Le marché immobilier allemand devrait fléchir, mais pas se casser

(MENAFN- ING) Les prix de l’immobilier en Allemagne se rapprochent des niveaux d’avant la crise en 2025

Le marché immobilier allemand a reflété l’économie plus large en 2025 : après deux années de contraction, le PIB et les prix de l’immobilier sont redevenus positifs. Selon l’indice des prix de l’immobilier publié récemment par l’Office statistique allemand, les prix ont augmenté de 3,2 % l’an dernier. Ainsi, les prix restent encore environ 8 % en dessous du pic atteint en 2022, mais ils ont aussi augmenté de plus de 5 % par rapport au creux de 2024.

Prix de l’immobilier par rapport aux niveaux de pic et de creux récents

Cependant, ce chiffre annuel masque une perte de dynamisme claire. Après trois trimestres consécutifs d’une croissance d’environ 1 % trimestre après trimestre, la dynamique des prix s’est ralentie à 0,1 % au quatrième trimestre 2025. Les données de prêt racontent une histoire similaire. Les nouveaux prêts hypothécaires ont encore augmenté de 37 % en glissement annuel au premier trimestre 2025, mais ont ralenti à 13 % en fin d’année.

Une partie de ce ralentissement reflète des effets de base. Mais des développements défavorables en matière d’accessibilité et un sentiment des consommateurs faible ont également eu un impact négatif. La croissance des salaires a ralenti, les prix de l’immobilier ont augmenté, et la possibilité de réduire davantage les taux de prêt était limitée.

Un revers temporaire au début de 2026

Les développements du début de 2026 ont été mitigés. En janvier, les taux hypothécaires ont atteint leur niveau le plus élevé depuis mi-2024, ce qui a freiné la demande. Février a brièvement apporté un soulagement : des taux de marché plus bas ont réduit les coûts de financement, ce qui aurait pu stimuler une reprise à court terme de la demande de prêts. Mais cette fenêtre s’est rapidement refermée lorsque l’escalade au Moyen-Orient a fait monter les prix de l’énergie, ravivé les craintes d’inflation, et provoqué une forte vente sur les marchés obligataires. Les rendements des obligations allemandes à 10 ans ont augmenté de plus de 30 points de base depuis fin février – probablement suffisant pour faire remonter les taux de prêt au-dessus de 4 % à l’avenir.

Taux d’intérêt du marché et taux de prêt

(%)

En conséquence, la reprise du marché immobilier risque de connaître un revers temporaire. L’incertitude accrue, la hausse des coûts de l’énergie et la confiance des consommateurs plus faible devraient probablement conduire à une augmentation de l’épargne des ménages, tandis que des coûts de financement plus élevés ajouteront une pression financière supplémentaire.

Pourquoi ce n’est pas comme 2022

L’environnement macroéconomique actuel paraît inconfortable et rappelle douloureusement 2022, lorsque la hausse des prix de l’énergie a aggravé l’inflation, les taux directeurs ont été relevés à un rythme sans précédent, et le marché immobilier allemand a pratiquement cessé de fonctionner. Cependant, en 2022, le choc des taux a frappé un marché immobilier en fin de longue période de boom, avec des taux hypothécaires moyens passant de près de zéro à plus de 3,5 %. À ce stade, les taux hypothécaires sont déjà beaucoup plus élevés et, même dans le pire scénario, la plupart des hausses de taux attendues de la Banque centrale européenne sont déjà intégrées dans les prix. Bien que nous n’attendions pas que la BCE augmente les taux dans notre scénario de base, même un resserrement monétaire supplémentaire serait inférieur au choc de taux que nous avons connu en 2022.

Par ailleurs, le décalage structurel entre l’offre et la demande reste une force stabilisatrice et, en supposant que les prix de l’énergie se stabilisent, la reprise économique de l’Allemagne – si elle n’est pas entravée par le nouveau choc des prix de l’énergie – devrait prendre de l’ampleur plus tard cette année, apportant un soutien cyclique au marché.

En raison du contexte macroéconomique actuel, le marché immobilier allemand devrait connaître une pause, pas une rupture. La hausse des prix de l’énergie et l’incertitude renouvelée ralentiront la reprise à court terme, mais les fondations structurelles – offre limitée, conditions économiques en amélioration progressive, et une BCE peu susceptible de revenir à un resserrement agressif – s’opposent à une correction à la 2022. Pour l’instant, cela ressemble à un revers à court terme, pas à la fin de la reprise.