Le lien entre toutes choses dans le cloud s'est réduit à 6 %, la « dés-Vanke-isation » est presque terminée

物业费收取难度加大影响物管企业收益。

La baisse des activités de développement immobilier continue d’affecter le secteur de la gestion immobilière.

Le 20 mars, la société cotée Wanwu Cloud (02602.SZ) a annoncé lors de la publication de ses résultats pour 2025 que son chiffre d’affaires annuel a atteint 37,272 milliards de CNY, en hausse de 2,7 % par rapport à l’année précédente ; le bénéfice net de base a atteint 2,128 milliards de CNY, en légère hausse de 0,8 %. Si l’on exclut l’impact des activités des développeurs, le bénéfice net de base s’élève à 1,708 milliard de CNY, en hausse de 11,1 %.

Les revenus des activités circulaires, qui constituent la principale source de revenus de Wanwu Cloud, s’élèvent à environ 33,402 milliards de CNY, en hausse de 8,5 %, représentant 89,7 % du chiffre d’affaires total. Ce segment d’activité comprend trois services principaux : les services de gestion immobilière résidentielle, les services de gestion de propriété et d’équipements, et les solutions BPaaS, qui ont respectivement généré des revenus de 20,555 milliards de CNY, 9,806 milliards de CNY et 1,346 milliard de CNY, avec une croissance pour chacun.

Bien que le chiffre d’affaires continue de croître, la rentabilité des différents segments d’activité a connu des fluctuations, le taux de marge brute ayant diminué de 0,5 point de pourcentage pour atteindre 11,6 % ; la gestion immobilière résidentielle, qui constitue la base, a vu son taux de marge brute diminuer de 0,7 point de pourcentage pour atteindre 11,7 %.

Concernant la fluctuation du taux de marge brute, He Shuhua, directeur exécutif et directeur des opérations de Wanwu Cloud, a analysé que l’augmentation rigide des coûts a été compensée, se maintenant essentiellement au même niveau qu’en 2024 ; tandis que du côté des revenus, il existe des impacts dus à la phase de montée en puissance des nouveaux projets et à la baisse du taux de recouvrement.

Concernant la phase de montée en puissance des nouveaux projets, He Shuhua a déclaré que l’expansion des services immobiliers résidentiels est désormais passée d’une logique d’augmentation à une compétition sur le stock existant. “Puisque c’est une compétition sur le stock, les projets entrants sur le marché peuvent présenter divers problèmes, tels que la qualité du service ou les relations avec la clientèle, donc au début de la prise en charge, des frais supplémentaires peuvent être nécessaires, ce qui conduit à une marge brute relativement basse pour les projets en phase initiale.”

Le président de Wanwu Cloud, Zhu Baoquan, a également mentionné que pour les projets pris en charge depuis un an, le taux de recouvrement et le taux de marge brute sont à leur niveau le plus bas. Avec l’augmentation de la durée de prise en charge, les taux de marge brute et de recouvrement augmentent chaque année, atteignant une position relativement raisonnable après cinq ans de prise en charge.

La difficulté de recouvrement des frais de propriété est un problème auquel l’ensemble du secteur est actuellement confronté. Récemment, une étude de CRIC a montré qu’en 2025, le taux de recouvrement moyen des 500 meilleures entreprises de gestion immobilière en Chine est tombé à 71 %, marquant une tendance à la baisse continue depuis quatre ans, tandis que le taux de recouvrement moyen des entreprises cotées était de 78 %.

“Selon l’analyse des données internes, le taux de vacance élevé des logements est un facteur important affectant le taux de recouvrement.” He Shuhua a déclaré qu’en 2025, parmi les nouveaux projets, environ 30 % des logements étaient vacants en raison de développeurs n’ayant pas vendu ou des propriétaires ne récupérant pas leurs appartements après la livraison, “cette partie des frais est assez difficile à recouvrer, et il y a un risque de réduction des prix.” Parallèlement, en raison des fluctuations des prix immobiliers, la volonté des propriétaires de payer diminue également.

Concernant le problème du taux de vacance, Zhu Baoquan l’a décrit comme “au-delà des attentes”. “Les maisons ne se vendent pas bien actuellement, un quartier livré peut avoir plus de 30 % de logements invendus. Devons-nous accepter de tels projets ?”

Zhu Baoquan a déclaré qu’un quartier livré avait déjà 70 % de ses logements vendus, mais devait néanmoins accepter passivement 30 % de frais de propriété pour les logements vacants à la charge des développeurs, et cette partie des comptes à recevoir se transforme souvent en créances douteuses. Pour réduire les comptes à recevoir, il faut participer à toutes les compensations que les développeurs offrent aux fournisseurs, mais les actifs de compensation sont souvent soumis à une dépréciation. De plus, le taux de vacance parmi les propriétaires ayant déjà acheté des logements est également élevé, ce qui alourdit la charge des propriétaires payants.

Face à ces défis, Wanwu Cloud essaie d’une part d’améliorer l’efficacité opérationnelle par le biais de la stratégie Butterfly City, en réutilisant la main-d’œuvre et en appliquant des technologies pour contrer la pression de la hausse des coûts ; d’autre part, à travers son activité Pulin, elle aide les développeurs à écouler les stocks restants, en utilisant les revenus de l’écoulement en priorité pour payer les frais de gestion des logements vacants.

“Cette année, nos normes de base pour accepter de nouveaux projets sont également devenues plus strictes, afin d’éviter que des projets susceptibles d’entraîner des risques opérationnels n’entrent dans notre base.” He Shuhua a expliqué. De plus, pour les projets déjà en perte qui se sont accumulés dans le passé, un traitement spécial est en cours, avec une logique de tarification flexible pour négocier avec les clients afin de parvenir à un consensus sur la qualité et le prix, et se retirer rapidement des projets qui ne peuvent pas être redressés.

Concernant les transactions entre parties liées, qui suscitent généralement l’attention du marché, Wanwu Cloud a continué à s’efforcer de réduire leur impact pendant la période de rapport.

Wang Xubin, responsable financier de Wanwu Cloud, a expliqué que d’une part, des mesures de gestion proactive sont mises en œuvre pour réduire continuellement la part des affaires entre parties liées, avec un revenu de transactions entre parties liées pour 2025 s’élevant à 2,24 milliards de CNY, en baisse d’environ 1,2 milliard de CNY par rapport à l’année précédente, représentant une part du chiffre d’affaires totale passée de 9,5 % à 6 %. “Ce changement entraînera une certaine pression à court terme sur l’entreprise. En effet, la contraction des activités entre parties liées entraînera une baisse proportionnelle des revenus et des marges, mais à long terme, cela fait partie intégrante de l’optimisation de la structure des revenus, de l’amélioration de la qualité opérationnelle et du renforcement de l’indépendance des activités de l’entreprise.”

D’autre part, la base de Wanwu Cloud s’oriente de plus en plus clairement vers des activités de marché, non liées aux développeurs. En 2025, les revenus de Wanwu Cloud provenant d’activités avec des développeurs non liés s’élèveront à 34,72 milliards de CNY, en hausse de 8,4 %.

De plus, concernant les comptes à recevoir des parties liées, Wanwu Cloud poursuit ses efforts de recouvrement, utilisant diverses méthodes telles que les paiements en espèces et la compensation d’actifs. En 2025, un total de 2,85 milliards de CNY a été récupéré auprès des parties liées, et le solde des comptes à recevoir à la fin de l’année a diminué de 380 millions de CNY, soit une baisse d’environ 15,6 %. En janvier et février de cette année, 480 millions de CNY supplémentaires ont été récupérés. “Dans l’ensemble, notre volume de comptes à recevoir auprès des parties liées diminue, et notre exposition au risque se réduit constamment.”

Cependant, rien qu’en examinant les données de performance de 2025, l’impact des parties liées demeure. Au cours de la période de rapport, Wanwu Cloud a comptabilisé une perte de valeur de créances de 740 millions de CNY, en hausse d’environ 480 millions de CNY par rapport à l’année précédente. Cela a également conduit à un bénéfice de 770 millions de CNY pour Wanwu Cloud au cours de l’année, en forte baisse de 38 % par rapport à l’année précédente. Wang Xubin a déclaré qu’en 2026, les transactions avec Vanke devraient encore diminuer.

Zhu Baoquan a également mentionné que la provision pour cette créance liée a rendu les données de bénéfice net de l’annuaire peu présentables, “le premier semestre de 2026 sera relativement fluctuant, mais l’année entière sera stable.”

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责任编辑：刘万里 SF014