Hiver difficile dans le secteur, qui peut être aussi stable que China Merchants Shekou ?

Vente | Zhongfang Wang

Audit | Li Xiaoyan

Le 9 mars, China Merchants Shekou a publié un rapport sur les ventes et l’acquisition de terrains jusqu’en février 2026, indiquant une superficie de vente signée de 323 000 m² et un montant de vente signé de 7,765 milliards de yuans pour le mois. Sur la période de janvier-février, la superficie de vente signée s’élève à 595 200 m² pour un montant de 15,439 milliards de yuans. Parallèlement, la prévision de résultats pour 2025 montre une baisse du bénéfice net en année sur année. Dans un contexte de profonde ajustement du secteur immobilier et de différenciation du rythme de reprise du marché, ce bilan reflète à la fois les pressions communes du secteur et la résilience opérationnelle, la détermination stratégique et la dynamique de récupération des entreprises publiques de premier plan face aux fluctuations du cycle. Globalement, China Merchants Shekou adopte une stratégie combinée de maintien des ventes, d’investissement prudent, d’optimisation de la structure et de transformation renforcée, consolidant ses positions lors de la phase de stabilisation du secteur, préparant ainsi la reprise et un développement de haute qualité.

Du point de vue des performances commerciales, China Merchants Shekou a montré en début d’année 2026 une nette amélioration par rapport au trimestre précédent, tout en restant sous pression à court terme en comparaison annuelle, avec une tendance d’amélioration marginale claire. En février, la superficie et le montant des ventes mensuelles ont augmenté respectivement d’environ 18,7 % et 1,2 % par rapport à janvier, deux indicateurs clés ayant tous deux rebondi, brisant la morosité de la basse saison du début d’année et témoignant d’une réparation progressive de la capacité de dénouement des projets et de l’exécution marketing. Selon les données sectorielles, au cours des deux premiers mois de 2026, le chiffre d’affaires cumulé des 100 principales entreprises immobilières a diminué d’environ 30 % en année sur année, avec une baisse moyenne d’environ 25 % pour les leaders du secteur. China Merchants Shekou a enregistré une baisse de 20,6 % de ses ventes cumulées en janvier-février, meilleure que la moyenne sectorielle, conservant une position stable parmi les cinq premières entreprises, avec une capacité de résistance aux cycles dans ses projets de qualité dans les villes clés.

Les fluctuations à court terme des données en année sur année résultent essentiellement de l’interaction entre les ajustements cycliques du secteur et les facteurs saisonniers. Le Nouvel An chinois étant plus tôt en 2026, la reprise des ventes liées au retour dans les villes d’origine et le rythme des campagnes de marketing hors ligne ont été affectés par des facteurs temporaires, combinés à une base de comparaison relativement élevée en 2025, entraînant une baisse d’environ 22,6 % en superficie et 25,6 % en montant en février par rapport à janvier. Cependant, par rapport à l’ensemble du secteur, la baisse de China Merchants Shekou est maîtrisée, et la tendance de reprise par rapport au mois précédent est plus significative — cela indique que la stratégie de déploiement dans les villes de premier et deuxième rang, la focalisation sur des produits d’amélioration et l’accumulation de marque et de qualité se traduisent concrètement par une dynamique de réparation des ventes, préparant le marché immobilier de mars pour un “petit printemps”.

Concernant l’investissement foncier, China Merchants Shekou poursuit une stratégie prudente et stable, basée sur la vente pour guider l’investissement, sans ajouter de nouveaux projets de stockage de terrains depuis la publication du rapport de janvier 2026. Dans une phase où la décharge des stocks du secteur reste une pression, et où la reprise du marché n’est pas encore totalement stabilisée, cette approche de “ne pas étendre aveuglément le stock, se concentrer sur la sécurité des flux de trésorerie” illustre la gestion prudente des entreprises publiques. La société privilégie l’utilisation des ressources pour dénouer les projets en cours, revitaliser les actifs existants et optimiser la structure de la dette, réduisant ainsi la pression financière liée aux dépenses d’investissement et assurant la sécurité des flux de trésorerie opérationnels. À long terme, cette prudence n’implique pas un abandon de l’expansion, mais une attente d’opportunités d’acquisition plus favorables, en se concentrant sur des terrains de qualité dans les villes et secteurs clés, afin de constituer des réserves pour la croissance future des ventes et des profits, équilibrant ainsi “investissement stable” et “recherche de développement”.

Sur le plan des résultats, la prévision pour 2025 montre une pression à court terme sur le bénéfice, tout en conservant une base opérationnelle stable. La prévision indique un bénéfice net attribuable compris entre 1,005 et 1,254 milliards de yuans, en baisse de 69 % à 75 % en année sur année ; le bénéfice net hors éléments exceptionnels est estimé entre 154 millions et 231 millions de yuans, en baisse de 91 % à 94 %, poursuivant la tendance de baisse du bénéfice en 2024. Objectivement, cette baisse de profit est une difficulté commune à la période d’ajustement du secteur, et ne reflète pas une faiblesse opérationnelle spécifique : d’une part, la société suit le principe de prudence en constituant des provisions pour dépréciation d’actifs sur certains projets, consolidant ainsi la qualité de ses actifs pour un développement à long terme ; d’autre part, la réduction de la livraison de projets en 2025 a entraîné une baisse du chiffre d’affaires, tandis que les revenus issus des investissements dans des entreprises associées et la vente d’actions ont également diminué en année sur année, impactant conjointement la performance bénéficiaire.

Il est à noter que, même en période de fluctuation temporaire des profits, China Merchants Shekou reste l’une des rares entreprises immobilières à maintenir une rentabilité continue, sans pertes, ce qui témoigne de la résilience financière et de la capacité à résister aux risques des entreprises publiques. Face à de nombreuses entreprises privées confrontées à des défauts de paiement, des arrêts de projets ou des risques de radiation, China Merchants Shekou bénéficie de la garantie de crédit du China Merchants Group, de canaux de financement stables et d’une structure de dette raisonnable, assurant une continuité opérationnelle et une sécurité financière. Les ajustements de profit en 2024 et 2025 sont une stratégie proactive pour faire face aux cycles du secteur et optimiser le bilan, plutôt qu’une contrainte passive. Cette approche de “réduction proactive des risques, focalisation sur la haute qualité” est plus conforme à la tendance de transformation à long terme du secteur.

Face aux changements du secteur, China Merchants Shekou ne s’en tient pas à l’approche traditionnelle de développement, mais accélère la transition vers une stratégie “développement + exploitation + services”, cultivant de nouvelles sources de profit — ce qui constitue la véritable force de la société pour traverser les cycles. Tout en stabilisant ses activités de développement, la société développe activement l’exploitation commerciale, la location longue durée, les parcs industriels et la gestion immobilière, s’appuyant sur l’avantage de services immobiliers de China Merchants Jiayu pour créer un écosystème de services urbains tout au long du cycle. Les actifs détenus offrent une stabilité de flux de trésorerie et une forte résistance aux cycles, permettant d’atténuer efficacement la volatilité à court terme du développement immobilier, et de transformer la société d’un “promoteur immobilier” en un “fournisseur de services urbains”, renforçant la pérennité et la stabilité de ses profits.

Par ailleurs, la société continue d’optimiser sa structure organisationnelle et son efficacité de gestion, en supprimant la hiérarchie des filiales régionales, en gérant directement les filiales urbaines depuis le siège, réduisant ainsi les niveaux de gestion, améliorant la rapidité de décision et diminuant les coûts administratifs ; en se concentrant sur les villes et projets clés, en abandonnant les marchés peu performants et les activités non stratégiques, afin de concentrer les ressources sur des projets à forte marge et à forte déperdition. Sur le plan produit, la priorité est donnée à la qualité, en se concentrant sur la demande d’amélioration, en phase avec la tendance du marché où “les villes clés se réchauffent, la demande d’amélioration domine”, créant un avantage différentiel face à la concurrence homogène.

Du point de vue du paysage sectoriel, le marché immobilier évolue d’une “expansion de la taille” vers une “amélioration de la qualité et de l’efficacité”, avec une accélération du nettoyage du secteur, et une part de marché croissante des entreprises publiques et nationales de premier plan. En tant que l’un des cinq principaux promoteurs publics, China Merchants Shekou bénéficie d’un avantage en termes de marque, de financement et de ressources, avec une compétitivité notable dans les acquisitions et fusions de projets, la gestion des terrains dans les villes clés et l’introduction de ressources industrielles. Avec le soutien continu des politiques, notamment l’optimisation des crédits, des taxes et des restrictions d’achat, la confiance du marché se renforce, la reprise du marché immobilier dans les villes clés devient claire, et la structure de déploiement et de produits de China Merchants Shekou profitera pleinement de cette évolution, avec une croissance progressive des ventes et des profits.

Objectivement, China Merchants Shekou fait face à des défis tels qu’une reprise du secteur inférieure aux attentes, un rythme de récupération des profits lent, et une différenciation persistante du marché. Les fluctuations à court terme des données reflètent la complexité et la difficulté de la reprise du marché. Cependant, ces défis sont communs à l’ensemble du secteur, et non des faiblesses spécifiques à l’entreprise. Dans cette phase critique de stabilisation, China Merchants Shekou privilégie la stabilité, la qualité, la reprise des ventes, la gestion prudente des risques, l’optimisation des actifs et la transformation accélérée, chaque mesure étant orientée vers un développement durable et de haute qualité.

Les fluctuations cycliques sont la norme dans le secteur, et la capacité à traverser ces cycles constitue la véritable compétitivité. La performance de vente en début d’année 2026 et la stratégie à long terme de China Merchants Shekou illustrent pleinement la responsabilité et la sagesse opérationnelle du leader public. Les fluctuations à court terme et la baisse annuelle des ventes sont des phénomènes temporaires liés à l’ajustement sectoriel ; la tendance de reprise par rapport au mois précédent, la stabilité financière et la clarté de la voie de transformation restent les variables clés pour l’avenir de l’entreprise.

En regardant vers l’avenir, avec l’arrivée du “petit printemps” du marché immobilier, la demande se libère progressivement, renforcée par la gestion prudente et l’efficacité de la transformation de la société, China Merchants Shekou devrait continuer à voir ses ventes se réparer et ses profits s’améliorer. Dans cette nouvelle étape où le secteur revient à ses attributs résidentiels et vise une croissance de haute qualité, China Merchants Shekou maintiendra une approche à long terme, consolidant ses bases par une gestion prudente, stimulant la dynamique par l’innovation, et en saisissant les opportunités dans un marché différencié, créant une valeur durable pour ses actionnaires, contribuant au développement urbain et à l’amélioration des conditions de vie.