Pas seulement des performances remarquables ! China Jinmao déploie sa deuxième courbe, la voie de la transformation accélère-t-elle à nouveau ?

问AI · 中国金茂第二曲线如何成为增长新引擎？

出品|中访网

审核|李晓燕

2025年，房地产行业在政策“组合拳”推动下逐步企稳回升，
中国金茂逆势变阵，通过聚焦一二线核心城市、
深耕高端改善产品、优化财务结构等一系列战略举措，
交出了一份亮眼的“十四五”收官答卷。
站在“十五五”开局之年，中国金茂明确新蓝图——
以产品引领、客户至上为核心理念，
全力打造行业产品引领者、转型发展优等生，
为行业高质量发展注入新动能。

在行业普遍面临“增收不增利”困境的背景下，
中国金茂2025年业绩展现出强劲韧性。
数据显示，公司全年实现收入593.71亿元，同比提升1%；
所有者应占溢利12.53亿元，同比增长18%；
扣除投资物业公平值亏损后的净利润达13.63亿元，同比增长2%。
销售端同样表现突出，签约销售金额1135亿元，同比增长16%，
行业排名升至第8位，创历史新高。

盈利增长的背后，是产品力与运营效率的双重支撑。
物业开发作为核心业务，全年实现收入494.76亿元，占总收入八成，
毛利率同比提升2个百分点至13%。
“金玉满堂”全新产品线落地见效，
2025年打造“6府7璞5满8棠”共计26个项目，市场反响热烈，
其中西安金茂璞逸东方成为当地销售额冠军，
上海虹口瑞虹新城金茂璞元项目99套均价16.6万元/平方米房源26分钟售罄，
彰显高端产品溢价能力。

运营效率持续优化，“快开、快回、快清”的运营策略成效显著。
2025年公司拿地平均首开周期压缩至5.2个月，
重庆璞印金开、成都东城金茂晓棠、上海润云金茂府等项目实现当年拿地、当年清盘。
经营现金流平均回正周期10.4个月，平均首开认购兑现度128%、
价格兑现度104%，全盘利润指标明显优化，
平均净利率较可研提升1.2个百分点。
同时，公司推进“奋进计划”，2025年完成36.2%存量问题解决，
获取多元回报，为后续发展释放空间。

面对行业分化格局，中国金茂坚持“收敛聚焦、精准投资”策略，
土地投资全面向一二线核心城市倾斜。
2025年公司共计获取21个项目，总土地款577亿元，
权益土地投资额272亿元，新增土储计容面积197万平方米，
全部落子一二线城市。
其中，北京、上海两大战略深耕城市投资379亿元，占比高达66%，
聚焦高能级城市核心板块，把握区域发展红利。

货值结构进一步优化，截至年底，公司未售货值约2786亿元，
足以支撑未来经营需要。
其中67%集中在华北及华东等经济发达区域，
89%位于一二线城市，一线城市占比较2024年底提升8个百分点至近30%，
为业绩持续增长筑牢基础。
对于2026年投拓节奏，中国金茂高级副总裁张辉明确“积极不激进”基调，
锚定300亿元权益投资目标，兼顾发展速度与质量安全。

在存量盘活方面，中国金茂加速资产优化处置。
2025年完成47个项目清盘，15宗土地、26个大宗资产实现盘活，
通过“做优增量、盘活存量”双轮驱动，实现资金快速回笼与资源高效配置 。
同时，公司围绕客户满意、财务健康、持续增长、组织精进四大目标，
推动服务业务从规模增长向有质增长转型，
物业服务收入同比增长24%，在管面积与服务品质双提升 。

财务稳健是企业穿越周期的核心底气，
2025年中国金茂在债务优化与成本压降上成效显著，
为利润增长腾出充足空间。
报告期末，公司计息银行贷款及其他借款合共1290.12亿元，
其中开发贷/经营贷占比提升至约五成，达639.51亿元，
较2024年22%的占比大幅提升，债务结构更趋合理。
外币债务占比持续压缩，从2023年29%降至2025年20%，
降低汇率波动风险。

久期分布更趋均衡，一年内到期债务占比21.8%，
第二年到期占比22.3%，第三至五年到期占比37.3%，
五年以上债务占比18.6%，有效缓解短期偿债压力。
同时，公司持有现金及现金等价物284.03亿元，
净债务966.23亿元，净负债于调整后资本比率为69%，
财务指标保持健康区间。

融资成本大幅下降成为2025年财务管理亮点。
全年新增融资成本为2.75%，较2024年3.39%下降67个百分点。
具体来看，公开市场融资成本创下新低，
全年发行四笔公司债合计73亿元，最低融资成本仅2.3%；
存量资产融资持续突破，以北京凯晨世贸中心、上海金茂大厦等优质资产为抵押获得低成本贷款，
全年经营贷累计提款226亿元，期限15年，成本均在3%以下；
新项目开发贷足额低成本提取，累计提款314亿元，平均成本仅2.34%。
截至年底，公司在手未动用银行授信超700亿元，
资金储备充足，为后续发展提供坚实保障。

3月24日业绩投资者会上，中国金茂主席陶天海明确未来五年发展方向：
宏观经济及地产行业仍将承压，但对有准备有能力的企业而言，
是战略突破、弯道超车的关键机遇期。
公司将贯彻产品引领、客户至上理念，
全力打造产品引领者、转型发展优等生，
推动企业向更高质量、更具特色的方向迈进。

产品层面，中国金茂将加速产品文化构建，
围绕科技创新、精益建造、美学艺术、极致供应链等要素，
打造有科技内核、极致产品追求、极致服务体验的领先房企。
依托“金玉满堂”产品线，持续升级产品品质，
强化科技人居、绿色健康等核心优势，
满足居民消费升级需求，力争成为高端改善市场标杆。

转型层面，公司将聚焦第二曲线发展，
做强精品持有、品质服务及建筑科技业务，
打造“特而美、精而美”的领先品牌。
建筑科技将成为差异化竞争护城河，目标是成为细分领域领先者；
持有业务持续拓展轻资产模式，
杭州秦望水街、北外滩金茂中心等项目顺利开业，
商业运营收入同比增长9% ；
物业服务夯实基本盘，核心物业管理收入同比增长23%，
客户满意度保持高位 。

行业格局方面，陶天海指出，行业正处于筑底与修复阶段，
呈现“行业筑底、结构分化、企业突围”特征。
一线及二线核心城市潜在需求旺盛，三四线城市优质项目仍有机会，
市场止跌反弹值得期待。
随着行业洗牌加速，竞争将从完全竞争转向寡头竞争，
存活下来的优质房企将迎来新一轮增长周期。
中国金茂凭借精准布局、产品优势与财务韧性，
有望在行业重构中抢占先机，实现“活得好、活出彩”的目标。

尽管2025年业绩亮眼，但中国金茂仍需正视行业挑战。
当前房地产行业下行惯性未消，风险尚未完全出清，
市场需求恢复节奏存在不确定性，可能影响项目去化与业绩兑现。
同时，行业竞争日趋激烈，部分企业加速转型，
对金茂产品力与运营效率提出更高要求。
此外，宏观经济波动、政策调整等外部因素，
也可能对公司融资成本、项目推进带来一定影响。

不过，中国金茂已做好应对准备。
通过持续优化产品体系、深耕核心城市、严控财务风险，
公司将筑牢发展根基。
同时，依托中国中化集团资源优势，
强化新型建材协同，推动业务生态闭环建设，提升综合竞争力。

2025年，中国金茂在行业寒冬中实现逆势增长，
以精准的战略布局、强劲的产品力与稳健的财务表现，
完成“十四五”高质量收官。
站在“十五五”新起点，公司明确产品引领、转型发展的核心方向，
为行业转型树立标杆。
未来，随着产品力持续提升、财务结构不断优化、第二曲线加速成长，
中国金茂有望在行业重构中把握机遇，实现战略突破，
成为地产行业高质量发展的优等生，
为释放城市未来生命力贡献更多力量。