Les services immobiliers ont été inscrits pour la première fois dans le "15e plan quinquennal"
L'industrie entre dans un nouveau cycle de développement de haute qualité

Le secteur de la gestion immobilière entre dans une étape historique.

Récemment, le « Quatrième plan quinquennal de développement économique et social de la République populaire de Chine » (ci-après « le Plan ») a été officiellement publié. Pour la première fois, la gestion immobilière a été intégrée dans la conception stratégique nationale — non pas en tant que support à l’immobilier, mais en tant que composante centrale du système de logement et secteur clé des services à la vie quotidienne.

Selon CREE, la statistique de gestion immobilière, le texte du Plan comporte 7 chapitres et 12 clauses directement ou indirectement liées à la gestion immobilière, couvrant des domaines tels que l’immobilier, les services aux personnes âgées, la consommation, la rénovation urbaine, et le secteur des services. « C’est la période où la densité de politiques dans l’industrie immobilière est la plus élevée de toute l’histoire, marquant aussi l’ouverture totale des frontières de la valeur sectorielle. »

Montée en gamme du positionnement sectoriel

Le Plan mentionne explicitement la gestion immobilière à deux reprises, dans le chapitre 6 « Favoriser le développement de services de haute qualité et efficaces » et dans le chapitre 44 « Promouvoir un développement immobilier de haute qualité ».

Il y est clairement indiqué d’améliorer la qualité des services tels que l’aide à domicile, la gestion immobilière, la livraison express, d’innover dans le modèle de services communautaires intégrés, et de promouvoir le développement de marques standardisées. « Cela marque l’intégration officielle de la gestion immobilière dans le cœur de la modernisation des services à la vie quotidienne. » indique l’Institut de recherche Zhongzhi. Son impact central réside dans le fait que la politique poussera la gestion immobilière, traditionnellement considérée comme un service après-vente de l’immobilier, vers une transformation vers des services modernes de haute qualité, diversifiés et pratiques.

De plus, le Plan précise « construire des ‘bonnes maisons’ sûres, confortables, vertes et intelligentes, mettre en œuvre des projets d’amélioration de la qualité des bâtiments et de la gestion immobilière. »

« C’est une montée en gamme historique pour le secteur de la gestion immobilière. » analyse CREE. Autrefois, la gestion immobilière était longtemps perçue comme un « service après-vente » de l’immobilier, avec peu de pouvoir de discours et une valeur sous-estimée. La planification du « Quinzième Cinq-Ans » place désormais « un bon service » aux côtés de « bonnes maisons », signifiant que la gestion immobilière est officiellement intégrée dans le cœur du système national de logement.

L’Institut Zhongzhi indique également que cette démarche fait de la gestion immobilière une composante indispensable du nouveau modèle de développement immobilier de haute qualité. Son impact profond réside dans l’intégration approfondie de la gestion immobilière dans le système de « gestion de la sécurité tout au long du cycle de vie du logement », ce qui implique une transformation fondamentale du rôle sectoriel. « Cela obligera à une fusion en amont entre développement immobilier et gestion immobilière, et poussera la gestion immobilière vers une modernisation professionnelle, intelligente et écologique, passant de ‘construire des maisons’ à ‘créer des modes de vie’, et de ‘gérer des actifs’ à ‘opérer des communautés’. »

« La conformité entre qualité et prix deviendra une exigence incontournable, et les entreprises ne respectant pas les standards seront éliminées. » Selon CREE, la logique d’évaluation du secteur passera d’un « support à l’immobilier » à un « socle de vie essentiel + nouveaux points de croissance par les services ». Les entreprises avec une forte capacité de services et une réputation de marque bénéficieront d’une prime sur le marché des capitaux, tandis que celles dépendant uniquement des frais de gestion de base verront leur valorisation diminuer.

Il est à noter que le secteur de la gestion immobilière est actuellement en phase de changement de rythme de croissance, avec un ralentissement de l’expansion, une pression sur la rentabilité, et des conflits liés aux services. Selon un rapport de CREE, en 2025, la satisfaction des services résidentiels à l’échelle nationale atteindra 69,1 points, en baisse d’environ 2 points par rapport à 2024, atteignant un niveau historiquement bas ; parallèlement, le taux moyen de recouvrement des entreprises de gestion immobilière (top 500) est tombé à 71 %, en baisse continue depuis quatre ans, avec une majorité de PME ayant un taux inférieur à 65 %, voire même inférieur à 50 % dans certains cas.

CREE prévoit qu’au cours du « Quinzième Cinq-Ans », l’industrie formera un cycle vertueux « bonnes maisons — bons services — tarification raisonnable ». Les entreprises avec une forte capacité de service et une bonne réputation bénéficieront de politiques favorables, tandis que la concurrence basée sur la faible qualité et le prix bas deviendra insoutenable.

Un point de basculement pour l’industrie

Outre les mentions directes de « gestion immobilière », le Plan aborde également plusieurs sujets étroitement liés à cette industrie, tels que la gouvernance locale, la rénovation urbaine, la transformation des infrastructures, et la stimulation de la consommation.

Par exemple, dans le domaine de la rénovation urbaine, le Plan propose de promouvoir la rénovation urbaine de haute qualité, de construire des communautés complètes, et de transformer les réseaux anciens et les bâtiments dangereux.

« C’est une opportunité historique pour le marché existant de la gestion immobilière. » indique CREE. Au cours des 20 dernières années, le secteur s’est rapidement développé grâce à la croissance des nouvelles constructions résidentielles. Mais avec la réduction de l’offre de terrains, la rénovation urbaine deviendra le principal champ de bataille de la gestion immobilière.

Selon le Ministère du logement et du développement urbain et rural, en 2025, 27 100 vieux quartiers urbains seront rénovés, représentant 4,99 millions de ménages, avec un investissement total de 133,2 milliards de yuans. Un responsable du ministère a déclaré qu’en 2026, la rénovation des vieux quartiers et la construction de communautés complètes seront poursuivies avec une approche méticuleuse, visant à améliorer la qualité des environnements accessibles et adaptés aux personnes âgées.

« Pendant le Quinzième Cinq-Ans, la taille du marché de la gestion immobilière après rénovation des vieux quartiers dépassera les 100 milliards de yuans. » prévoit CREE, qui estime que le modèle « gestion et construction intégrées » deviendra la norme, facilitant la sécurisation des opérations ultérieures par les gestionnaires impliqués dans la rénovation.

De plus, le Plan prévoit explicitement de développer des services de soins aux personnes âgées intégrés dans la communauté. « C’est une opportunité stratégique pour la seconde courbe de croissance du secteur de la gestion immobilière. » CREE prévoit que la combinaison gestion + services aux personnes âgées deviendra le marché à croissance la plus certaine durant le « Quinzième Cinq-Ans ». « Les principales entreprises immobilières pourraient, par une stratégie en trois étapes : obtention de qualifications — transformation des espaces — exploitation des services, augmenter la part des revenus issus des services aux personnes âgées à 5-10 % en 3 à 5 ans. »

« Le plan du Quinzième Cinq-Ans est un ‘gros paquet de politiques’ pour le secteur de la gestion immobilière, et aussi un ‘point de basculement’. » indique CREE. Pour les grandes entreprises, c’est une opportunité historique de passer de ‘prestataire de services’ à ‘opérateur urbain’ ; pour les entreprises moyennes, c’est une période de politique favorable pour se concentrer sur leur région et créer un avantage différencié ; pour les PME, c’est la dernière fenêtre à saisir. Sinon, elles risquent d’être éliminées du marché.