La popularité des maisons d'occasion augmente, les transactions sont en hausse - un "petit printemps" est attendu dans les villes de première ligne

La saison de forte activité dans le secteur immobilier, connue sous le nom de « Jin San Yin Si », arrive comme prévu.

Le samedi dernier (14 mars), Shanghai a enregistré un nouveau record annuel avec 1472 transactions de biens immobiliers d’occasion signées en une seule journée ; le marché immobilier de Pékin a vu une augmentation mensuelle des transactions de biens neufs et d’occasion sous l’effet des politiques ; à Guangzhou, le nombre de visites et de transactions de biens d’occasion a également été actif ; à Shenzhen, les transactions de biens d’occasion ont fortement augmenté durant la première moitié de mars.

Chaque année, mars et avril sont des périodes clés pour le marché immobilier. En raison du fait que le début d’année coïncide généralement avec la période du Nouvel An chinois, la demande d’achat de logements est reportée ; de plus, la demande pour les logements avec des places en école se libère souvent en mars et avril, ce qui stimule la croissance globale des transactions immobilières. C’est pourquoi le marché prête une attention particulière à la performance de ces deux mois, car cela influence la tendance pour toute l’année.

Cette année, le « Jin San Yin Si » se distingue davantage. Le marché immobilier a retrouvé une certaine rationalité depuis plusieurs années, et le public espère que ce « petit printemps » pourra voir une croissance simultanée des volumes et des prix, entraînant le marché dans un nouveau cycle de développement. Selon une enquête menée par le journal 21st Century Business Herald, les transactions dans les grandes villes de première ligne ont nettement rebondi par rapport au mois précédent, avec des prix relativement stables. D’après l’analyse de plusieurs experts du marché, sous l’effet des politiques, Pékin et Shanghai ont vu une libération concentrée de la demande d’achat, ce qui rend la perspective de transactions favorables pour ce « petit printemps » optimiste ; Guangzhou et Shenzhen montrent également des signes de reprise, avec un potentiel de relance global.

Les grandes villes de première ligne enregistrent une hausse du volume tout en maintenant des prix stables, ce qui indique un bon début pour le marché immobilier national.

Le « petit printemps » est arrivé

Shanghai est la ville la plus remarquable dans cette vague de « petit printemps ».

Selon CREE, du 9 au 15 mars, le marché des biens d’occasion à Shanghai a connu une croissance explosive, avec 7233 transactions en une semaine, atteignant le plus haut niveau hebdomadaire des cinq dernières années (depuis 2021).

D’après les données publiées par le site immobilier en ligne de Shanghai, le 18 mars, le volume de transactions de biens d’occasion a atteint 906 en une journée de semaine, un niveau élevé pour le marché.

Ce « feu d’artifice » dans les transactions à Shanghai est dû à la stimulation par de nouvelles politiques. Le 25 février, Shanghai a publié un avis intitulé « Optimisation et ajustement supplémentaires des politiques immobilières de la ville », comprenant sept mesures pour stabiliser le marché, telles que la réduction de la durée de cotisation à la sécurité sociale hors Shanghai, l’assouplissement des conditions d’achat avec le permis de résidence, et l’augmentation du plafond de prêt pour le fonds de logement, souvent appelées « les sept mesures de Shanghai ».

Un responsable d’une grande entreprise immobilière nationale à Shanghai a confié au journal 21st Century Business Herald que chaque nouvelle politique ces dernières années a permis de stimuler une partie de la demande à entrer sur le marché en avance. Cette fois, Shanghai a également bénéficié de l’effet du « Jin San Yin Si », ce qui explique la forte hausse du volume de transactions, sans baisse notable des prix, qui restent relativement stables. « D’après nos données, depuis décembre dernier, les prix des biens d’occasion à Shanghai n’ont pas reculé davantage, ils restent assez solides, ce qui est un signe positif. »

Les politiques de décembre dernier à Pékin continuent également d’avoir un effet. Selon l’Institute of Housing and Urban-Rural Development, après le Nouvel An chinois, avec la reprise complète des agences immobilières et des agences intermédiaires, la demande de recherche de logements a rapidement rebondi. Le 28 février, l’intérêt pour les nouvelles constructions à Pékin a atteint 60,3, et celui pour les biens d’occasion 66,1 ; le 14 mars, ces chiffres ont encore augmenté à 59,9 et 65,6, témoignant de l’effet positif des nouvelles politiques.

En termes de volume, la semaine du 26 janvier au 1er février, Pékin a enregistré 4244 transactions, le pic des 12 dernières semaines, en hausse de plus de 30 % par rapport à la semaine précédente avant la mise en œuvre des nouvelles politiques. Après le Nouvel An chinois, le marché s’est également progressivement redressé, avec 2980 transactions la semaine du 1er au 8 mars.

Contrairement à Pékin et Shanghai, où de nouvelles politiques ont été mises en œuvre, Guangzhou et Shenzhen connaissent une reprise du marché principalement due à une demande d’achat rigide.

Les informations publiques indiquent qu’au cours des deux premières semaines de mars, le volume de transactions de biens d’occasion à Guangzhou a dépassé 4000, avec un maximum de 271 transactions en une journée (15 mars), un record depuis le début de 2023.

Un agent immobilier du district de Tianhe à Guangzhou a confié au journal 21st Century Business Herald : « Je suis très occupé ces jours-ci, je passe mes journées à faire visiter, à rencontrer et à signer des contrats. Maintenant, il faut faire la queue pour signer dans les centres de signature, ce qui n’était pas le cas à la fin de l’année dernière. Notre agence a aussi bien vendu, avec 9 transactions déjà conclues ce mois-ci. »

Les données de Shenzhen sont également très parlantes : selon le monitoring du Shenzhen Zhongyuan Research Center, au 18 mars, le total des transactions résidentielles neuves et d’occasion à Shenzhen a dépassé 4000. Parmi elles, 1474 sont des ventes de nouvelles constructions, en hausse de 38,9 % par rapport à février, et 2715 sont des transferts de biens d’occasion, en hausse de 58,6 %.

Le centre de recherche de Shenzhen Zhongyuan analyse que, après le Nouvel An chinois, le marché immobilier de Shenzhen continue de se redresser, avec une volonté d’achat nettement accrue. La promotion de prix par plusieurs projets neufs a été efficace, et la reprise rapide des transactions de biens d’occasion indique que le « petit printemps » est déjà là.

Signaux à renforcer

Le volume de transactions est en nette hausse et les prix restent stables, ce qui a conduit les propriétaires de biens d’occasion à adopter une attitude de « garder leurs biens ».

Selon des informations recueillies par le journal 21st Century Business Herald auprès de plusieurs agents immobiliers à Shanghai, Guangzhou et Shenzhen, les propriétaires de biens d’occasion ont une attitude relativement ferme, et leurs prix restent soutenus, avec peu de marge pour négocier. « Les biens à bon rapport qualité-prix ont été presque tous vendus, et après le Nouvel An chinois, il est difficile de négocier les prix, car les propriétaires ont accès à des informations indiquant que le marché s’est amélioré. Ils préfèrent louer plutôt que baisser leurs prix. Actuellement, les prix restent stables, mais si une baisse se produit, la vente sera très rapide. » a confié un agent de Nanshan, Shenzhen.

Concernant le marché neuf, les promoteurs immobiliers continuent d’adopter une stratégie de « prix pour augmenter le volume ». Un responsable marketing d’une entreprise active dans le marché de l’Est de la Chine a indiqué à 21st Century Business Herald que, bien que le volume de biens d’occasion augmente et que les prix restent stables, le signal de relance pour le neuf « reste à confirmer ».

Selon les données fournies par ce responsable, la plupart des prix des nouvelles constructions à Shanghai et dans les villes environnantes ont reculé ce mois-ci, principalement en raison de la stratégie des promoteurs de « prix pour gagner du volume » et du changement dans la structure des transactions.

« En mars, le prix d’un projet concurrent dans notre zone a été réduit à 85 %, soit quelques milliers de yuans de moins par mètre carré. Leur volume de ventes est très élevé, alors que nous avons presque rien vendu. » a déclaré un professionnel immobilier du sud de la Chine.

Ce décalage de sentiment se reflète également sur le marché foncier.

À Shanghai, par exemple, le 13 mars, la première série de terrains résidentiels pour 2026 a été mise en vente, comprenant trois parcelles situées à Jiading New Town, Xuhui Changqiao et Qingpu Xihongqiao, totalisant 198 300 m² de surface constructible, pour une valeur totale d’environ 6,809 milliards de yuans. À l’exception de la parcelle de Qingpu, qui a été vendue avec une prime de 6,6 %, les autres ont été vendues au prix de base.

Cela montre qu’en dépit de la forte activité du marché, la décision des promoteurs immobiliers sur le marché foncier reste prudente. Lors de la réunion annuelle de China Merchants Shekou, le vice-directeur général de China Merchants Shekou, Wu Bin, a analysé que le marché foncier en 2026 devrait continuer à fonctionner globalement à un niveau bas, avec quelques zones légèrement plus actives.

Wu Bin a indiqué que, pour 2026, China Merchants Shekou continuerait à investir dans des zones clés et des villes prioritaires, en adoptant une stratégie basée sur la vente avant l’investissement, en sélectionnant soigneusement les projets. En fonction du marché et des flux de trésorerie, tout en respectant les « trois lignes rouges » et en équilibrant la taille et la rentabilité, chaque projet doit atteindre les standards d’investissement « six bons », afin d’assurer une utilisation efficace des ressources, en se concentrant davantage sur la rapidité de rotation et la réalisation des gains.

De ce point de vue, cette vague de « petit printemps » pourrait soutenir la stabilisation et la reprise continue du marché cette année, mais cela dépend de plusieurs facteurs. Le directeur général du département d’indice de l’Institute of Index and Research, Cao Jingjing, rappelle que la stabilisation du marché sera un processus progressif, et que la poursuite de cette tendance dépendra d’une amélioration substantielle des fondamentaux macroéconomiques, notamment des attentes de revenus des ménages et de la reprise des prix des logements.