Réduction des stocks accélérée : 22 provinces abaissent le ratio d'apport initial pour les propriétés commerciales

Source : Rapport économique du 21e siècle Auteur : Zhang Min

Le 16 mars, la succursale de la Banque populaire de Chine à Shanghai a publié une notification indiquant que le taux de paiement initial minimum pour l’achat de biens immobiliers commerciaux (y compris les « logements commerciaux et résidentiels ») à Shanghai est ajusté à au moins 30 %. Cette mesure vise à accélérer la désaisonnalisation du marché immobilier commercial et de bureaux, et à stimuler davantage l’activité du marché.

Le 15 janvier de cette année, le porte-parole de la Banque populaire de Chine et vice-gouverneur Zou Lan a déclaré qu’en collaboration avec l’Administration de la régulation financière, le taux de paiement initial minimum pour les prêts immobiliers commerciaux serait réduit à 30 %, afin de soutenir la désaisonnalisation du marché immobilier commercial et de bureaux. Deux jours plus tard, ces deux départements ont publié conjointement la « Notification sur l’ajustement du taux de paiement initial minimum pour les prêts immobiliers commerciaux », précisant que ce taux serait fixé à au moins 30 %.

Auparavant, le taux de paiement initial minimum pour les prêts immobiliers commerciaux était de 50 %. En pratique, certaines banques le fixaient à 60 % ou plus. Par conséquent, cette mesure est considérée comme un signal important pour la désaisonnalisation du marché immobilier commercial.

Selon des statistiques incomplètes du journaliste du Rapport économique du 21e siècle, à ce jour, 22 provinces et régions administratives ont réduit le taux de paiement initial minimum pour les biens immobiliers commerciaux. Certaines provinces et villes ont également mis en place d’autres mesures pour favoriser la désaisonnalisation du marché immobilier commercial.

Ces diverses actions indiquent que le rythme de désaisonnalisation du secteur immobilier commercial s’accélère.

Cycle de désaisonnalisation plus long que celui des résidences

Les biens immobiliers commerciaux désignent généralement les immeubles de bureaux, les commerces, etc. Contrairement aux résidences, la propriété commerciale a souvent une durée de 40 ou 50 ans, avec des charges fiscales généralement plus élevées que celles des résidences.

En raison de multiples facteurs, le stock de biens immobiliers commerciaux en Chine est actuellement important. Selon les données du Bureau national de la statistique, à la fin février cette année, la superficie totale des biens immobiliers en vente en Chine était d’environ 800 millions de mètres carrés, dont 190 millions de mètres carrés de bureaux et de locaux commerciaux, représentant environ 23,9 %. Par ailleurs, environ 710 millions de mètres carrés de bureaux et de locaux commerciaux sont en construction.

En raison de restrictions plus nombreuses que pour les résidences, le seuil d’accès à l’achat de biens immobiliers commerciaux est plus élevé, et le cycle de désaisonnalisation est également plus long. Selon la vitesse de vente moyenne des 12 derniers mois, le cycle de désaisonnalisation des bureaux (calculé sur la base de la superficie en vente à la fin février) est d’environ 28 mois, tandis que celui des locaux commerciaux dépasse 30 mois.

En comparaison, le cycle de désaisonnalisation des résidences n’est que d’environ 7 mois.

Une étude de la société de services immobiliers CBRE indique également qu’en 2023, l’offre supplémentaire de bureaux dans dix grandes villes du pays devrait atteindre 4,7 millions de mètres carrés, en légère hausse de 7 % par rapport à l’année précédente. En 2027 et 2028, cette offre devrait progressivement diminuer pour atteindre respectivement 4,2 millions et 3,5 millions de mètres carrés. Concernant les biens de commerce de détail, l’offre supplémentaire de qualité dans huit grandes villes principales devrait être de 4,39 millions de mètres carrés cette année et 3,56 millions de mètres carrés l’année suivante, restant abondante. Les villes de Shanghai, Guangzhou, Hangzhou, Nanjing et Tianjin verront une augmentation de leur superficie d’offre supplémentaire par rapport aux deux années précédentes.

Ces dernières années, la demande pour renforcer les interventions politiques et désaisonnaliser le marché immobilier commercial n’a cessé de croître.

Lors de la session du Deuxième Conseil national cette année, Liu Yonghao, membre du Conseil national de la politique consultative et président du groupe New Hope, a suggéré d’optimiser la planification urbaine, de réduire la proportion de nouvelles terres commerciales. Il a également soutenu la revitalisation des actifs commerciaux existants, l’optimisation des politiques de « transformation commerciale en résidentiel », et un assouplissement modéré des restrictions sur les appartements en matière d’inscription scolaire et de résidence.

Liu Yonghao a déclaré que, face aux changements dans la structure démographique et à la montée progressive du shopping en ligne, le rôle du commerce physique s’affaiblit. Il a ajouté qu’en plus de diverses mesures pour absorber le stock existant, « la nouvelle planification doit prendre en compte l’évolution de la forme économique, faire quelques ajustements appropriés, et ne pas planifier autant de commerces ».

Les politiques favorables continuent d’être déployées

Avant cette récente modification du taux de paiement initial minimum, plusieurs politiques de désaisonnalisation du marché immobilier commercial avaient déjà été mises en œuvre.

En septembre 2025, le Bureau général du Conseil d’État a publié l’« Avis sur la libération du potentiel de consommation sportive et la promotion du développement de haute qualité de l’industrie sportive », encourageant l’utilisation légale d’usines industrielles, de biens immobiliers commerciaux et de dépôts pour créer des espaces sportifs.

Le 28 novembre 2025, la Commission de réglementation des valeurs mobilières a lancé une consultation publique sur le pilote des fonds de fiducie d’investissement immobilier commercial. L’objectif principal est d’ouvrir la voie au financement des droits de propriété des biens immobiliers commerciaux, en fournissant une solution financière standardisée pour revitaliser les actifs existants.

Depuis le début de cette année, d’autres signaux positifs ont été envoyés.

Le 5 mars, le Ministère des ressources naturelles et l’Administration nationale des forêts et des prairies ont publié un « Avis sur l’amélioration du soutien aux éléments des ressources naturelles », précisant que les nouvelles terres de construction seront prioritairement réservées aux grands projets et au développement des services publics, et qu’en principe, elles ne seront pas utilisées pour le développement immobilier commercial.

Le plan de développement « Quinzième Plan » publié ce mois-ci indique qu’il faut promouvoir la gestion différenciée des terrains non encore exploités et des projets en construction, et encourager la revitalisation des biens immobiliers existants et des locaux commerciaux inoccupés. Il prévoit également de poursuivre la prolongation des droits d’usage des terrains industriels et commerciaux de manière légale et prudente.

Les analystes estiment que cela implique non seulement des ajustements dans l’offre, mais aussi une accélération de la revitalisation des biens immobiliers commerciaux inactifs.

Au niveau local, plusieurs villes ont récemment adopté diverses politiques pour soutenir la désaisonnalisation du marché commercial et de bureaux.

Par exemple, Shanghai autorise la coexistence de fonctions commerciales, hôtelières, de recherche et développement, culturelles, médicales, éducatives, et de logements locatifs (y compris les appartements pour talents) dans les immeubles de bureaux. Hangzhou a lancé des politiques de réforme pour les terrains commerciaux et industriels, visant à améliorer la gestion efficace des espaces existants, et permettant de changer temporairement l’usage des bâtiments.

En matière de subventions, Wuhan offre une aide de 50 % sur le montant de la taxe de transfert pour l’achat de biens immobiliers commerciaux neufs ; Nanning propose une subvention de 10 000 yuans pour l’achat de projets commerciaux et de bureaux de plus de 100 mètres carrés.

L’Institut de recherche Centaline indique que l’exploration des voies de revitalisation des biens commerciaux et de bureaux inactifs sera une priorité politique cette année, et que davantage d’expériences seront tentées dans différentes régions.

Concernant la forte réduction du taux de paiement initial, cet organisme estime qu’à court terme, cela peut aider à soulager la pression sur le stock de biens commerciaux et de bureaux, et améliorer la trésorerie des promoteurs immobiliers ; à moyen et long terme, cela soutiendra la revitalisation des actifs existants par des financements.

Cependant, l’Institut souligne également que cette mesure ne constitue pas un signe de retournement complet du marché. Comparé aux prêts hypothécaires résidentiels, les prêts pour l’immobilier commercial présentent encore des écarts importants en termes de montant, de taux d’intérêt et de durée, et les banques appliqueront une prudence accrue en fonction de la situation de risque de chaque client. Plus important encore, la dynamique du marché immobilier commercial dépend fondamentalement de la santé de l’économie réelle. Pour réellement mobiliser ces « actifs silencieux », la confiance des acteurs du marché et la vitalité de l’économie réelle doivent revenir simultanément.