Aperçu actualisé | Les performances de China Merchants Shekou ralentissent, le bénéfice net attribuable aux mères-sociétés chute de 70 %, comment Zhu Wenkai peut-il sortir de l'impasse?

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Depuis septembre 2025, Zhu Wenkai a pris la tête de China Merchants Shekou, marquant la première année de son mandat avec un rapport annuel peu reluisant, mettant la nouvelle direction à l’épreuve.

En 2025, le chiffre d’affaires de China Merchants Shekou a diminué de 13,53 % à 154,728 milliards de yuans, avec un bénéfice net attribuable aux actionnaires et un bénéfice net ajusté en baisse respective de 74,65 % et 93,10 %.

Le recul des activités de développement, la pression sur la marge brute, et la dépréciation d’actifs « avalent » les profits. Comment Zhu Wenkai, nouveau leader, va-t-il guider cette gigantesque flotte de 8 300 milliards de yuan d’actifs totaux hors des brumes ?

Bénéfice net attribuable aux actionnaires « en chute », dépréciation d’actifs qui engloutit les profits

Selon le rapport annuel 2025 de China Merchants Shekou, l’entreprise a réalisé un chiffre d’affaires d’environ 154,728 milliards de yuans, en baisse de 13,53 %, ce qui a attiré l’attention du marché. Son bénéfice net attribuable aux actionnaires n’était que d’environ 1,024 milliard de yuans, en chute de 74,65 % ; après déduction des gains et pertes exceptionnels, il ne restait que 169 millions de yuans, en baisse de 93,10 %.

Principaux chiffres financiers et indicateurs. Photo/Capture d’écran de l’annonce de China Merchants Shekou

Une telle performance est indéniablement inférieure aux attentes du marché. En période de profonde restructuration sectorielle, une chute importante des profits indique souvent des défis multiples pour la rentabilité, la qualité des actifs et la gestion opérationnelle. La baisse de plus de 70 % du bénéfice net attribuable aux actionnaires derrière cette « chute brutale » résulte de plusieurs facteurs combinés.

Concernant la baisse des indicateurs de profit en année sur année, China Merchants Shekou a expliqué dans ses prévisions : la réduction de la livraison concentrée de projets immobiliers, la baisse du chiffre d’affaires ; la diminution des revenus d’investissements dans des coentreprises et la vente de participations ; certains projets de développement immobilier montrant des signes de dépréciation, la société a constitué des provisions de dépréciation en fonction des conditions du marché, conformément au principe de prudence.

En tant que cœur de métier de China Merchants Shekou, le développement immobilier a généré 130,829 milliards de yuans en 2025, en baisse de 16,33 %, dépassant la baisse globale du chiffre d’affaires, devenant le principal facteur de la dégradation des résultats. La contraction de cette activité est directement liée à la faiblesse des ventes. En 2025, la superficie vendue sous contrat a été de 7,1612 millions de mètres carrés, en baisse de 23,48 %.

Parallèlement à la baisse du chiffre d’affaires, la marge brute est restée faible, comprimant davantage la rentabilité. En 2025, la marge brute de China Merchants Shekou était de 13,76 %, avec une marge de 15,33 % pour le développement immobilier.

Cependant, la principale cause de la dégradation des profits reste la constitution de provisions pour dépréciation d’actifs. Selon l’annonce de la société, en 2025, elle a constitué environ 4,27 milliards de yuans de provisions pour dépréciation, réduisant directement le bénéfice net attribuable aux actionnaires de la société cotée de 2,918 milliards de yuans.

Concrètement, la majorité de ces provisions concerne la dépréciation des stocks, pour un montant d’environ 3,269 milliards de yuans, représentant plus de 70 % du total. Il y a également des provisions pour pertes de crédit d’environ 755 millions de yuans, des dépréciations de goodwill d’environ 222 millions de yuans, etc. La forte provision pour dépréciation des stocks concerne principalement des terrains achetés à prix élevé, révélant les risques laissés par des investissements agressifs lors de la période de croissance du secteur.

Détails des provisions pour dépréciation d’actifs (en milliers de yuans). Photo/Capture d’écran de l’annonce de China Merchants Shekou

Plus de 90 milliards de dépréciation en trois ans, d’anciens terrains à prix élevé devenus un fardeau

En réalité, lors de la période de croissance du secteur, les projets « terrains de roi » achetés à prix élevé sont devenus un poids pour de nombreuses entreprises. Sur le plan des projets, la dépréciation de China Merchants Shekou reflète le risque résiduel lié à l’achat à prix élevé.

Un exemple typique est le projet Chongqing China Merchants Yutianfu, pour lequel en 2025, la société a constitué une provision pour dépréciation de stock de 879 millions de yuans. Ce terrain a été acquis en avril 2021 pour 3,25 milliards de yuans, avec une prime d’environ 130 %, à un prix de transaction d’environ 10 500 yuans/m². À l’époque, c’était un « joyau » du marché, mais en période de déclin, il a dû réduire ses prix.

Un autre exemple est le projet Guangzhou China Merchants Bay Area 1872. Premier projet de la société dans le district de Nansha, il a été acquis en 2021 après 110 tours d’enchères pour 4,131 milliards de yuans, avec une prime d’environ 36 %. La société a constitué une provision pour dépréciation de stock de 76,64 millions de yuans.

De plus, le projet Xiamen Bay Lake Zhenjing a également enregistré une provision de 433 millions de yuans en 2025. Acquis en mai 2023 lors de la première vente aux enchères à Xiamen pour 6,37 milliards de yuans, avec un prix supérieur à 50 000 yuans/m², la prime d’environ 12,15 %.

Tous ces projets étaient des investissements clés pour China Merchants Shekou. Sur une période de trois ans (2023-2025), la société a constitué des provisions pour dépréciation de stock de 2,276 milliards, 3,575 milliards, et 3,269 milliards de yuans respectivement, totalisant plus de 9 milliards de yuans. Cela signifie que, durant ces trois années, cette grande entreprise d’État a constamment payé le prix de la dépréciation, un fardeau historique qui continue de peser sur ses résultats.

Il est à noter qu’en septembre 2025, China Merchants Shekou a procédé à un changement de direction, Zhu Wenkai étant promu président du conseil d’administration, tandis que Nie Liming a été nommé directeur général.

Concernant l’impact de ces provisions, Nie Liming a déclaré lors de la présentation des résultats 2025 que ces opérations comptables auront un effet sur le résultat à court terme, mais qu’à long terme, elles renforceront la qualité des actifs et prépareront l’entreprise à une croissance plus légère.

Dépréciation d’un côté, acquisition agressive de terrains de l’autre : la transformation est encore en phase critique

Cependant, malgré ces dépréciations, China Merchants Shekou n’a pas ralenti sa cadence d’acquisition en 2025, avec des terrains achetés à prix élevé. Le rapport annuel indique que la société a acquis 43 terrains pour un total de 938 milliards de yuans, presque le double des 486 milliards de 2024.

En mars 2025, la société a acquis un terrain dans le district de High-tech de Chengdu pour environ 2,7 milliards de yuans, avec une prime de plus de 70 %, à un prix de 31 700 yuans/m², établissant un record à Chengdu. En juillet, à Shenzhen, China Merchants Shekou a acquis un terrain résidentiel dans Qianhai pour 2,155 milliards de yuans, avec une prime de plus de 86 %, à un prix de 84 200 yuans/m², battant le record local.

Lors de la conférence, Nie Liming a souligné que les bons projets investis ces deux ou trois dernières années commenceront à générer des profits, aidant à soulager la pression sur les résultats.

Dans un contexte de contraction globale des investissements et de prudence accrue des promoteurs, China Merchants Shekou intensifie ses investissements, espérant améliorer la structure de ses réserves foncières et réserver des projets de qualité pour l’avenir. Sur la base de ses investissements, près de 90 % des terrains acquis en 2025 se concentrent dans 10 grandes villes, dont 63 % dans des métropoles de premier rang. Cependant, certains achats à prix élevé et la fixation de nouveaux records de prix régionaux suscitent des inquiétudes quant à la rentabilité future. Le risque de dépréciation lié à ces terrains à prix élevé pourrait à nouveau peser sur ses résultats.

Concernant le plan de vente pour 2026, la direction a indiqué qu’en tenant compte de l’intensité des investissements prévue cette année, le chiffre d’affaires global devrait rester comparable à celui de l’année précédente, tout en insistant sur une stratégie prudente : vendre pour produire, vendre pour investir, sans rechercher la croissance à tout prix, mais en privilégiant la qualité et le recouvrement des paiements.

Zhu Wenkai a déclaré que, après plusieurs années de développement, China Merchants Shekou ne se limite plus à un simple promoteur immobilier. La société possède une capacité intégrée dans toute la chaîne, de la conception au développement, en passant par l’exploitation et les services. Elle construit un modèle de développement complet couvrant le cycle de vie du secteur, centré sur le développement immobilier, la gestion d’actifs et les services immobiliers. Ces trois activités ne sont pas isolées : elles forment un cycle fermé allant de la création d’espaces à l’exploitation de contenu, puis aux services de vie. La société est capable d’offrir des produits de haute qualité combinant espace, contenu et services, ce qui ne se construit pas en un jour ni ne peut être facilement copié par d’autres.

Cette déclaration esquisse clairement la direction de la transformation de China Merchants Shekou. Face à un secteur qui abandonne la croissance rapide et voit ses activités de développement plafonner, la transition vers un opérateur de services intégrés est devenue une stratégie commune à toutes les grandes entreprises immobilières. Cependant, d’un point de vue opérationnel actuel, la transformation de China Merchants Shekou en est encore à ses débuts. La gestion d’actifs et les services immobiliers contribuent progressivement aux revenus, mais ne suffisent pas encore à compenser la volatilité du développement immobilier, ni à soutenir la performance globale à court terme.

Pour Zhu Wenkai, qui a pris ses fonctions il y a un peu plus de six mois, stabiliser cette gigantesque flotte de 8 300 milliards de yuan et restaurer la rentabilité sont ses missions principales, mais aussi un défi de taille. La « détoxification » financière ponctuelle n’est qu’un début. La véritable question est de transformer les investissements dans les villes clés en profits, et de développer une seconde croissance capable de soutenir la performance, en dehors du secteur du développement immobilier.

Le Journal de Beijing, reporter de Ke Holdings Yuan Xiuli

Éditeur Yang Juanjuan

Relecteur Wu Xingfa