L'industrie de la construction sous contrat entre dans une période de restructuration, et il est prévu que seules 40 entreprises pourront survivre.

问AI · Pourquoi seules 40 entreprises peuvent-elles survivre sur le marché de la construction déléguée ?

Après quatre années de développement rapide, l’industrie de la construction déléguée se dirige vers une phase de développement mature.

Les données publiées par l’institut de recherche tiers CRIC indiquent qu’en 2025, la concentration des 10 plus grandes entreprises dans le domaine de la construction déléguée dépassera 70 %, tandis que l’amplitude des classements des capacités globales diminuera significativement. Dans l’ensemble, la dynamique concurrentielle des entreprises entre dans une phase relativement stable. Le secteur s’attend à ce que l’effet Matthieu se renforce encore en 2026.

Cela ne signifie pas que l’intensité de la concurrence sur le marché diminue. Depuis 2025, l’industrie est confrontée à des difficultés continues telles que la baisse des taux et la concurrence homogène. De plus, sous l’influence des ventes sur le marché du neuf, de nombreuses entreprises font également face à des problèmes de recouvrement.

Liu Shui, directeur de la recherche d’entreprise à la China Index Academy, estime qu’à l’avenir, face à une concurrence industrielle intense, les entreprises de construction déléguée devront encore coordonner et intégrer les ressources de l’ensemble de la chaîne industrielle, s’appuyant sur leur propre chaîne d’approvisionnement pour mobiliser efficacement les ressources de conception, de vente, de gestion opérationnelle, etc., afin de fournir des solutions intégrées « construction déléguée + ».

Pas plus de 40 entreprises peuvent “survivre”

La taille du marché de la construction déléguée continue de s’élargir. Selon les données surveillées par CRIC, en 2025, la superficie nouvellement développée sur le marché de la construction déléguée atteindra 245 millions de mètres carrés, avec une augmentation de 14 % par rapport à l’année précédente, soit une augmentation d’un point de pourcentage par rapport à 2024, atteignant un nouveau record historique.

En examinant la situation de la superficie nouvellement développée de chaque entreprise, on peut constater que cette croissance n’est pas universelle. Les données de l’institut mentionné indiquent qu’en 2025, la concentration des 10 plus grandes entreprises en matière de superficie nouvellement développée atteindra 77 %, soit une augmentation de 6 points par rapport à 2024 ; la part des cinq plus grandes entreprises représente 45 %.

En réalité, l’amplitude des changements de classement des capacités globales des entreprises dans les deux dernières années s’est réduite. Selon le rapport « TOP 30 des capacités globales des entreprises de construction déléguée en Chine en 2025 », pour les dix premières entreprises en termes de capacités globales, la composition des cinq premières entreprises en 2025 coïncide largement avec celles des deux années précédentes, avec Green City Management, Blue City Group, Run Di Management, et Jin Di Management figurant parmi les cinq premières entreprises depuis trois ans consécutifs. Le taux de variation des entreprises classées de 11 à 20 est également en diminution, avec un taux de variation d’environ 30 % en 2025 par rapport à 2024.

L’institut mentionné souligne que la réduction de l’amplitude des changements de classement des capacités globales des entreprises et l’augmentation du taux de chevauchement sont dues, d’une part, au fait qu’il existe de nombreuses entreprises immobilières s’engageant dans le domaine de la construction déléguée, mais que le nombre d’entreprises capables de s’implanter sur le marché et de continuer à se développer reste limité, ne dépassant pas 40 ; d’autre part, après plus d’un an de restructuration et d’ajustements, la dynamique entre les entreprises de premier et de deuxième niveau dans le domaine de la construction déléguée est entrée dans une phase relativement stable.

Il est à noter qu’à partir de 2025, le nombre d’entreprises entrant dans le secteur de la construction déléguée n’a pas augmenté. CRIC mentionne que, tant du point de vue de l’attractivité de l’espace de marché que de la proactivité des entreprises, la probabilité que de nouvelles entreprises s’engagent dans des activités de construction déléguée à l’avenir est relativement faible, indiquant que le marché des nouvelles entreprises est proche de la saturation. Cependant, dans ce processus, la concurrence sur le marché reste intense, les entreprises continuant à rivaliser pour gagner des parts de marché, l’une des mesures clés étant de réduire les taux. La guerre des prix n’a toujours pas cessé en 2025.

Les données publiées par E-Han Research montrent également qu’en termes d’espace de profit, les taux de frais de gestion de la construction commerciale restent sous pression, avec 45 % des projets affichant un taux inférieur à 2 %, et plus de 36 % des projets affichant un taux de 2 % à 3 %, les deux combinés représentant plus de 80 %, mettant à mal le modèle de profit traditionnel.

Dans un tel contexte, même les entreprises de premier plan font face à des pressions sur la rentabilité. Green City Management a récemment publié un avertissement de bénéfice indiquant que la société s’attend à ce que son bénéfice net attribuable aux actionnaires diminue d’environ 40 % à 50 % par rapport à l’année précédente, « cette réduction est principalement due à l’intensification de la concurrence dans l’industrie de la construction déléguée, à la baisse des revenus de projet et à la rigidité des coûts du personnel entraînant une baisse de la marge brute ».

Il convient de noter que certains responsables de grandes entreprises de construction déléguée ont révélé aux journalistes que les performances des nouveaux projets étaient bonnes, mais que la baisse des ventes de logements neufs l’année dernière avait compliqué le recouvrement des paiements, ce qui a également prolongé les délais de paiement aux fournisseurs, augmentant ainsi la pression opérationnelle. CRIC souligne que si la guerre des prix se poursuit, l’industrie sera confrontée à un dilemme de « croissance des volumes, baisse des bénéfices », de nombreuses petites et moyennes entreprises risquant de subir des pertes et de quitter le marché.

Sélection des capacités globales des entreprises

Concernant la capacité du marché de la construction déléguée, l’industrie a toujours maintenu des attentes relativement optimistes. CRIC estime qu’avec la libération continue des demandes de développement des plateformes municipales locales, l’entrée dans une période de pointe de construction de logements abordables, et l’expansion de la demande de mise à jour des stocks et de revitalisation des actifs non performants, la taille du marché continuera de s’élargir de manière stable.

Mais comment, en période d’ajustement du marché, alors que la difficulté de gestion des projets augmente et que le taux d’erreur diminue, et que la volonté d’entrée de certains clients potentiels sur le marché diminue, parvenir à surmonter les obstacles et à s’emparer de parts de marché ? Différents types d’entreprises adoptent différentes stratégies.

CRIC pense que pour les entreprises de construction déléguée de premier plan, l’essentiel est de renforcer continuellement l’avantage en matière de marque et de produit, de cibler des projets de marché à forte valeur ajoutée, de maintenir un avantage de taille, tout en réduisant les coûts et en augmentant l’efficacité grâce à la gestion numérique et à l’intégration des ressources de la chaîne d’approvisionnement, afin de compenser la pression de baisse des taux.

En fait, l’accent des entreprises dans la concurrence de marché s’est déplacé vers une sélection systématique des capacités globales. Un responsable de Longfor Intelligent Manufacturing a constaté qu’à partir de 2025, les demandes principales des clients sont passées d’un soutien de marque et d’une sortie de gestion à une valorisation mesurable et complète, à savoir la capacité d’aider réellement les projets à atteindre des résultats, à contrôler les coûts, à garantir la livraison et à prévenir les risques.

La force des produits est considérée comme l’un des piliers essentiels pour réaliser la valeur. Dans le contexte actuel du marché immobilier, des « bonnes maisons » qui correspondent précisément à la demande du marché sont la clé pour dynamiser le marché.

Un responsable du marché de la région Est de la Chine a souligné que cela nécessite que les entreprises deviennent des experts en services personnalisés, en adaptant leurs stratégies en fonction des caractéristiques de chaque marché régional, de chaque projet et de chaque client.

Par exemple, les grandes villes ont des exigences accrues concernant les espaces ouverts, les recherches menées par le Research Institute of Boss Electric Appliances montrent que la part des cuisines ouvertes dans les premières villes est de 56,4 %, atteignant 70 % dans les logements de plus de 160 mètres carrés. Dans le sud-ouest du pays, où les réunions de famille sont courantes, des produits sont spécialement conçus avec des salons plus grands et plus ouverts pour accueillir plus de personnes.

Selon les données surveillées par le China Index Institute, en 2025, de nombreuses entreprises de construction déléguée ont créé des projets distinctifs en mettant à niveau leurs produits, comme les « maisons de quatrième génération », pour occuper des niches sur le marché, créant un « effet de première vente », même dans des villes à faible niveau, avec des avantages significatifs en matière de stratégie de tarification. Par exemple, à Pucheng, dans la province du Fujian, Jianfa Renew a construit le premier projet de maison de quatrième génération conforme à la politique des « bonnes maisons », qui a vendu 70 unités le mois de son ouverture, se classant première dans le nord du Fujian.

De plus, une capacité de contrôle des coûts mature aide à éviter les risques de dépassement dès le départ et à garantir la rentabilité des projets dans un contexte de réduction des marges. Selon le responsable mentionné de Longfor Intelligent Manufacturing, en s’appuyant sur le système de chaîne d’approvisionnement et les avantages d’achat en gros accumulés par Longfor Group, et en combinant des outils numériques auto-développés, Longfor Intelligent Manufacturing peut réaliser une planification des coûts à plein échelle et une gestion des risques au début des projets, tout en surveillant et en alertant dynamiquement pendant la mise en œuvre, « un projet dans la province du Zhejiang a reçu des incitations de la part du client de plus d’un million de yuans grâce à un excellent contrôle des coûts ».

Pour les entreprises de niveau intermédiaire, Liu Shui estime que leur capacité à percer réside dans l’évitement de la concurrence directe avec les grandes entreprises sur la marque et la taille, en construisant une percée grâce à un « développement régional approfondi et une segmentation différenciée », en utilisant des ressources locales, une compréhension des politiques et des avantages de coûts de la chaîne d’approvisionnement, tout en prenant en charge des projets de villes de troisième et quatrième niveaux que les grandes entreprises ne souhaitent pas gérer ou qu’elles trouvent difficiles à gérer finement, tout en élargissant leurs activités vers des segments comme les complexes commerciaux, en investissant des ressources limitées dans le perfectionnement de compétences spécifiques.

Le responsable du marché de la région Est de la Chine a déclaré qu’avec un marché et des clients incertains, le niveau de familiarité des entreprises de construction déléguée avec la ville, leur compréhension du marché et des clients, leur capacité à gérer les projets, leur capacité à résoudre les problèmes commerciaux, ainsi que leur force de produit et de service, constituent leur base la plus solide face aux incertitudes des projets.

(Article provenant de Yicai)