Observateur Immobilier | Les "entreprises unipersonnelles" restructurent l'écosystème du marché des immeubles de bureaux

Actuellement, la « société unipersonnelle » (OPC) émerge discrètement, devenant un nouveau centre d’intérêt pour l’innovation et l’entrepreneuriat à l’ère de l’intelligence artificielle (IA). Pour le marché des immeubles de bureaux, l’émergence des communautés OPC est également en train de restructurer l’écosystème du marché immobilier de bureaux.

Communautés OPC et coworking

Actuellement, de nombreuses régions promeuvent la construction de communautés OPC. Auparavant, le « Plan d’action pour la création d’un écosystème entrepreneurial en IA à Shenzhen (2026-2027) » a été officiellement publié, proposant d’ici la fin 2027 de construire plus de 10 communautés OPC d’au moins 10 000 mètres carrés chacune, rassemblant plus de 10 000 talents en innovation et entrepreneuriat en IA, faisant de Shenzhen la première destination nationale pour l’innovation et l’entrepreneuriat en IA.

Alors, à quoi ressemblent exactement ces communautés OPC ? Sur le terrain, le journaliste a constaté que, comparées aux immeubles de bureaux traditionnels et « occupés », ces communautés ont un style totalement différent.

Au πEspace de Shenzhen Luohu Yuehai City, le journaliste a vu qu’un poste de travail pouvait représenter une entreprise, avec des entrepreneurs échangeant entre eux dans une ambiance détendue, très différente des zones de bureaux traditionnelles. Selon les informations, huit entreprises ont déjà emménagé dans la première phase du πEspace, avec plus de dix autres en projet, axées sur le marketing IA, les robots corporels, etc. Liu Wenhui, responsable du πEspace, a indiqué que les entreprises conformes aux critères peuvent actuellement s’installer gratuitement.

Dans plusieurs communautés OPC à Futian et Nanshan, le journaliste a constaté que certaines sont en train de louer des espaces aux entrepreneurs. La majorité des loyers mensuels pour un poste de travail varient entre 600 et 1000 RMB. Certaines de ces communautés ont été aménagées dans d’anciens parcs industriels, d’autres dans des immeubles de bureaux commerciaux traditionnels. Cependant, contrairement à la location d’immeubles de bureaux classiques, les opérateurs de ces communautés organisent aussi des activités telles que des rencontres industrielles ou des échanges technologiques, plutôt que de simplement fournir un espace physique.

L’émergence des communautés OPC évoque inévitablement le coworking. Selon Zhang Xiaoduan, vice-directeur de l’Institut de recherche de Colliers, le coworking se concentre davantage sur les besoins flexibles en espace pour les petites et micro-entreprises ou celles opérant dans plusieurs régions, en mettant l’accent sur la flexibilité de l’utilisation de l’espace, les services communautaires, et en proposant des solutions de flexibilité et des services à valeur ajoutée pour les entreprises. Les entreprises ciblées par ces communautés OPC sont principalement de petite taille, avec des exigences similaires en termes de flexibilité d’espace, de contrats de location et de contrôle des coûts. De plus, les communautés OPC axées sur la haute technologie et l’IA insistent sur l’intégration des ressources et la collaboration écologique, afin que les entrepreneurs individuels ou clés puissent rapidement accéder à la chaîne d’approvisionnement et aux services intégrés. Par conséquent, des éléments tels que des coûts très faibles, des clusters industriels, le support en puissance de calcul et le soutien politique distinguent ces communautés OPC du coworking traditionnel.

Développement de la demande incrémentielle

Actuellement, notamment à Shenzhen, la majorité des grandes villes font face à une offre abondante et à un taux de vacance élevé dans le marché des immeubles de bureaux. L’émergence des communautés OPC semble être une solution pour réduire ce taux de vacance. Cependant, il ne faut pas négliger la question de savoir si ces communautés OPC risquent de « concurrencer » les opérateurs traditionnels d’immeubles de bureaux.

« Pour l’instant, les communautés OPC ne deviendront pas la norme dans le marché des bureaux », explique Chang, agent immobilier spécialisé dans la location de bureaux à Nanshan, avec près de 10 ans d’expérience. Il note que la demande pour de petits postes ou des espaces de travail micro a effectivement augmenté ces dernières années. Certains immeubles de bureaux auparavant loués en totalité commencent à être divisés pour la location, mais la demande reste dispersée. Cependant, il souligne aussi que les communautés OPC et les immeubles de bureaux traditionnels ciblent des clientèles différentes. Beaucoup de petites entreprises technologiques choisissent également d’emménager dans des immeubles de classe A lorsque les loyers sont relativement bas. Les opérateurs traditionnels doivent donc ajuster leur stratégie pour offrir davantage de services à ces jeunes entreprises.

Zhang Xiaoduan pense que les communautés OPC offrent des espaces petits, précis et flexibles, à faible coût, pour soutenir le développement entrepreneurial individuel ou en petites équipes dans des secteurs liés, en s’appuyant sur des clusters industriels et en fournissant les ressources nécessaires pour favoriser la croissance des startups. Les immeubles de bureaux haut de gamme traditionnels se concentrent davantage sur des clients d’envergure, capables de supporter des loyers élevés et de maintenir une opération stable. « Bien sûr, les entreprises OPC ne sont pas toujours des équipes légères ou miniatures. Je pense que c’est une étape de développement. La croissance et le potentiel des entreprises technologiques nous donnent des raisons de croire que ces espaces pourraient incubier de futurs licornes ou leaders du marché. D’un point de vue stratégique, l’impact des espaces OPC à faible coût, principalement pilotés par le gouvernement, sur le marché traditionnel des bureaux est limité en termes de déviation de clientèle, mais surtout, ils favorisent la croissance de la demande en R&D et en espaces de travail. »

Yu Lingqu, directeur exécutif de l’Institut de développement financier et de recherche sur les actifs d’État de l’Académie chinoise de développement intégré, estime qu’avec la réduction significative des barrières à la R&D grâce à l’IA, l’entrepreneuriat individuel devient une force complémentaire importante dans le système d’innovation technologique. « À l’avenir, la structure d’innovation pourrait adopter un modèle de collaboration ‘grandes entreprises + OPC’, où les grandes entreprises fournissent des plateformes et des scénarios d’application, tandis que les entrepreneurs individuels deviennent de nouveaux points d’innovation. »