China Jinmao voit ses performances de 2025 croître contre toute attente, la direction déclarant que pour les promoteurs immobiliers de qualité, « les opportunités sont plus grandes que les défis »

问AI · Comment China Jinmao parvient à croître contre la tendance grâce à sa force produit dans une période difficile pour l’industrie ?

Journalistes de Zhongjing Wu Jing Lu Zhikun Beijing

En 2025, alors que l’industrie immobilière connaît une profonde réajustement, China Jinmao (00817.HK) a remis un rapport de croissance contre la tendance.

Le 24 mars, le rapport de performances de l’entreprise a montré que le montant des ventes signées pour 2025 a atteint 1135 milliards de yuans, soit une augmentation de 16 % par rapport à l’année précédente, classant l’entreprise au 8ème rang de l’industrie, un niveau record. Dans un contexte où la plupart des grandes entreprises immobilières voient leurs ventes diminuer par rapport à l’année précédente, cette performance a suscité l’attention du marché.

Au même moment, lors de la conférence de présentation des résultats, le président de China Jinmao, Tao Tianhai, a fait des prévisions sur les perspectives de l’industrie. Il estime qu’actuellement, l’ajustement du marché est à un niveau bas, et en 2026, l’industrie continuera d’être dans un processus de stabilisation et de reprise, caractérisé par “une stabilisation de l’industrie, une différenciation structurelle et une percée des entreprises”. Il a également noté qu’avec la stabilisation progressive du marché, la demande potentielle accumulée dans les villes clés de première et deuxième lignes devrait être libérée, tandis que dans les villes de troisième et quatrième lignes, il existe encore des opportunités pour les projets répondant aux critères de “bon emplacement, bon produit”.

Force produit comme moteur d’optimisation de la structure des ventes

Le rapport financier montre que la croissance de China Jinmao en 2025 ne repose pas sur une augmentation des volumes au détriment des prix. Dans un contexte où la baisse des ventes signées des 10 plus grandes entreprises immobilières atteint 16 %, le prix de vente moyen de l’entreprise a continué d’augmenter l’année dernière. Le prix unitaire des ventes résidentielles a augmenté de 24 % par rapport à l’année précédente, passant d’environ 2,18 millions de yuans/m² à 2,7 millions de yuans/m².

Cette performance est directement liée à l’itération du système de produits de l’entreprise. Les journalistes ont appris que le système de produits “Jin Yu Man Tang”, lancé en 2024, s’est poursuivi durant la période de rapport, avec 6 projets Jinmao Fu, 7 projets Pu (Yu), 5 projets Man, et 8 projets Tang mis sur le marché, générant des ventes élevées dans plusieurs villes. En termes de répartition régionale, le pourcentage des ventes signées dans les villes de première et deuxième lignes a atteint 96 %, tandis que la proportion de ventes dans les deux grandes régions du Nord et de l’Est de la Chine a augmenté à 73 %. Les ventes signées dans les deux villes de première ligne, Pékin et Shanghai, ont chacune dépassé 20 milliards de yuans, et les ventes sur le marché de Xi’an ont dépassé 10 milliards de yuans.

Lors de la conférence de résultats, Tao Tianhai a décrit le paysage concurrentiel actuel de l’industrie comme “passant d’une concurrence totalement ouverte à une concurrence oligopolistique”. Il estime qu’après le réajustement de l’industrie, seules les grandes entreprises resteront, et la concurrence se concentrera davantage sur la force produit et l’efficacité opérationnelle. Pour les entreprises immobilières de qualité qui survivent, “l’avenir est plus une opportunité qu’un défi”.

Alors que l’échelle des ventes augmente, la rentabilité de China Jinmao en 2025 montre des signes de reprise. Le bénéfice brut annuel a atteint 9,221 milliards de yuans, soit une augmentation de 7 %, et le taux de marge brute global a augmenté à 16 % ; le bénéfice attribuable aux actionnaires a atteint 1,253 milliard de yuans, en hausse de 18 %.

L’amélioration des bénéfices est le résultat d’ajustements dans l’acquisition et les stratégies opérationnelles des projets. La direction a révélé lors de la conférence de résultats qu’à partir de 2024, l’entreprise avait acquis au total 43 projets, tous centrés sur des villes et des segments clés, avec un taux de marge nette de vente supérieur à 10 %. Parallèlement, la revitalisation des actifs existants est devenue une autre ligne directrice, avec la clôture de 47 projets en 2025, et un total de 15 terrains et 26 actifs majeurs revitalisés.

L’amélioration de l’efficacité opérationnelle se reflète dans les cycles de projets. L’année dernière, le cycle moyen d’ouverture initiale des nouveaux projets a été réduit à 5,2 mois, renforçant la stratégie opérationnelle de “rapide ouverture, rapide retour, rapide liquidation”, avec un retour à un flux de trésorerie d’exploitation positif réduit à 10,4 mois. En matière de contrôle des coûts, les frais de vente, les frais de gestion et les frais financiers ont respectivement diminué de 4 %, 13 % et 9 %, réduisant ainsi les trois charges pour dégager de l’espace pour les bénéfices.

Concernant la structure financière, au cours de la période de rapport, le coût moyen de financement nouvellement ajouté par China Jinmao a diminué à 2,75 %, maintenant un niveau relativement bas dans l’industrie. La structure de la dette s’est continuellement optimisée, avec une proportion de prêts de développement et de prêts d’exploitation augmentant à environ 50 %, et la proportion de dette en devises étrangères diminuant chaque année pour atteindre 20 %. À la fin de la période de rapport, l’entreprise disposait de crédits bancaires non utilisés supérieurs à 70 milliards de yuans, fournissant ainsi une réserve de fonds pour des investissements futurs.

Concentration des investissements et deuxième courbe de croissance

Du côté des investissements, China Jinmao a poursuivi sa stratégie de “concentration et de focalisation”. En 2025, les 21 nouveaux projets acquis sont tous situés dans des villes de première et deuxième lignes, avec un pourcentage d’investissement dans les villes stratégiques de Pékin et Shanghai atteignant 66 %. À la fin de la période de rapport, 89 % de la valeur des biens non vendus de l’entreprise se trouvait dans des villes de première et deuxième lignes, et la proportion de la valeur non vendue dans les villes de première ligne a augmenté de 8 points de pourcentage par rapport à l’année précédente, atteignant près de 30 %, la structure de la valeur continuant de se concentrer sur des villes de haut niveau.

La direction a déclaré lors de la conférence de résultats qu’en 2026, l’entreprise mettra en œuvre le principe de “produit en tête, client au centre”, créant ainsi plus de valeur pour les clients grâce à l’amélioration de la force produit. En matière de stratégie d’investissement, elle continuera d’adopter un style “actif mais pas agressif”, en se concentrant sur les villes de haut niveau, “investissant bien et de manière appropriée”.

Au-delà de son activité principale de développement, la deuxième courbe de croissance de China Jinmao a progressé en 2025. Jinmao Services (00816.HK) a enregistré une augmentation de 5 % de la superficie sous gestion par rapport à l’année précédente, avec un chiffre d’affaires en hausse de 18,5 %, dont les revenus de gestion immobilière clés ont augmenté de 23 %. En ce qui concerne les biens détenus, les revenus d’exploitation commerciale ont augmenté de 9 % et l’EBITDA des hôtels a augmenté de 31 %. Des projets tels que Qinwang Shuijie à Hangzhou et le Jinmao Center à North Bund ont ouvert l’année dernière, et l’activité légère continue de s’étendre.

En tant qu’essai de titrisation d’actifs détenus, les premiers REITs publics en infrastructure de consommation en Chine — le Huaxia Jinmao Commercial REIT — ont déjà distribué 7 dividendes, avec un taux de distribution stable à plus de 5 %.

Concernant la stratégie future, la direction a déclaré lors de la conférence de résultats que China Jinmao avait réalisé la tâche phase de “survivre” durant la période de réajustement de l’industrie, et que la prochaine étape vise à “bien vivre”, en revitalisant davantage les actifs existants et en améliorant les nouveaux actifs, visant à “vivre brillamment”.

(Éditeur : Lu Zhikun Vérificateur : Tong Haihua Relecteur : Yan Jingning)