Prêt à recevoir l'immeuble mais sommé de payer les frais de copropriété des deux mois précédents, les propriétaires de Nanchang Runfu sont préoccupés : l'avis de réception n'a été donné que 3 jours à l'avance, et seuls 3 jours sont accordés pour les formalités de livraison, avocat : aucune charge de copropriété n'est due avant la réception réelle de l'immeuble

Reportage spécial de Jiangnan Weibangban｜Les propriétaires de Rùn Fǔ à Nanchang inquiets après avoir été invités à payer deux mois de charges de copropriété en retard avant la remise des clés

« Je prévoyais de prendre possession de mon logement, mais on m’a dit que je devais payer deux mois de charges en retard, sinon je ne pourrais pas emménager. Est-ce raisonnable ? » En parlant de sa nouvelle maison à Rùn Fǔ, à Nanchang, M. Huang, le propriétaire, se montre plein de frustration. En raison de retards liés aux festivités du Nouvel An, il s’est rendu mi-mars 2026 pour effectuer la procédure de remise des clés, mais le personnel de la copropriété lui a indiqué qu’il devait régler les charges de janvier et février 2026, sinon la remise ne pourrait pas être finalisée. M. Huang affirme qu’il est prêt à payer ses charges à l’heure, mais estime que celles-ci devraient commencer à courir à partir du mois de mars, date réelle de la prise de possession.

L’avis de livraison envoyé aux propriétaires indique que la remise doit se faire entre le 26 et le 28 décembre

◎Propriétaire : « Si je ne paie pas les charges, je ne pourrai pas emménager »

Selon M. Huang, il a acheté un appartement dans le bâtiment 10, unité 2, du quartier résidentiel entre fin octobre et début novembre 2025. Le 23 décembre 2025, il a reçu un avis de la copropriété lui indiquant qu’il pouvait effectuer la remise entre le 26 et le 28 décembre. En raison de ses occupations pendant la période du Nouvel An, il n’a pas pu se rendre sur place à ce moment-là, et ce n’est qu’à la mi-mars 2026 qu’il a rassemblé tous les documents nécessaires pour finaliser la procédure auprès de la copropriété.

Le 23 décembre, le personnel lui a notifié la date de remise

Ce que M. Huang ne s’attendait pas, c’est que le personnel de la copropriété lui ait dit que pour effectuer la remise, il devait d’abord payer les charges de janvier et février 2026. « Si je ne paie pas, je ne peux pas emménager. » M. Huang trouve cela incompréhensible. Après avoir consulté la réglementation en vigueur, il a constaté que cette pratique était en contradiction avec le « Règlement sur la gestion de la copropriété dans la province du Jiangxi ».

M. Huang pense qu’étant donné qu’il n’a effectué la remise qu’à la mi-mars 2026, le logement n’ayant pas encore été livré officiellement, les charges de janvier et février devraient être à la charge du promoteur immobilier, et non à lui. « Je ne refuse pas de payer les charges, je souhaite simplement que leur calcul commence à partir de la date réelle de la prise de possession. » insiste-t-il.

Le 19 mars après-midi, un journaliste s’est rendu à Rùn Fǔ, à Nanchang, pour faire part de la situation à la réception de la copropriété. Un agent du service client a déclaré : « Le promoteur envoie à l’avance un avis de livraison aux propriétaires, précisant la période durant laquelle ils doivent effectuer la remise. Le paiement des charges commence le mois suivant. Nous appliquons la date de remise indiquée sur l’avis pour commencer à facturer les charges. »

Le colis a été livré le 23 décembre

À ce sujet, M. Huang a montré au journaliste un courriel qu’il a reçu, indiquant que l’envoi datait du 23 décembre 2025, et que l’avis lui demandait d’effectuer la remise entre le 26 et le 28 décembre, en apportant les documents requis à la date convenue.

« On m’a informé trois jours à l’avance, et j’ai seulement trois jours pour faire la remise, ce qui ne respecte pas la réglementation. » a-t-il déclaré.

Interrogé sur la conformité de cette pratique, notamment si le délai de deux mois minimum fixé par la réglementation pour la remise par le promoteur était respecté, le personnel a répondu : « Je prends note de votre question, un porte-parole dédié vous contactera, et nous ferons un rapport rapidement. »

Au 21 mars, avant la publication de cet article, aucune réponse officielle n’avait été reçue.

◎Avocat : Avant la prise de possession effective, aucune charge de copropriété ne doit être payée

Face aux confusions exprimées par certains propriétaires lors de la procédure de remise, le journaliste a également consulté un juriste. Maître Xu Caiyun, du cabinet Beijing Jing Shi (Nanchang), a déclaré : « Le promoteur n’a envoyé qu’un avis de livraison 3 jours à l’avance, avec une période de seulement 3 jours pour effectuer la remise, ce qui est bien inférieur au délai minimum légal de deux mois, donc la procédure est irrégulière. Même si le propriétaire ne récupère pas le logement dans ce délai, cela ne peut pas être considéré comme une livraison effective, et cela ne doit pas entraîner la facturation des charges. »

Maître Xu a expliqué que le moment juridique de la « livraison » doit correspondre à la signature effective par le propriétaire du document de remise, à la réception des clés, et à la prise de possession du logement, et non à l’envoi unilatéral de l’avis par le promoteur. En l’absence de prise de possession réelle et de signature, le logement reste juridiquement « non livré ». Selon l’article 49 du « Règlement sur la gestion de la copropriété dans la province du Jiangxi » (version 2025), les charges de copropriété pour un logement non livré doivent être à la charge du promoteur, et non du propriétaire, ce qui rend la facturation par la copropriété sans fondement juridique.

De plus, Maître Xu a précisé que le contrat de vente de logement entre le propriétaire et le promoteur est un contrat de vente immobilière, distinct du contrat de services de copropriété préliminaire entre le propriétaire et la société de gestion. La société de gestion, en tant qu’entité de services, ne peut pas refuser d’exécuter ses obligations en invoquant ses droits de créance (demande de charges) pour empêcher le promoteur de remplir ses obligations contractuelles (livraison du logement).

Maître Xu rappelle aux propriétaires qu’en cas de refus de payer les charges avant la prise de possession, ils doivent clairement refuser et conserver des preuves. Avant la livraison effective, aucune charge ne doit être payée. Si la copropriété bloque la remise, le propriétaire peut demander au promoteur de supporter la responsabilité pour retard dans la livraison. Si le promoteur limite le délai de remise à moins de deux mois, il peut être signalé aux autorités de l’urbanisme et du logement. En cas de problème persistant, il est également possible d’engager une action en justice devant le tribunal compétent.

【Source : Jiangnan Dushibao】