Le bénéfice net en baisse, augmentation des provisions : la nouvelle direction de China Merchants Shekou bénéficie d'une fenêtre d'opportunité

（来源：北京商报）

En raison de la perte de revenus, de la provision importante pour dépréciation d’actifs et d’autres facteurs, le bénéfice net attribuable aux actionnaires de China Merchants Shekou a fortement chuté en 2025. Le 16 mars au soir, China Merchants Shekou a publié son rapport annuel pour 2025, indiquant un bénéfice net attribuable aux actionnaires d’environ 10,24 milliards de yuan, en baisse de 74,65 % par rapport à l’année précédente, enregistrant ainsi une baisse continue pour la deuxième année consécutive. La forte baisse du bénéfice net attribuable aux actionnaires est, d’une part, due à la baisse des marges bénéficiaires des activités de développement et des services immobiliers, les deux principales activités correspondant à une baisse du bénéfice net attribuable aux actionnaires. La raison plus fondamentale est que China Merchants Shekou a comptabilisé une provision totale pour dépréciation d’actifs d’environ 4,27 milliards de yuan, ce qui a directement entraîné une réduction du bénéfice net attribuable aux actionnaires de près de 3 milliards de yuan.

Les journalistes de Beijing Business Daily ont noté qu’au cours des dernières années, China Merchants Shekou a continué de promouvoir sa stratégie de développement des “trois transformations”, à savoir passer d’une activité principalement axée sur le développement à un équilibre entre développement et exploitation, passer d’un modèle d’actifs lourds à une combinaison d’actifs légers et lourds, et passer d’une concurrence homogène à un développement différencié. Cependant, en termes de résultats concrets, les diverses nouvelles activités émergentes de China Merchants Shekou sont encore globalement en phase de culture et n’ont pas encore formé un soutien à la rentabilité à grande échelle, rendant difficile la génération d’une dynamique centrale pour la croissance des performances à court terme.

Baisse continue du bénéfice net attribuable aux actionnaires pendant deux années consécutives

Le rapport annuel indique qu’en 2025, le bénéfice net attribuable aux actionnaires de China Merchants Shekou est d’environ 10,24 milliards de yuan, en baisse de 74,65 % par rapport à l’année précédente. Il convient de noter qu’il s’agit de la deuxième année consécutive où le bénéfice net attribuable aux actionnaires de cette société est en baisse, et la tendance à la baisse s’intensifie clairement.

Les journalistes de Beijing Business Daily ont examiné des données passées et ont découvert qu’en 2024, le bénéfice net attribuable aux actionnaires de China Merchants Shekou était d’environ 40,39 milliards de yuan, en baisse de 36,08 % par rapport aux 63,19 milliards de yuan de 2023 ; par rapport à la baisse de 2024, la baisse du bénéfice net attribuable aux actionnaires en 2025 s’est encore élargie, avec une pression de bénéfice qui continue d’augmenter.

Derrière la baisse continue du bénéfice net attribuable aux actionnaires, la perte de revenus d’exploitation des activités de développement est le facteur d’impact principal. En 2025, China Merchants Shekou a réalisé un chiffre d’affaires total d’environ 1547,28 milliards de yuan, en baisse de 13,53 % par rapport à l’année précédente. Parmi ceux-ci, les activités de développement, en tant qu’activité centrale, ont particulièrement souffert, avec un chiffre d’affaires d’environ 1308,29 milliards de yuan pour l’année, représentant une baisse de 16,33 %, un taux de baisse supérieur à celui de l’ensemble des revenus.

Concernant la baisse des revenus d’exploitation des activités de développement, China Merchants Shekou a expliqué : les activités de développement se concentrent principalement sur le développement et la vente de produits résidentiels commercialisables et sur les activités de construction sous contrat. Au cours de la période de rapport, l’échelle des transferts des activités de développement a diminué par rapport à l’année précédente, entraînant une baisse des revenus d’exploitation.

Alors que l’échelle des transferts des activités de développement se réduit, la baisse de la marge bénéficiaire des activités principales aggrave encore la pression à la baisse sur le bénéfice net attribuable aux actionnaires. En tant que deux grands secteurs de soutien aux revenus d’exploitation de China Merchants Shekou, les marges bénéficiaires des activités de développement et des services immobiliers ont toutes deux enregistré une baisse par rapport à l’année précédente en 2025.

Plus précisément, en 2025, la marge bénéficiaire des activités de développement de China Merchants Shekou était de 15,33 %, en baisse de 0,25 point de pourcentage ; la marge bénéficiaire des services immobiliers était de 10,59 %, en baisse de 0,28 point de pourcentage, ce qui a encore compressé l’espace du bénéfice net attribuable aux actionnaires.

Il est à noter que, malgré la tendance à la baisse de la marge bénéficiaire des activités de développement, China Merchants Shekou a continué d’augmenter ses réserves foncières à l’échelle nationale en 2025, en investissant continuellement des fonds pour compléter ses réserves de terres.

En 2025, China Merchants Shekou a acquis un total de 43 parcelles de terrain, avec une surface de construction totale d’environ 4,4 millions de mètres carrés et un prix total des terrains d’environ 93,8 milliards de yuan. L’entreprise doit payer un prix de terrain d’environ 54,3 milliards de yuan. Pendant la période de rapport, l’investissement de l’entreprise dans les “10 villes clés” représentait près de 90 % de l’ensemble des investissements, dont l’investissement dans les grandes villes représentait 63 % du montant total des investissements de l’entreprise, en hausse par rapport à l’année précédente. L’entreprise a successivement acquis 5 parcelles à Shanghai, 3 à Shenzhen, Pékin, Chengdu et Hangzhou, et 2 parcelles de terrain de qualité à Xi’an.

Yuan Yejin, vice-président de l’Institut de recherche immobilière de Shanghai, a déclaré que, bien que les revenus des activités de développement de China Merchants Shekou aient diminué et que les marges bénéficiaires aient baissé, les réserves foncières, en tant que “farine” des promoteurs, signalent également le potentiel de développement futur et l’espace de bénéfice de l’entreprise. Actuellement, l’industrie immobilière traverse une période d’ajustement profond, le marché montrant une tendance à la “réduction du volume et à l’amélioration de la qualité, avec une différenciation accrue”. Les ressources foncières de qualité dans les grandes villes deviennent de plus en plus rares. China Merchants Shekou augmente ses réserves foncières dans les zones clés, s’appuyant essentiellement sur l’avantage de financement des entreprises d’État, saisissant la fenêtre d’opportunité foncière pendant la période d’ajustement de l’industrie, et en se concentrant sur les parcelles de qualité dans les grandes villes, optimisant la structure des réserves foncières pour poser les bases d’une reprise des activités et d’une amélioration de la rentabilité.

Concernant la forte baisse des performances de China Merchants Shekou en 2025, ainsi que les questions relatives à l’acquisition de terrains à des prix élevés, les journalistes de Beijing Business Daily ont envoyé une demande d’interview à l’entreprise, mais n’ont pas encore reçu de réponse pertinente à l’heure de la publication.

Baisse de la valeur des stocks de plus de 14,4 milliards de yuan en 5 ans

Bien que l’augmentation de l’échelle des réserves foncières ait réservé un certain espace pour le développement futur de China Merchants Shekou, la vente de certains projets n’atteignant pas les prévisions a directement entraîné une augmentation importante des provisions pour dépréciation d’actifs, ce qui a ensuite tiré vers le bas le bénéfice net attribuable aux actionnaires.

Le rapport annuel indique qu’en 2025, China Merchants Shekou a comptabilisé une provision totale pour dépréciation d’actifs d’environ 4,27 milliards de yuan. Parmi ceux-ci, la provision pour dépréciation des stocks représente la part la plus élevée, atteignant environ 3,269 milliards de yuan ; les provisions pour pertes de crédit s’élèvent à environ 755 millions de yuan, les provisions pour dépréciation de goodwill à environ 222 millions de yuan, et les provisions pour dépréciation des investissements en actions à long terme à environ 24,07 millions de yuan. En raison de cette provision pour dépréciation d’actifs, le bénéfice net attribuable aux actionnaires de China Merchants Shekou pour l’année 2025 sera réduit d’environ 2,918 milliards de yuan, intensifiant ainsi la pression sur les bénéfices.

Les journalistes de Beijing Business Daily ont découvert que, parmi les projets concernés par la provision pour dépréciation des stocks, le projet Chongqing China Merchants Yutianfu se distingue particulièrement, avec une nouvelle provision pour dépréciation des stocks de 879 millions de yuan en 2025, occupant la première place parmi tous les projets. Les informations publiées montrent que ce projet a été acquis par China Merchants Shekou en avril 2021 pour 3,25 milliards de yuan, avec un taux de prime d’environ 130 % et un prix de vente au sol d’environ 10 500 yuan/mètre carré.

Alors que le marché immobilier entre dans une période d’ajustement profond, le prix de vente du projet Chongqing China Merchants Yutianfu a également connu une nouvelle baisse. Concernant la dépréciation des stocks pour ce projet, China Merchants Shekou a déclaré que le projet n’avait pas encore été livré et qu’une provision partielle pour dépréciation des stocks avait été comptabilisée cette année en fonction des conditions du marché, les revenus réalisés jusqu’au 31 décembre 2025 n’ayant pas atteint le revenu total prévu du projet.

Yuan Yejin a déclaré que la comptabilisation des provisions pour dépréciation d’actifs est essentiellement une manifestation de la gestion prudente de l’entreprise. Surtout dans le contexte actuel du marché immobilier où les prix des logements sont en cours d’ajustement, les entreprises doivent être en mesure d’évaluer objectivement l’environnement de tarification des actifs, de juger scientifiquement les tendances de valeur futures des actifs et de faire des jugements clairs et rationnels, ce qui témoigne d’un système de gouvernance d’entreprise solide et d’un niveau de gestion interne réglementé.

Il convient de noter que la provision pour dépréciation des stocks devient progressivement un “trou noir” qui ronge le bénéfice net attribuable aux actionnaires de China Merchants Shekou. Les journalistes de Beijing Business Daily ont découvert qu’entre 2021 et 2024, les provisions pour dépréciation des stocks comptabilisées par China Merchants Shekou étaient respectivement de 1,719 milliards de yuan, 3,641 milliards de yuan, 2,276 milliards de yuan et 3,575 milliards de yuan, pour un montant total de 11,211 milliards de yuan sur quatre ans ; ajoutant la provision pour dépréciation des stocks de 3,269 milliards de yuan de 2025, la provision cumulée pour dépréciation des stocks a encore augmenté à 14,48 milliards de yuan.

En raison de la provision pour dépréciation des stocks, entre 2021 et 2024, le bénéfice net attribuable aux actionnaires de China Merchants Shekou a été réduit respectivement de 3,456 milliards de yuan, 4,558 milliards de yuan, 1,765 milliard de yuan et 4,344 milliards de yuan.

Yuan Yejin a déclaré que, à court terme, la comptabilisation des provisions pour dépréciation d’actifs réduira directement l’espace de profit potentiel de l’entreprise pour la période en cours, mais d’un point de vue opérationnel à long terme, cette démarche permettra à l’entreprise de mieux comprendre la situation réelle de ses actifs, de clarifier la qualité des actifs et de fournir un soutien solide pour la promotion précise des travaux de marketing et l’activation efficace des actifs existants, facilitant ainsi le déroulement ordonné de toutes les opérations commerciales.

Les “trois transformations” entrent dans une zone de profonde réflexion

Dans un contexte de pression continue sur les revenus d’exploitation et le bénéfice net attribuable aux actionnaires, la provision massive pour dépréciation d’actifs, qui semble être une opération financière négative, pourrait ne pas être une mauvaise nouvelle pour China Merchants Shekou, qui vient de changer de direction, mais pourrait plutôt devenir une opportunité pour la nouvelle direction de se décharger et de repartir sur de bonnes bases.

En septembre 2025, le président et le directeur général de China Merchants Shekou ont tous deux été remplacés, une nouvelle équipe de direction dirigée par le président Zhu Wenkai et le directeur général Nie Liming prenant ses fonctions ; le 3 mars 2026, le vice-directeur général Liu Ye a démissionné pour des raisons de mutation et a rejoint China Nanshan Development (Group) Co., Ltd., où il occupe déjà le poste de vice-secrétaire du Parti.

Les experts de l’industrie indiquent qu’en raison des provisions pour dépréciation des stocks accumulées de plus de 14,4 milliards de yuan au cours des cinq dernières années, la nouvelle équipe de direction pourrait se trouver dans une fenêtre stratégique rare.

Yuan Yejin a déclaré qu’à court terme, la comptabilisation des provisions pour dépréciation d’actifs réduira directement l’espace de profit de l’entreprise pour la période en cours, mais d’un point de vue opérationnel à long terme, cette mesure aide l’entreprise à mieux comprendre la situation réelle de ses actifs, à saisir précisément la qualité des actifs et à fournir une base pour clarifier la direction opérationnelle et optimiser la structure des activités.

Les journalistes de Beijing Business Daily ont noté que China Merchants Shekou avait proposé en 2021 la stratégie de développement des “trois transformations”, axée sur la promotion de l’équilibre entre développement et exploitation, et le développement coordonné d’actifs légers et lourds. En termes de résultats concrets, en 2025, les revenus d’exploitation des actifs de l’entreprise ont atteint 7,173 milliards de yuan, en hausse de 0,32 % ; les revenus des services immobiliers ont atteint 16,726 milliards de yuan, en hausse de 8,35 %. Les deux grands secteurs ont enregistré une croissance positive des revenus par rapport aux activités de développement traditionnelles.

Yuan Yejin a déclaré que la nouvelle équipe de direction de China Merchants Shekou pourrait continuer à adhérer à un modèle opérationnel combinant actifs légers et lourds. Bien que l’industrie prône généralement un modèle opérationnel léger, ces dernières années, les prix des actifs lourds se sont situés dans une fourchette relativement sous-évaluée, présentant une valeur de mise en œuvre à court terme, et leur champ d’application ne se limite pas au domaine traditionnel des services immobiliers. Ainsi, il est évident que l’adoption d’un modèle de développement combinant actifs légers et lourds offre encore un espace de marché considérable et des opportunités de développement à l’avenir.

Xie Yifeng, directeur de l’Institut de recherche immobilière des villes chinoises, a déclaré que China Merchants Shekou se concentre activement sur le secteur des actifs légers, car la logique centrale réside dans la stabilité de ses revenus. Actuellement, bien que la part des revenus des actifs légers et des services immobiliers soit relativement faible, avec l’expansion continue de l’échelle des actifs de gestion et de la superficie des biens immobiliers, ces revenus devraient connaître une croissance régulière. Du point de vue du cycle de l’industrie et du fonctionnement de l’entreprise, cette stratégie a un sens significatif pour résister aux cycles de baisse, permettant ainsi de compenser efficacement le manque à gagner des revenus financiers liés aux activités de développement immobilier.

Beijing Business Daily, Li Han