Jianye Nouvelle Vie : Sur chaque 1 yuan gagné, 0,8 yuan sont absorbés par des créances douteuses｜Tempête annuelle des rapports financiers⑤

Texte / Leju Finance Yan Minghui

Récemment, beaucoup écrivent l’histoire de Hu Baosen, sur sa rétention à Hong Kong à l’âge de 70 ans, ses soucis et luttes dans le “望北楼”, sur la montée et la chute du groupe Jianye, son parcours passé et futur, ses actifs, dettes et procès…

Certains louent sa responsabilité, d’autres doutent de ses choix, mais tous soupirent en même temps, se demandant quand il pourra revenir dans sa ville natale.

Selon la rumeur, à partir du second semestre 2025, Hu Baosen est resté longtemps à Hong Kong pour gérer la restructuration de la dette offshore et les opérations de capital ; avant la réunion annuelle de la direction de Jianye avant le Nouvel An 2026, il y a participé d’une manière inédite — en ligne.

Peu après cette réunion annuelle sur le thème “Renforcer la synergie, jeunesse, innovation”, Jianye New Life (09983.HK), l’un des actifs clés du groupe Jianye, a publié ses résultats annuels pour 2025.

En analysant le rapport financier, les chiffres ne sont pas très optimistes. Dans un contexte de profonde restructuration sectorielle et de dette groupée, Jianye New Life fait face à de grands défis.

“Le véritable avantage concurrentiel n’est pas une simple taille, mais la professionnalité et la chaleur ressenties à chaque contact avec le client.”

Pour l’avenir, Jianye New Life a écrit qu’elle “s’engage à sortir de la vague de transformation du secteur, pour tracer sa propre voie de croissance ‘de qualité, de chaleur et de résilience’”.

Les profits engloutis

En 2025, le chiffre d’affaires et le bénéfice net de Jianye New Life ont tous deux diminué.

Les données montrent un chiffre d’affaires d’environ 2,768 milliards de yuans, en baisse de 6,2 % par rapport à 2024 ; un bénéfice brut d’environ 544 millions de yuans, en baisse de 15,1 %, avec une marge brute passant de 21,7 % à 19,6 % ; le bénéfice net a chuté de 238 millions à 167 millions de yuans, soit une baisse d’environ 29,8 %, avec une marge nette d’environ 6,0 %, contre 8,1 % l’année précédente.

En termes de structure de revenus, la gestion immobilière, “la pierre angulaire”, a contribué pour environ 2,3 milliards de yuans, pratiquement stable par rapport à l’année précédente. Cependant, cette activité a vu sa marge brute passer de 21,3 % à 19,2 %.

“Pour améliorer la satisfaction client, les coûts de services de haute qualité ont augmenté”, alors que les revenus stagnent, les coûts augmentent rigidement, comprimant davantage la rentabilité.

En termes d’échelle, “la société a volontairement quitté des quartiers déficitaires”. À la fin 2025, Jianye New Life gérait environ 194 millions de mètres carrés, en baisse de 1,2 % par rapport à l’année précédente.

Les deux autres segments, services à valeur ajoutée communautaire et services à valeur ajoutée hors propriétaires, ont également vu leurs revenus diminuer : le premier de 21,0 %, à 430 millions de yuans, le second passant de 109 millions à 39 millions de yuans, une chute d’environ 64,5 %.

Jianye New Life explique que la baisse des revenus des services communautaires est principalement due à la morosité persistante du marché immobilier national, avec une réduction des activités liées aux balcons enclos, inspections de rénovations, etc. Elle est aussi liée à un manque de confiance des consommateurs et à la baisse des revenus de vente de ses parcs industriels.

Quant à la baisse des services hors propriétaires, elle résulte de l’ajustement actif du secteur immobilier, qui a réduit ses activités à valeur ajoutée, notamment une baisse de 55 millions de yuans dans les revenus de services d’avant-vente, de gestion de sites et de vente immobilière.

Un chiffre particulièrement notable dans le rapport est la “perte de dépréciation des actifs financiers et contractuels” qui a explosé, passant de 74,9 millions de yuans en 2024 à 138 millions en 2025, soit une augmentation d’environ 84,5 %.

Jianye New Life explique que cela est dû à la faiblesse du marché immobilier intérieur et au manque de confiance des consommateurs, entraînant une augmentation des frais de gestion des petites créances et un retard dans le recouvrement.

Le secteur de la gestion immobilière adopte généralement un modèle “service avant paiement”. En période de ralentissement macroéconomique, cela devient une épée à double tranchant. Lorsque la volonté et la capacité des propriétaires à payer diminuent, les comptes clients augmentent, ce qui oblige à augmenter la provision pour créances douteuses, réduisant directement le bénéfice courant.

Les 138 millions de dépréciation de Jianye New Life représentent 82,6 % du bénéfice net de la période. D’un certain point de vue, cela signifie que pour chaque yuan gagné, 80 centimes sont “mangés” par des créances douteuses.

Après déduction des éléments non opérationnels comme la dépréciation, le bénéfice net attribuable aux actionnaires en 2025 s’élève à 280 millions de yuans, une légère baisse de 4,8 % par rapport à 2024, qui était de 294 millions.

Une trésorerie épuisée

“Sortir du cercle vicieux ‘réduction des coûts entraîne une baisse de la qualité’… libérer la main-d’œuvre pour se concentrer sur un service chaleureux et la gestion des urgences.” Dans son rapport, Jianye New Life envisage une réduction globale des coûts et une amélioration de l’efficacité, en espérant stimuler la performance organisationnelle par la “synergie homme-machine”.

Cependant, la grève de ses employés dans plusieurs régions du Henan, son siège, à la seconde moitié de 2025, révèle une autre facette de cette narration.

Selon des informations publiques, le projet “Yihui City” à Huixian a été affecté par le non-paiement des charges de propriété par la majorité des propriétaires, avec quatre mois de salaires impayés, entraînant la démission du personnel et l’arrêt du service. Mais une autre information indique que le taux de recouvrement des charges à Zhengzhou “Spring City” atteint 90 %, et que certains propriétaires à Xinyang ont payé d’avance 2 à 5 ans de charges, certains jusqu’en 2028.

Les problèmes de Jianye New Life, en plus des “impayés des propriétaires”, soulèvent la question : où sont passés tous ces fonds de charges collectés ?

L’idéal de “synergie homme-machine” est évoqué, mais la réalité est que, fin 2025, la trésorerie et équivalents de trésorerie de Jianye New Life n’étaient plus que de 413 millions de yuans, en forte baisse de 65,3 % par rapport à la fin 2024, qui était de 1,19 milliard.

Où est passé l’argent ? Jianye New Life n’a pas divulgué le détail de ses flux de trésorerie opérationnels, mais des analystes du secteur avancent une analyse basée sur les comptes clients et les dividendes.

Les données montrent qu’à la fin 2025, les comptes clients commerciaux et autres s’élevaient à environ 3,18 milliards de yuans, en hausse de 11,4 %, bien au-delà de la croissance des revenus. Parmi eux, les comptes clients commerciaux s’élevaient à 3,628 milliards de yuans, en hausse de 9,0 % par rapport à la fin de l’année précédente, qui était de 3,327 milliards.

La structure par âge des comptes clients est également préoccupante : à la fin 2025, les créances de plus de 3 ans ont explosé, passant de 474 millions à 1,265 milliard de yuans, représentant 14,2 % à 34,8 % du total.

Les observateurs du secteur indiquent que “l’expansion rapide des comptes à long terme signifie que le recouvrement devient de plus en plus difficile, avec un risque accru de créances douteuses.”

L’an dernier, au premier semestre, Jianye New Life a distribué un dividende intermédiaire de 0,033 HKD par action, soit 39,125 millions de yuans. Dans ses résultats, le conseil d’administration ne recommande pas de dividende final pour 2025.

Mais ces quatre dernières années, Jianye New Life a maintenu une politique de dividendes élevée : en 2021, 576 millions de yuans ; en 2022, 481 millions ; en 2023, malgré une perte de 578 millions, elle a versé 392 millions ; en 2024, 215 millions.

Au travers de ces distributions, le principal bénéficiaire est sans doute le principal actionnaire Hu Baosen, qui détient environ 65,27 % de Jianye New Life.

Passant d’une “adoration de la taille” à une “reconquête des capacités”, la transformation de Jianye New Life semble être la bonne voie. Mais cette transition demande du temps, et surtout des fonds.

Au début de cette année, Yan Xuewen, vétéran du secteur immobilier de Jianye, âgé de 43 ans, a rejoint Jianye New Life en tant que directeur exécutif et PDG ; après cette réorganisation, Wang Jun n’est plus PDG, mais reste président du conseil et directeur exécutif, concentré sur la stratégie du groupe et la supervision des grandes affaires.

“Yan et Wang”, pourront-ils conduire Jianye New Life à réaliser “l’augmentation de l’efficacité” et “l’amélioration de la qualité” tout en réduisant les coûts, en gagnant la confiance et l’adhésion des clients ? Pourront-ils transformer les services à valeur ajoutée communautaire d’un “plus” en une source de profit stable et durable, pour faire face aux limites de croissance de la gestion immobilière de base ?

Sociétés concernées : Jianye New Life hk09983, Jianye