers privés à réaliser en premier cette percée.

Cependant, si l’on exclut ce gain, la perte avant impôts de China Rongchuang reste élevée : la perte au niveau des activités principales, les provisions pour dépréciation d’actifs et les frais financiers élevés demeurent les trois principaux facteurs qui rongent les profits.

La réussite de la réduction de la dette permet à l’entreprise de franchir l’épreuve de la vie et de la mort, mais le problème plus concret qui se pose aujourd’hui est de savoir quand le secteur opérationnel redeviendra favorable.

━━━━

32,97 milliards de RMB de gains pour alléger le poids de la dette

En 2025, China Rongchuang a mené à bien, après plus de deux ans, la restructuration complète de sa dette domestique et étrangère, devenant le premier promoteur immobilier privé du secteur à avoir achevé l’ensemble du processus de restructuration de la dette publique domestique et étrangère. L’entreprise s’est ainsi définitivement sortie de la crise vitale de défaut de paiement de la dette et de liquidation.

La restructuration de la dette apporte à l’entreprise des gains comptables appréciables. D’après les données financières, grâce à l’achèvement de la restructuration de la dette domestique et étrangère, le principal des emprunts de China Rongchuang a diminué de 63,57 milliards de RMB et l’entreprise a enregistré en 2025 un gain de restructuration de la dette domestique et étrangère de 32,97 milliards de RMB. La société estime que l’achèvement de la restructuration complète de la dette étrangère ainsi que de la dette de la banque Jiyou augmentera le montant total des droits sur les capitaux propres attribuables de la société de 44,1 milliards de RMB.

À la fin décembre 2025, la restructuration de la dette étrangère de China Rongchuang, d’environ 9,6 milliards de dollars US (soit environ 68 milliards de RMB), est entrée officiellement en vigueur. Par un ensemble de solutions telles que la conversion de dette en actions, le remplacement par des billets et le règlement en espèces à petite échelle, l’entreprise a confirmé en une seule fois un gain de restructuration avant impôts d’environ 65 milliards de RMB. La restructuration de la dette domestique a également progressé en parallèle, via des modalités telles que le règlement par actions, le report de l’échéance de la dette, et la compensation par des actifs, libérant davantage de gains de restructuration et réduisant la pression liée à la dette.

La mise en œuvre de la restructuration de la dette améliore non seulement les chiffres comptables, mais entraîne aussi un changement fondamental de la structure financière de China Rongchuang. À la fin 2025, l’encours des passifs portant intérêt de China Rongchuang est tombé à 188,26 milliards de RMB, contre 259,67 milliards de RMB à fin 2024, soit une baisse significative d’environ 71,41 milliards de RMB ; par rapport au pic d’endettement fin 2021, la réduction est de 133,45 milliards de RMB. Les sorties d’intérêts ont fortement diminué et le risque de remboursement à court terme a fondamentalement été levé.

À la fin 2025, China Rongchuang dispose d’un montant total de trésorerie de 12,01 milliards de RMB, dont 5,68 milliards de RMB de trésorerie non soumise à restriction ; en 2025, la société a obtenu l’approbation de prêts spéciaux pour la garantie des logements à hauteur d’environ 23,02 milliards de RMB. Entre 2022 et 2025, China Rongchuang a livré respectivement 186 000 unités, 312 000 unités, 170 000 unités et 54 000 unités ; au total, 722 000 unités ont été livrées. La mission de garantir la livraison des logements a ainsi été essentiellement accomplie.

━━━━

Perte opérationnelle

Il convient de noter que les gains de restructuration de la dette améliorent bien les états financiers de China Rongchuang, mais n’apportent pas un véritable revirement de l’exploitation.

La nature des gains de restructuration de la dette est la suivante : après que le débiteur et le créancier ont conclu un accord de restructuration, l’écart entre la valeur comptable initiale de la dette et la contrepartie de remboursement effective. Le principal trait est que, en tant que gain comptable, bien qu’il n’entraîne pas d’entrée de trésorerie réelle, il affecte directement le bénéfice net de la période et augmente les capitaux propres nets de la société.

Une personne d’une institution d’audit qui a souhaité rester anonyme a indiqué que la restructuration de la dette résout les charges héritées du passé, mais que la question de savoir si l’entreprise sortira réellement de l’impasse dépend avant tout de la capacité de recouvrement des ventes ultérieures et de la possibilité pour l’activité principale de redevenir rentable.

Du point de vue du chiffre d’affaires, China Rongchuang a réalisé, sur l’ensemble de l’année, des revenus de 45,12 milliards de RMB, en baisse de 39 % d’une année sur l’autre, atteignant un niveau proche des plus bas des dernières années. La forte contraction des revenus n’est pas un cas isolé : c’est une difficulté générale dans tout le secteur immobilier en profonde phase d’ajustement. Les raisons principales sont au nombre de trois :

Premièrement, les ventes dans l’industrie restent durablement moroses et la mise en vente progresse plus lentement. En 2025, China Rongchuang a réalisé un montant de ventes contractées de 36,84 milliards de RMB, en baisse de 21,8 % d’une année sur l’autre, tout en restant néanmoins dans le TOP20 du secteur et quatrième parmi les promoteurs immobiliers privés.

Deuxièmement, le volume de livraisons des projets et le volume de comptabilisation des revenus se contractent. En 2025, la superficie livrée d’immobilier résidentiel par China Rongchuang a diminué de 23,1 % d’une année sur l’autre, et la baisse des volumes de livraison a directement pesé sur les revenus.

Troisièmement, la structure des revenus est unique et la capacité de résister aux risques est relativement faible. Sur les 45,12 milliards de RMB de revenus totaux de China Rongchuang, les revenus des ventes d’immobilier représentent 33,05 milliards de RMB, soit 73,3 % du total ; en variation annuelle, ils diminuent de 28,18 milliards de RMB, ce qui constitue le principal élément qui pénalise la baisse des revenus. Les activités de gestion immobilière, de culture et de tourisme, bien qu’elles maintiennent une croissance stable, restent de taille limitée : au total, elles atteignent 11,4 milliards de RMB, soit 25,3 % du total des revenus, ce qui ne peut pas compenser le recul des ventes immobilières.

Concernant la baisse des revenus des ventes d’immobilier, China Rongchuang l’explique par la diminution de la superficie livrée et de la valeur moyenne de vente. En 2025, la superficie livrée par la division immobilière de China Rongchuang a diminué de 1,07 million de mètres carrés (environ 23,1 %) d’une année sur l’autre, et le prix de vente moyen des projets a diminué de 29,8 % d’une année sur l’autre.

Du point de vue des profits, sur l’ensemble de l’année, la perte nette attribuable aux actionnaires de la société mère de China Rongchuang s’élève à 12,33 milliards de RMB. Bien que cela semble un net redressement, il s’appuie principalement sur des gains importants provenant de la restructuration de la dette, et la rentabilité du côté opérationnel ne s’est pas encore améliorée.

En 2025, China Rongchuang a enregistré une perte de marge brute de 0,64 milliard de RMB, avec une marge brute de -1,4 %, contre une marge brute de 2,89 milliards de RMB en 2024. Une marge brute en perte signifie que les revenus issus de la vente de logements ne suffisent plus à couvrir les coûts, et que la vente elle-même entraîne donc une perte.

Dans son rapport financier, China Rongchuang explique que la baisse de la marge brute et de la marge brute s’explique principalement par la diminution des revenus de ventes immobilières de la présente année ; par la baisse de la proportion des projets à forte marge brute par rapport à l’année précédente ; et par une augmentation des provisions pour dépréciation des actifs immobiliers comptabilisées par rapport à l’année précédente. Si l’on exclut l’impact des ajustements d’évaluation et des provisions pour dépréciation, la marge brute de China Rongchuang en 2025 s’élève à 2,41 milliards de RMB, correspondant à une marge brute de 5,3 %.

En outre, les coûts financiers de China Rongchuang s’élèvent à environ 12 milliards de RMB, soit une hausse de 0,17 milliard de RMB par rapport à 2024 ; les autres dépenses et pertes s’élèvent à 27,12 milliards de RMB, principalement composées de pertes liées à la cession de filiales, de coentreprises et d’entreprises associées, pour 8,92 milliards de RMB ; à des provisions pour dépréciation d’actifs à long terme à hauteur de 7,51 milliards de RMB ; à des provisions pour litiges et autres passifs éventuels de 3,98 milliards de RMB ; à des pertes nettes de 3,87 milliards de RMB liées à la juste valeur des immeubles de placement ; à des pertes de 1,14 milliard de RMB liées à la cession de différents types d’actifs ; etc.

━━━━

Des litiges à répétition et une pression sur les fonds

Dans son rapport financier, China Rongchuang indique que plusieurs contreparties ont intenté des poursuites contre le groupe afin de régler des questions telles que les prêts impayés, les factures de travaux non payées, les paiements dus au titre des opérations quotidiennes, ainsi que la livraison différée de projets. Parmi eux, environ 511 actions en justice dont le montant unitaire dépasse 50 millions de RMB, avec un montant total de 175,18 milliards de RMB, concernent principalement des prêts impayés et des factures de travaux non payées, etc.

Ces données signifient que, même si la dette publique a déjà été restructurée, China Rongchuang fait encore face, au niveau de l’exploitation, à une grande quantité de réclamations potentielles. Certains projets immobiliers et actifs de culture et de tourisme demeurent exposés au risque de mise en disposition ou de vente aux enchères.

China Rongchuang reconnaît que le groupe fait encore face à une pression opérationnelle importante, principalement illustrée par : la pression à la baisse qui pèse encore sur l’échelle et les prix des ventes ; l’absence de fonds de construction pour certains projets ; des canaux de financement qui n’ont pas encore été entièrement remis en état ; l’existence de problèmes de dette potentiels ou persistants avec les parties concernées, ainsi que des litiges.

À noter également : les actifs de base de China Rongchuang restent encore relativement riches. Dans un contexte de poursuite de la réduction des actifs dans l’ensemble du secteur, en 2025, China Rongchuang a comptabilisé 17 milliards de RMB de provisions pour dépréciation ; les capitaux propres nets attribuables à la société mère restent toutefois à 34,17 milliards de RMB. Par ailleurs, la réserve totale de terrains de la société atteint 108 millions de mètres carrés, dont près de 70 % se situent dans des villes de premier et de deuxième rang, stratégiques.

En 2025, China Rongchuang a remis en circulation des projets immobiliers situés dans 12 villes clés. La société prévoit d’en tirer environ 11,2 milliards de RMB, qui serviront à résoudre les problèmes de dette existants des projets et à lancer le développement et la construction.

Les projets déjà remis en circulation ont également connu, successivement, des ventes « à effet phénoménal ». L’an dernier, le Shanghai Yihua Courtyard a vu son chiffre de ventes cumulé dépasser 22 milliards de RMB, se classant fermement numéro un à l’échelle nationale pour un seul projet. Les projets Beijing Rongchuang Yihua Courtyard, le deuxième phase du Tianjin Meijiang Yihua Courtyard, le Wuhan Optics Valley Yihua Courtyard, etc., ont également affiché des ventes en tête parmi les projets remis en circulation.

Un analyste de société de valeurs mobilières qui suit China Rongchuang depuis longtemps a déclaré que la qualité de la réserve de terrains et la force de la marque de China Rongchuang demeurent, ce qui constitue sa plus grande différence par rapport aux promoteurs déjà « sortis du marché » (ayant liquidé). Toutefois, à l’heure actuelle, le segment des ventes n’est pas encore stabilisé. La capacité de transformer la réserve de terrains en recouvrement effectif déterminera si la trésorerie opérationnelle de l’entreprise pourra revenir sur une trajectoire positive.

La réserve de terrains est un atout, mais il faut encore voir si la mise en jeu de cet atout est bien exécutée et si elle peut être transformée en recouvrement. Pour China Rongchuang, le véritable point de bascule ne se trouve pas dans les gains de restructuration du rapport financier, mais dans la capacité du segment des ventes à stopper la baisse et à retrouver un niveau stable.

Valeur du comité de rédaction de garde : Su Zhiyong

Rédacteur en chef : Ma Lin Wen Hongmei