Entrée des entreprises d'État, les adjudications foncières de Pékin rapportent 2,607 milliards de yuans en une semaine

Le premier trimestre de Beijing s’est clôturé avec une vente aux enchères foncières totalisant 2,607 milliards de yuans.

Le 20 mars, plusieurs terrains situés dans la quatrième phase du parc technologique Zhongguancun à Changping ont été mis en vente. Mingjia Real Estate a acquis ces terrains à un prix de réserve de 1,688 milliard de yuans, avec un prix au mètre carré de plancher d’environ 25 800 yuans.

Avant cela, les 17 et 18 mars, le terrain du quartier 05-02-21-1 dans la nouvelle ville de Shunyi, district de Renhe, a été acquis par Beijing Renhe Risheng Real Estate Co., Ltd. à un prix de réserve de 3,48 milliards de yuans, avec un prix au mètre carré de plancher d’environ 15 400 yuans. Par ailleurs, un autre projet de développement primaire de terrain dans la zone de Shunyi, le site SY00-3101-0037, situé à la station HEDONG de la ligne M15, a été acheté par Beijing Zhuzong Jing Shun Real Estate à un prix de réserve de 5,71 milliards de yuans, avec un prix au mètre carré de plancher d’environ 14 000 yuans.

Selon Zhang Kai, responsable de la recherche sur le marché foncier à l’Institut de recherche sur le marché immobilier de Zhongzhi, la mise en vente successive de trois terrains à leur prix de réserve ce mois-ci, tous soutenus par des capitaux publics, reflète la réalité de l’état actuel du marché et de la concurrence régionale. Sous la double contrainte de fonds et de confiance, les terrains de haute qualité et à faible densité continuent de dépendre du soutien des entreprises publiques. De plus, après leur mise sur le marché, la façon dont ces terrains se démarqueront dans une compétition féroce est devenue un enjeu clé pour la capacité de gestion ultérieure.

Les terrains de Changping entourés par la concurrence

Les terrains de la quatrième phase du parc technologique Zhongguancun à Changping ont été vendus sous la garantie d’entreprises publiques locales.

Il s’agit d’un lot comprenant trois terrains résidentiels (0013, 0015, 0039) et un terrain pour école maternelle (0016).

Les terrains 0013, 0015 et 0039 sont destinés à un usage résidentiel de seconde catégorie. Leur superficie respective est d’environ 0,99 hectare, 1,98 hectare et 3,51 hectares. La superficie construite au sol est d’environ 1 hectare, 2 hectares et 3,54 hectares. Le coefficient d’occupation du sol (COS) est de 1,01, la hauteur maximale autorisée est de 18 mètres (avec des zones limitées à 24 mètres), et le taux de verdure est de 30 %. Le terrain 0039, le plus grand et le plus rectangulaire, influence fortement la disposition ultérieure des bâtiments, tandis que les deux autres terrains ont une forme irrégulière, ce qui complique leur aménagement. Selon les documents pertinents, il est encouragé de relier les espaces souterrains des terrains 0013 et 0015.

Le terrain 0016, destiné à une école maternelle, couvre environ 0,48 hectare, avec un COS de 0,8. La superficie construite au sol est d’environ 3 840 m², la hauteur limite est de 16 mètres, et le taux de verdure est de 30 %. Le projet prévoit une école maternelle de 12 classes.

En termes de localisation, ces terrains se trouvent dans le secteur de Nanshao, à l’extérieur de la sixième ceinture nord de Beijing, à environ 2,5 km de la station Nanshao de la ligne de métro Changping. La zone environnante dispose de ressources commerciales et éducatives, notamment le centre commercial World City Changping Wuzhong et la célèbre école No. 5 de Changping. À l’ouest, le site borde la zone humide de Baifuchuan, riche en ressources écologiques, illustrant un profil de zone de développement améliorée avec une forte composante écologique et une accessibilité par transport en commun.

Selon des experts du secteur, avec un coefficient d’occupation du sol de seulement 1,01 et une hauteur limitée à 18 mètres, ces terrains ont été dotés d’un profil purement “villa de luxe”. Les produits futurs seront principalement des résidences en duplex ou en couronne, à faible densité et à vocation d’amélioration.

Globalement, bien que la qualité des terrains soit bonne, ils se trouvent dans une zone où la concurrence est féroce.

À proximité immédiate, se trouve le quartier résidentiel mature Longtan No.1 de Sunac, principalement composé de villas en duplex et d’appartements avec vue sur la montagne. La clientèle y est déjà bien établie, et le prix de revente tourne autour de 42 000 yuans/m².

À environ deux kilomètres au nord, trois grands projets sont en vente. Le prix au mètre carré du projet Jianfa Guantangfu lancé en 2023 est également de 26 000 yuans, avec près de 1 800 unités, dont près de 1 400 ont déjà été vendues, principalement pour des besoins fondamentaux ou des améliorations. La même année, le projet Wutong Shanyu, avec 1 200 unités, a déjà dépassé la moitié de ses ventes en ligne. Plus récemment, le projet Longfor Enxiang Lingyun Song, lancé en novembre dernier, a été ouvert il y a moins d’un an, mais moins de 50 unités ont été réservées en ligne.

De plus, dans le secteur de Shahe, à une station de métro, plusieurs nouveaux projets tels que Wutong Xingchen, Zhuzong Qingyuefu et Beijing Construction Ji Jingli disposent encore de stocks importants. Selon des estimations incomplètes, six nouveaux projets en vente totalisent près de 4 000 unités.

Zhang Kai indique que cette vente aux enchères foncières n’a enregistré qu’une seule inscription, avec une transaction au prix de réserve, ce qui reflète une attitude prudente du marché envers les projets à faible densité, à long cycle, et situés en dehors des zones centrales. Bien que le prix au mètre carré de plancher de ces terrains présente certains avantages, la forte concurrence dans le secteur, ainsi que la pression exercée par des projets comme Guantangfu de Jianfa, Lingyun Song de Longfor, et Wutong Shanyu, obligeront ces projets à faire face à la pression des produits existants, à la compétitivité des prix, et à la force commerciale. La stratégie future devra reposer sur une différenciation par des “duplex à faible coût total”.

Les experts estiment que, si le prix du terrain est maîtrisé, le faible coefficient d’occupation du sol limite la construction à des villas ou des appartements haut de gamme à forte valeur ajoutée. Dans un marché dominé par la demande de logements abordables ou de rénovations, il sera crucial de vendre à des prix de luxe tout en assurant une bonne rotation des stocks, ce qui constitue un défi majeur pour le développement et la commercialisation de cette entreprise publique locale.

Deux terrains à Shunyi rapportent 919 millions de yuans

Deux terrains à faible densité dans le district de Shunyi ont également été acquis par des entreprises publiques.

L’un d’eux, dans le quartier 5 de la nouvelle ville de Shunyi, a été acheté pour 3,48 milliards de yuans par Renhe Risheng, détenu à 100 % par Beijing Shunyi Chengguan Garment Factory. Cette entreprise, affiliée à la zone de Renhe, district de Shunyi, est une entreprise publique locale de base, responsable du développement foncier, de la construction de logements de relogement et de la gestion des actifs.

Ce terrain, de superficie modeste, couvre 1,57 hectare, avec une surface de planification d’environ 22 600 m². Avec un COS de 1,44 et une hauteur limite de 60 mètres, il est destiné à une résidence de faible densité et à des améliorations résidentielles. Cette acquisition s’inscrit dans la tendance de transformation de la zone de Renhe, passant d’un “premier achat pour besoins fondamentaux” à une “amélioration de qualité”.

Situé au cœur de l’ancienne ville de Shunyi, le terrain bénéficie d’un environnement écologique et de services publics bien développés, à proximité du parc Renhe et du parc Shunyi, avec des paysages verts abondants. La zone dispose également de l’hôpital pour enfants de Beijing, du centre médical Shunyi pour femmes et enfants, ainsi que du centre commercial Shangpin City Outlet, créant un cercle de vie résidentielle à portée raisonnable.

Le site de la station Hedong de la ligne M15 de Shunyi a été acquis par Zhuzong, une filiale de China Construction. La société Beijing Construction Xiangye a publié une affiche mentionnant à la fois China Construction et Xiangye, ce qui est perçu comme un signe d’un développement conjoint entre Zhuzong et sa société sœur, Beijing Construction.

Ce terrain présente une forte optimisation marginale. Son COS n’est que de 1,3, ce qui lui confère un avantage en termes de faible densité par rapport aux autres terrains et projets concurrents dans la région, offrant une base pour la planification de résidences à forte efficacité d’utilisation. De plus, le prix de vente de 14 000 yuans/m² est plus sûr en termes de coûts. Situé à environ 400 mètres en ligne droite de la station Fongbo de la ligne 15 du métro, il bénéficie également d’un accès privilégié à la rivière Chaobai, renforçant la valeur de “mobilité efficace + prime écologique”.

Bien que les infrastructures environnantes soient encore en phase de planification et que le quartier ne soit pas encore totalement mature, cet avantage en termes de coûts offre aux promoteurs un espace plus large pour peaufiner la qualité du projet. À l’avenir, le prix pourra s’adresser aussi bien aux primo-accédants qu’aux acheteurs en quête d’amélioration, avec une certaine flexibilité stratégique.

Zhang Kai souligne que, parmi les différents secteurs de Shunyi, le positionnement de Renhe est particulièrement distinctif. Le secteur du nouveau centre d’exposition national et de Tianzhu privilégie le haut de gamme et attire souvent des promoteurs spécialisés dans des produits de luxe, comme Mawan. Le secteur de Mapo, proche de Renhe, appartient à la “zone tempérée”, mais met davantage l’accent sur les services administratifs et une atmosphère résidentielle mature. Quant à Renhe, grâce à un seuil d’entrée plus faible et à ses paysages écologiques remarquables, il privilégie une stratégie de rapport qualité-prix. Ces différents secteurs forment en réalité un schéma complémentaire, tandis que le vieux centre de Shunyi, notamment autour du centre commercial Dongfeng, conserve une position de marché irremplaçable en raison de la rareté des terrains.

Selon le plan d’approvisionnement en terrains à usage résidentiel pour 2026 publié par la Commission de planification urbaine et de développement de Beijing, la superficie de terrains à usage résidentiel commercial est prévue entre 200 et 240 hectares, en baisse par rapport aux 240-300 hectares de 2025, marquant ainsi une quatrième année consécutive de réduction de l’offre.

Zhang Kai conclut que la tendance à la différenciation du marché s’accentue, avec une dynamique en forme de “K” : la compétition pour les terrains centraux reste intense, tandis que dans les zones périphériques éloignées, la baisse des prix et des coefficients d’occupation du sol ramène l’attention sur la “stabilité des prix” et la “sécurité de la vente”.