Zhang Zheng : Le modèle de développement immobilier change, le « déstockage efficace » ne devrait pas être simplifié en un objectif quantitatif de cession des stocks existants

AI·Comment le fonds d’investissement pour la désinflation peut-il réaliser un cycle de capital durable ?

Journaliste : Dong Hongyan, reportage à Pékin

L’économie chinoise traverse actuellement une étape clé de transition cyclique et de transformation structurelle. Le marché immobilier passe d’une croissance rapide à une gestion axée sur le stock. Comment revitaliser efficacement les actifs existants et construire un nouveau modèle de développement immobilier est une question cruciale pour l’économie.

Le 17 mars, lors de la réunion d’analyse de la situation économique et des politiques après la Conférence des deux sessions 2026 à Guanghua Peking University, plusieurs experts ont exprimé leurs jugements sur la tendance économique et l’ajustement immobilier. Ils estiment que l’économie chinoise entre dans un nouveau cycle long, impulsé par des facteurs fondamentaux, et que la pression à la baisse des prix, présente depuis plusieurs années, pourrait connaître un tournant. Le cycle immobilier à court terme touche également progressivement le fond. En ce qui concerne la revitalisation du stock immobilier, la compréhension du désinflation doit évoluer d’une simple gestion des stocks vers une organisation systémique, durable et à long terme.

Parmi eux, Zhang Zheng, professeur et vice-doyen de la Guanghua School of Management de l’Université de Pékin, a proposé que la désinflation efficace doit s’appuyer sur une perspective à moyen et long terme, en construisant un mécanisme institutionnel reproductible et durable, évaluant ses résultats à partir de trois dimensions : actifs, bien-être social et finance. Il suggère également la création de fonds d’investissement spécialisés pour la désinflation, l’amélioration du marché REITs à plusieurs niveaux, et l’optimisation des politiques de soutien à long terme, afin de faire passer l’immobilier d’une logique de « vente de biens » à celle de « vente de services », et de faire évoluer le modèle de développement de la vente à la gestion et à l’exploitation d’actifs.

Nouvelles idées face à la nouvelle situation

Concernant la conjoncture économique actuelle, plusieurs experts adoptent une vision plutôt optimiste. La vice-professeure de Guanghua, et directrice adjointe de l’Institut de politique économique de l’Université de Pékin, Yanse, indique que l’économie chinoise entre dans un nouveau cycle long, impulsé par des facteurs fondamentaux. Les années de surcapacité et de pression à la baisse des prix, qui ont longtemps tourmenté la pays, ont été influencées par la situation internationale et la révolution technologique, apportant de nouveaux changements. Avec la demande extérieure et la poussée des coûts, le cycle de baisse des prix, qui dure depuis plus de trois ans, pourrait connaître une inflexion.

Le professeur d’économie de Guanghua et directeur de l’Institut de politique économique de l’Université de Pékin, Chen Yuyu, affirme que, avec l’ajustement en profondeur du secteur immobilier, cette phase de cycle économique à court terme touche progressivement le fond.

Dans le domaine immobilier, la revitalisation du stock est un enjeu majeur ces dernières années. Zhang Zheng a confié à un journaliste du Huaxia Times que, selon des enquêtes, l’efficacité de la revitalisation du stock n’est pas satisfaisante. À court terme, les politiques en place jouent principalement un rôle de signal, modifiant les attentes.

Depuis plusieurs années, Zhang Zheng continue de s’intéresser à la revitalisation du stock immobilier. Sa vision actuelle met davantage l’accent sur « l’avenir ». « Les politiques sont un levier important pour favoriser la naissance de nouvelles entreprises de services liés à la consommation de logement à l’avenir », souligne-t-il. Il insiste sur le fait que la désinflation ne doit pas se limiter à des effets à court terme, mais doit être envisagée dans le contexte d’un « nouveau cycle ou nouveau modèle immobilier » à moyen et long terme. En utilisant des outils financiers tels que les fonds de marché, les REITs, il faut cultiver des acteurs spécialisés, et réaliser la transition de « vendre des biens » à « vendre des services ».

Concernant la politique de stabilisation du marché immobilier après les deux sessions, Zhang Zheng indique que cette orientation vise non seulement à gérer les attentes et les risques à court terme, mais aussi à repositionner la structure à moyen et long terme : dans une phase dominée par le stock, la contribution de l’immobilier à l’économie macro et au développement urbain passera d’une logique de « développement-vente-expansion » à une logique de « détention-gestion-service-gestion d’actifs ».

Selon Zhang Zheng, « une désinflation efficace » ne doit pas être réduite à un objectif quantitatif de liquidation des stocks, mais doit être une organisation systémique, reproductible, durable et vérifiable. Son but est de transformer les actifs immobiliers peu performants en actifs opérationnels durables, d’améliorer l’offre de services, de renforcer les fonctions urbaines et le bien-être des habitants, tout en créant un mécanisme financier de sortie et de réinvestissement circulaire.

Sur la base de ces idées, Zhang Zheng a analysé en profondeur les cibles, contraintes et dimensions d’évaluation de la désinflation. Il souligne que la liquidation du stock ne concerne pas uniquement les logements résidentiels, mais aussi certains actifs commerciaux ou résidentiels avec un taux d’inoccupation élevé, un flux de trésorerie instable, ou une inadéquation avec les usages et espaces. Les contraintes principales sont : d’une part, la double contrainte des gouvernements locaux et des acteurs concernés en termes de fonds et de capacités professionnelles, rendant difficile une acquisition administrative à long terme ; d’autre part, la longue durée d’exploitation des actifs et la lenteur de leur flux de trésorerie, nécessitant une correspondance entre la durée des fonds et le cycle d’exploitation ; enfin, l’entrée des capitaux sociaux dépend d’une structure de rendement-risque prévisible et d’une voie claire de sortie, sans quoi il y aurait un cercle vicieux de « capitaux qui ne rentrent pas, d’actifs mal gérés, de sorties impossibles ».

Il estime donc que l’évaluation d’une « désinflation efficace » doit s’appuyer sur « trois dimensions » : premièrement, si les actifs génèrent un flux de trésorerie stable et une valorisation accrue (taux d’inoccupation, loyers, coûts d’exploitation, efficacité de la rénovation) ; deuxièmement, si l’offre de services et le bien-être social s’améliorent (logements en location, services pour personnes âgées et communautés, emploi et consommation) ; troisièmement, si un mécanisme de capital circulant se met en place au niveau financier et fiscal (participation à long terme, efficacité de sortie, levier et gestion des risques, soutenabilité fiscale).

Une approche multidimensionnelle pour la revitalisation du stock

Concrètement, Zhang Zheng propose plusieurs recommandations. Il suggère de soutenir la création de fonds d’investissement pour la désinflation par les collectivités locales. La clé pour faire de la désinflation une organisation systémique réside dans la structuration en fonds spécialisés, organisant l’acquisition et l’exploitation, formant ainsi une boucle « capacité de collecte, gestion d’investissement, sortie » efficace. Il recommande la mise en place de fonds d’investissement locaux, avec une structure à deux niveaux : un fonds mère, impliquant finances locales, entreprises publiques locales et institutions financières de politique publique, et des fonds filiales pour chaque type d’actifs (logements locatifs, services pour personnes âgées, commerces communautaires, actifs commerciaux à rénover). Les fonds filiaux doivent faire appel à des gestionnaires professionnels (GP/gestionnaires) compétents en investissement et exploitation, responsables de la sélection, de l’évaluation, de l’acquisition, de la rénovation, de la gestion locative, de l’optimisation des activités et de la sortie. La performance des gestionnaires doit être évaluée non seulement sur leur capacité à lever des fonds et à investir, mais aussi sur leur performance à long terme, la gestion des vacants, des loyers, des coûts, la conformité et la transparence.

Pour que ce mécanisme fonctionne, il faut également des politiques d’accompagnement visant à « réduire les coûts de transaction et de détention, à aligner la durée d’exploitation, et à améliorer la capacité de financement des projets ». Premièrement, les soutiens fiscaux et transactionnels doivent se concentrer sur la réduction des coûts de transformation et de revitalisation, évitant que des coûts élevés n’érodent la marge d’exploitation. Deuxièmement, le financement doit privilégier des fonds à très long terme et des taux d’intérêt stables, en envisageant des prêts à très long terme avec des taux subventionnés, pour faire correspondre la durée des fonds à celle de 10-15 ans du cycle d’exploitation. La gestion des risques doit être assurée par une structure hiérarchisée, une surveillance des flux de trésorerie, une évaluation et une audit réguliers. Troisièmement, l’usage et la cible doivent être élargis : en maintenant l’objectif de « logement abordable » et de services publics, on peut étendre l’usage à la location marchande, aux services pour personnes âgées, aux commerces communautaires, etc. La cible peut aussi inclure certains actifs commerciaux existants avec un potentiel de localisation, de rénovation ou d’exploitation, notamment ceux pouvant faire l’objet d’une reconversion fonctionnelle (ex. « commerce transformé en logement »), afin d’accroître l’efficacité de la revitalisation et la qualité de l’offre de services.

La durabilité de la désinflation dépend largement de la capacité des capitaux privés à établir des attentes de sortie stables et un cycle de capital. Zhang Zheng recommande également d’améliorer le marché REITs à plusieurs niveaux, en créant une échelle allant des fonds immobiliers, REITs inter-entreprises, à la REITs cotée en bourse, couvrant tout le cycle de vie des actifs. La mise en œuvre concrète doit également inclure l’amélioration des normes réglementaires, des règles de flux de trésorerie et de distribution, des exigences de divulgation et d’audit, ainsi que des mécanismes de levier et de gestion des risques.

Par ailleurs, Zhang Zheng note qu’au regard des comparaisons internationales et des analyses macroéconomiques, les indicateurs liés aux services du logement en Chine semblent faibles. La principale raison est que la comptabilisation des loyers virtuels pour la propriété résidentielle est conservatrice, ce qui peut sous-estimer la valeur ajoutée du secteur des services liés au logement et la consommation. La phase de stock immobilier met davantage l’accent sur l’exploitation et la fourniture de services. Il est donc nécessaire d’améliorer la statistique, la collecte de données et la comparabilité pour soutenir une évaluation plus cohérente des politiques.

Enfin, Zhang Zheng conclut que dans le nouveau modèle de développement immobilier, la compétitivité des entreprises passera de l’acquisition de terrains et de la rotation rapide à la capacité d’exploitation et de cycle de capital. On peut résumer en « trois transformations » : d’abord, le produit passe d’un modèle « vente » à un modèle « service », intégrant la location, la gestion immobilière, les services communautaires et la prise en charge des personnes âgées pour assurer un flux de trésorerie stable ; ensuite, la capacité évolue d’une « organisation de construction » à une « organisation d’exploitation », en mettant l’accent sur la gestion des loyers, la rénovation, l’optimisation des activités, la digitalisation et la gestion client ; enfin, le financement passe d’une « expansion par endettement » à une « boucle de capitaux propres et REITs », permettant une sortie et un réinvestissement plus durables, avec une gestion d’actifs diversifiée. Les entreprises doivent également établir une gouvernance et un contrôle interne adaptés aux actifs opérationnels, incluant la gestion des flux de trésorerie, la divulgation d’informations, l’évaluation, l’audit, la conformité, la gestion des risques, et la communication avec les investisseurs à long terme.

Responsable : Zhang Bei Rédacteur en chef : Zhang Yuning