Propriétés d'occasion "éclair" vendues en 3 jours, certains nouveaux projets annoncent des augmentations de prix - Le marché immobilier de Shanghai affiche une tendance "petit printemps" de plus en plus claire

Source : Shanghai Securities Journal Auteur : Zhang Liang

Les nouvelles politiques du marché immobilier de Shanghai, connues sous le nom de “Les sept mesures de Shanghai”, ont été mises en œuvre depuis près d’un mois. Récemment, le journaliste de Shanghai Securities a mené une enquête et a constaté que le volume des transactions de l’immobilier de seconde main avait fortement augmenté, atteignant de nouveaux sommets pour plusieurs indicateurs, tandis que le marché des nouvelles constructions connaissait également un léger rebond. Certains projets ont annoncé une hausse des prix, témoignant d’une vision optimiste du marché. Tous ces signes indiquent qu’avec le soutien précis des “sept mesures de Shanghai”, le marché immobilier de Shanghai montre une tendance à la fois à l’augmentation du volume et à la stabilité des prix, rendant la “petite saison printanière” de mars de plus en plus claire.

L’engouement du marché s’intensifie nettement

Le 21 mars, un agent immobilier près de la station de métro Yuchao dans le district de Pudong a confié au journaliste que les transactions étaient très actives récemment. Au cours de la semaine précédente, trois appartements dans le quartier de Yuchao, dans la résidence Dijie International City, ont été vendus, et lui-même a finalisé une vente, avec un client ayant déjà versé un acompte. Il a déclaré : « Après la nouvelle politique, les transactions ont vraiment repris. Certains biens se sont vendus en seulement trois jours après leur mise en vente, le pouvoir de négociation pour les biens de seconde main a diminué, et l’anxiété des vendeurs face à la difficulté de vendre s’est beaucoup atténuée. »

Le même jour, le centre de transaction immobilière du district de Pudong était très fréquenté. À 11 heures du matin, l’écran géant du hall d’enregistrement des transactions immobilières affichait 55 guichets, 671 numéros distribués, et 541 dossiers en cours de traitement. Un employé a indiqué que tous les guichets étaient ouverts le samedi et le dimanche, permettant de traiter environ 1 300 dossiers par jour. Après la mise en œuvre de la nouvelle politique, presque toutes les transactions en dehors de la ceinture extérieure ont été libéralisées, ce qui a entraîné une forte affluence. De plus, mars et avril sont traditionnellement des saisons de forte activité pour le marché immobilier, il est donc normal que le nombre de visiteurs soit élevé.

Depuis le début de mars, le marché de l’immobilier de seconde main à Shanghai a connu une croissance rapide, atteignant de nouveaux records pour plusieurs indicateurs. Selon les données de l’immobilier en ligne, du 9 au 15 mars 2026, le nombre total de transactions de seconde main à Shanghai s’est élevé à 7 233 unités, en hausse de 26,69 % par rapport à la semaine précédente (5 709 unités), établissant un nouveau record depuis 2021. Notamment, le 14 mars (samedi), 1 472 unités ont été vendues, à seulement une unité de la vente quotidienne record de 1 473 unités le 15 mars 2025. Le week-end, les deux jours ont totalisé 2 862 transactions, un sommet en cinq ans pour les ventes de fin de semaine à Shanghai.

Selon Zhang Bo, directeur de l’Institut de recherche 58 Anjuke, cette hausse du volume des transactions de seconde main à Shanghai peut être interprétée comme un signe de reprise de tendance. Les données comportementales des utilisateurs en ligne d’Anjuke montrent qu’au cours de la semaine de mise en œuvre de la nouvelle politique, le nombre de micro-conversations initiées par les utilisateurs a augmenté de 144,7 % en comparaison hebdomadaire, le nombre d’utilisateurs initiant des conversations a augmenté de 133,7 %, et le nombre de contacts laissés a augmenté de 251,8 %. Le taux de contacts laissés lors des micro-conversations a augmenté de 50,5 %, et cette tendance s’est poursuivie à la mi-mars.

Récemment, lors d’une visite au centre de transaction immobilière du district de Minhang à Shanghai, un employé a indiqué que le nombre de citoyens venant demander des conseils ou effectuer des transferts de propriété avait considérablement augmenté depuis l’introduction de la nouvelle politique, au point qu’il était parfois difficile de trouver une place disponible le week-end.

« La croissance du volume des transactions de seconde main à Shanghai en mars se caractérise par une rapidité, une intensité et une couverture étendue. La forte activité du marché résulte de la libération continue des bénéfices politiques, de la confiance progressivement restaurée grâce à un ajustement des prix, et d’une inversion de la structure offre-demande, entre autres facteurs favorables », a déclaré Yan Yuejin, vice-président de l’Institut de recherche immobilière E-House.

Comparé à la “surabondance” du marché de la seconde main, le marché des nouvelles constructions semble plus modéré, mais présente également des signaux positifs.

Récemment, lors de visites dans des agences immobilières à Putuo, Jiading et Minhang, on a constaté que même en semaine, certains acheteurs venaient voir des biens. Un agent immobilier du projet Zhonghai Huanyu Jiu Zhang à Putuo a confié que, lors du week-end, près de 150 groupes de clients avaient été visités en une seule journée, ce qui a mis les agents en difficulté, limitant même le temps de discussion avec chaque client. Un agent du projet Shidai Zhicheng à Jiading a indiqué que, depuis la mise en œuvre de la nouvelle politique, les ventes du projet avaient doublé par rapport à la même période en janvier. Un agent du projet Paulii Duhui et Xu à Zuanqiao, Minhang, a révélé que le 21 mars, 16 unités avaient été vendues en une seule journée, et que depuis le 23 mars, le projet avait vendu au total 85 unités, avec une nouvelle hausse de prix prévue à partir du deuxième trimestre.

Selon le China Index Academy, du 9 au 15 mars 2026, la superficie totale de logements résidentiels neufs vendus à Shanghai s’élevait à 220 000 m², en hausse de 62 % par rapport à la semaine précédente, établissant un nouveau record annuel.

L’analyste du marché de Centaline Shanghai, Lu Wenxi, estime que « Les sept mesures de Shanghai », qui incluent la réduction des restrictions d’achat, l’optimisation des politiques de prêt avec le fonds de logement, et l’amélioration de la fiscalité immobilière, ont efficacement stimulé la demande potentielle du marché. La forte croissance des transactions de seconde main reflète à la fois la libération d’une demande accumulée et la confiance renforcée dans le marché grâce aux politiques. La reprise progressive du marché des nouvelles constructions, avec la hausse de certains prix, confirme également l’amélioration des attentes du marché, avec une volonté accrue d’achat et une confiance plus grande des promoteurs.

Une forte demande de première acquisition

Il est important de noter que la récente reprise du marché immobilier de Shanghai est principalement due à la libération concentrée de la demande d’achat rigide, et que la structure des transactions de seconde main montre une nette tendance vers des biens à faible prix total. Lors de visites, plusieurs agents immobiliers ont indiqué que la hausse de l’activité concernait surtout les petites unités à environ 3 millions de yuans, dont la vente était plus rapide, dès lors que leur prix se rapprochait de celui des dernières ventes dans le même quartier.

Récemment, un agent immobilier à Hongsong Road, Minhang, a confié au journaliste : « La nouvelle politique n’est pas en place depuis longtemps, mais nous avons déjà conclu une vente. Le client cherchait depuis début février, et il a finalement acheté un appartement d’un million huit cent soixante mille yuans. »

« Dans notre secteur, les petites unités sont les plus populaires », analyse Luo Yangyang, la responsable de l’agence. « D’une part, leur prix total est relativement bas, ce qui correspond au budget des acheteurs en première acquisition ; d’autre part, la vente de petites unités permet aux propriétaires de disposer de fonds pour échanger contre des biens plus grands, ce qui stimule le marché des biens d’amélioration. »

Selon le China Index Academy, entre janvier et février 2026, près de 17 000 unités de seconde main en dessous de 3 millions de yuans ont été vendues, en hausse de 25,2 % par rapport à la même période en 2025, représentant 56,1 % du total des ventes de seconde main, soit une augmentation de 6 points de pourcentage. Cette évolution structurelle reflète le fait que la baisse continue des prix a permis à davantage de biens d’entrer dans la gamme à faible prix, renforçant ainsi leur rapport qualité-prix. Avec la libération des politiques, la volonté d’achat des groupes de primo-accédants, auparavant en attente, s’est renforcée, ce qui a entraîné une augmentation du volume des ventes de biens à faible prix.

Cette tendance s’est poursuivie en mars. Selon les données de Lianjia Shanghai, après le Nouvel An chinois jusqu’au 19 mars, la part des ventes de seconde main en dessous de 3 millions de yuans dépassait 60 %, en hausse de 4 points de pourcentage par rapport à avant le Nouvel An.

Zhang Bo indique que, d’après les données de transaction à Shanghai, la demande de première acquisition reste le principal moteur, tandis que la demande d’amélioration exerce une influence plus marquée sur les prix. En termes de zones, les quartiers centraux, notamment Xuhui, Jing’an et Changning, avec des biens de plus de 144 m², attirent davantage de demandes haut de gamme. En périphérie, des quartiers comme Baoshan, Songjiang et Minhang, avec des biens de 90 m² ou moins, accueillent une forte demande de primo-accédants. La stimulation des zones en dehors de la ceinture extérieure est particulièrement notable, avec une hausse de plus de 17 % de l’activité de recherche par rapport à la mi-février.

« Les transactions de seconde main à Shanghai se concentrent principalement sur les quartiers en dehors de la ceinture extérieure et entre la ceinture intérieure et extérieure, pour les projets destinés aux primo-accédants et à la rénovation. La question de la poursuite de cette tendance dépendra des transactions dans la gamme de 5 à 8 millions de yuans », a déclaré Yan Yuejin. « Selon la logique de la chaîne de remplacement, une activité forte des primo-accédants créera les conditions pour que la demande d’amélioration “vende pour acheter” se développe. Récemment, avec l’augmentation modérée des prix, l’attentisme des demandeurs de remplacement diminue. On peut donc s’attendre à ce que, d’ici la fin mars et dans les mois suivants, la demande pour le haut de gamme et le marché des résidences de luxe continue de croître, élargissant ainsi la portée et la transmission de l’activité du marché. »