Observation du rapport annuel | Les hirondelles migratrices restantes - Les performances de Jianye New Life s'allument en rouge

Point de vue trace une ligne de tendance pour les chiffres financiers, et la nouvelle vie de Jianye en 2025 revient une fois de plus à la zone concave de la courbe.

Le 20 mars, la nouvelle vie de Jianye a publié ses résultats pour l’année 2025, avec un revenu de 2,76 milliards de yuans, en baisse de 6,2 % par rapport à l’année précédente ; une marge brute de 544 millions de yuans, en baisse de 15,1 % ; un bénéfice net de 167 millions de yuans, en baisse de 29,83 %, avec une marge nette de 6 %.

Bien que la société n’ait pas connu de fluctuations majeures dans ses opérations en 2023, année déficitaire, tous les indicateurs clés ont connu une baisse, ce qui reste un signal d’alarme pour la performance de la nouvelle vie de Jianye.

Les défis sectoriels persistent, la différenciation des avantages des sociétés de gestion immobilière devient de plus en plus évidente, et la transition de la logique « gestion » à « service » est constamment soulignée. Avec des fluctuations de profit de plus en plus fréquentes et profondes, la nouvelle vie de Jianye se trouve à une croisée des chemins pour une nouvelle planification stratégique et une réorganisation de ses performances.

D’un autre côté, la croissance des comptes clients et la dépréciation des actifs mettent la pression, et en tant que plus grande « vache à lait » en cash du groupe Jianye, elle ne peut toujours pas se défaire de l’impact des sociétés immobilières liées.

La nouvelle vie de Jianye ressemble à un oiseau migrateur restant dans le Nord, attendant le retour de ses compagnons du sud. Mais avant cela, elle doit aussi résister aux vents glacés de l’hiver.

Feu rouge

En 2023, la nouvelle vie de Jianye a procédé à une importante scission et réorganisation de ses activités, en séparant les services de gestion immobilière, de services à valeur ajoutée, de services de vie, de gestion d’actifs commerciaux et de conseil en trois grands secteurs : gestion immobilière, services à valeur ajoutée communautaires, et services à valeur ajoutée non propriétaires.

Concernant cette réorganisation, la direction de la nouvelle vie de Jianye a indiqué qu’il s’agissait d’un « retour aux fondamentaux » et a précisé vouloir se concentrer sur deux choses, dont la base de l’entreprise — la gestion immobilière.

Sur le plan opérationnel, la gestion immobilière de base représente la majorité des revenus, et souligner cette activité principale signifie qu’une fluctuation dans la gestion immobilière pourrait mettre en danger la stabilité de l’entreprise.

L’industrie de la gestion immobilière évolue d’une admiration pour la taille vers une amélioration de la qualité, mais avant de changer de cap, la taille reste un pilier essentiel. Pour Jianye New Life, qui n’a pas encore exploré de nouveaux domaines comme la gestion urbaine ou la restauration collective, la croissance ou la contraction de la taille est directement liée aux fluctuations de revenus.

En se basant sur l’expérience de 2024, année où les revenus ont retrouvé une croissance positive, Jianye New Life a maintenu cette tendance grâce à la gestion immobilière, qui représentait 77,9 % du total des revenus, contribuant à accélérer la croissance globale de l’entreprise, principalement grâce à l’augmentation de la superficie gérée.

À la fin 2024, la superficie totale gérée par Jianye New Life atteignait 197 millions de mètres carrés, en hausse de 8,3 %, avec une croissance alignée sur celle des revenus de la gestion immobilière.

En 2025, la superficie gérée a diminué de 1,2 % pour atteindre 194 millions de mètres carrés, la gestion immobilière ayant rapidement perdu son double chiffre de croissance, avec un revenu de 2,299 milliards de yuans, en léger hausse d’environ 1 million de yuans par rapport à l’année précédente.

Selon le rapport annuel, cette réduction de la superficie gérée est principalement due au retrait volontaire de Jianye New Life de certains quartiers peu rentables, ce qui a réduit la superficie gérée par des développeurs tiers de 4,93 millions de mètres carrés par rapport à l’année précédente.

Les revenus de la gestion immobilière ont pu être maintenus en croissance, probablement parce que le taux moyen de gestion des propriétés résidentielles a légèrement augmenté de 1,14 %, atteignant 1,77 yuan/mètre carré/mois.

Les services de gestion immobilière, représentant près de 80 % des revenus, n’ont pas suffi à soutenir la croissance, et le recul des services à valeur ajoutée communautaires et non propriétaires a globalement entraîné une baisse des revenus totaux de Jianye New Life.

Pendant la période, les revenus des services communautaires à valeur ajoutée ont atteint 430 millions de yuans, en baisse de 21 % ; ceux des services à valeur ajoutée non propriétaires ont chuté de 64,5 %, à 38,57 millions de yuans.

L’activité étant fortement liée au secteur immobilier, Jianye New Life n’a pas encore réussi à sortir de la volatilité cyclique. Les services communautaires à valeur ajoutée incluent des solutions de communauté intelligente, des services de vente de parcs, des services clés en main et des services de vie ; les services à valeur ajoutée non propriétaires comprennent des services d’intermédiation et de gestion de sites.

Jianye New Life indique que la baisse des revenus des services communautaires est principalement due à la morosité persistante du marché immobilier national, avec une réduction des activités liées à l’aménagement de balcons, à la supervision des rénovations, ainsi qu’à la baisse des revenus de vente de parcs ; la baisse des services à valeur ajoutée non propriétaires résulte également de la restructuration continue du secteur immobilier et de la contraction volontaire de l’entreprise.

D’un côté, la demande du marché pour une amélioration de la qualité de service ; de l’autre, la contraction des activités fortement liées au secteur immobilier, ce qui a également mis en lumière une baisse de la marge brute de Jianye New Life.

Pendant la période, la marge brute de Jianye New Life s’élevait à environ 544 millions de yuans, en baisse de 15,1 % par rapport à l’année précédente ; la marge brute était de 19,6 %, en baisse de 2,1 points de pourcentage.

Plus précisément, l’amélioration de la qualité de service a entraîné une hausse des coûts, la marge brute de la gestion immobilière ayant diminué de 9,42 %, atteignant 442 millions de yuans, avec une baisse de 1,9 point de pourcentage à 19,2 %. Sous l’effet de la conjoncture, la contraction des services communautaires et non propriétaires a également réduit la marge brute, respectivement à 94,42 millions et 7,02 millions de yuans, en baisse de 27,4 % et 67,78 %.

Défis

Avant la réunion annuelle de gestion du groupe Jianye, qui se tiendra avant le Nouvel An chinois 2026, le fondateur et président Hu Baosen a choisi d’y assister en ligne, pour la première fois sans être présent à Zhengzhou.

Sous la pression de la dette, Hu Baosen s’est rendu à Hong Kong pour promouvoir la restructuration de la dette. En tant que principale source de flux de trésorerie pour Jianye en Chine continentale, la nouvelle vie de Jianye doit toujours faire face à la réalité de la disparition des bénéfices sectoriels et à la douleur liée aux relations avec ses partenaires.

Lors de son introduction en bourse en 2020, Jianye New Life avait promis aux investisseurs de réduire progressivement sa dépendance à l’immobilier et de diminuer les transactions liées aux sociétés affiliées.

Après cinq ans, Jianye New Life ne divulgue plus la part de ses revenus provenant du groupe Jianye, mais on peut encore voir des traces profondes de l’immobilier dans ses comptes clients.

De 2020 à 2023, la part des comptes clients liés à des parties liées représentait respectivement 71,56 %, 63,35 %, 64,38 % et 57,01 % du total, et à la fin 2023, le montant des comptes liés s’élevait à environ 1,694 milliard de yuans.

En 2024, le total des comptes clients commerciaux s’élevait à 3,326 milliards de yuans, avec environ 1,64 milliard de yuans provenant de parties liées, représentant 49,3 %.

À la fin 2025, le total des comptes clients commerciaux a atteint 3,627 milliards de yuans, la croissance étant principalement due à des tiers, mais les comptes liés représentaient encore 1,604 milliard de yuans, dont la majorité pourrait avoir un âge de plus de trois ans.

Selon l’avis de perte publié précédemment par Jianye New Life, la baisse du bénéfice net s’explique par des pertes de dépréciation sur les actifs financiers et contractuels, ainsi que par la baisse de la marge brute.

Au cours de l’année, la perte de dépréciation sur les actifs financiers et contractuels s’élevait à 138 millions de yuans, en hausse de 84,5 % par rapport à l’année précédente. Le rapport annuel indique que cette dépréciation est principalement due à l’augmentation des frais de gestion des petites propriétés et au retard dans le recouvrement des comptes clients.

En combinant la stabilité des comptes liés sur trois ans, cette dépréciation reflète non seulement des liens avec de petits propriétaires, mais aussi une crise de liquidité transmise par les partenaires liés.

Sous l’effet des fluctuations internes et externes, le bénéfice net de la nouvelle vie de Jianye a chuté à 167 millions de yuans, la marge nette ayant diminué de 2,1 points pour atteindre 6 %, et le bénéfice net attribuable aux actionnaires principaux a reculé de 26,63 %, à 157 millions de yuans.

Cependant, en excluant l’impact des dépréciations d’actifs financiers et contractuels, des variations de juste valeur, et de la cession de filiales, le bénéfice net principal attribuable aux actionnaires a encore diminué de 4,76 %, pour atteindre 280 millions de yuans.

Il se peut que l’impact ne provienne pas uniquement des partenaires liés, mais que la nouvelle vie de Jianye fasse déjà face à des défis sans précédent. Bien qu’elle soit considérée comme la principale source de flux de trésorerie pour le groupe Jianye, ses liquidités en 2025 ont été considérablement réduites.

Au 31 décembre 2025, la trésorerie et équivalents de trésorerie de l’entreprise s’élevaient à environ 413 millions de yuans, contre environ 1,19 milliard de yuans à la même date l’année précédente. La fin d’année, la trésorerie bloquée s’élevait à environ 8,59 millions de yuans, en hausse de 720 000 yuans ; de plus, des emprunts bancaires auprès de filiales s’élevaient à 52 millions de yuans.

Compte tenu de la situation actuelle de la trésorerie et des besoins de développement, ainsi que d’un autre communiqué sur l’utilisation future des fonds de la nouvelle vie de Jianye, la société a décidé de réaffecter les fonds non utilisés vers l’investissement dans les systèmes d’information technologique, l’amélioration de l’expérience utilisateur de la plateforme, et le développement des services à valeur ajoutée.

Cependant, la situation des partenaires liés ne s’est pas encore améliorée, et la base commence à se fragiliser. La nouvelle vie de Jianye ne vise pas nécessairement à retrouver la croissance, mais d’abord à stopper la chute et à survivre.

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