Le "quatrième poids lourd" émergent du secteur entrepreneurial privé : les scandales de Bangtai et les doutes sur ses "perspectives financières"

AI·Le mode de rotation rapide cache-t-il des risques financiers ?

Source | Phoenix Finance News

Auteur | Wang Tingting W=T=T

Il y a deux ans, l’entreprise du Sichuan “Bangtai Group”, qui venait de se classer parmi les cinquante meilleures ventes de promoteurs immobiliers en Chine, a probablement attiré davantage l’attention en raison de sa forte acquisition de terrains.

D’ici la fin 2025, Bangtai Group occupe la 21e place du classement des ventes en gestion par CRIC, la 19e en ventes de droits, et se classe 4e parmi les promoteurs privés, consolidant sa position de “nouveau leader” de l’immobilier privé dans le sud-ouest.

En janvier-février 2026, Bangtai a encore progressé pour atteindre la 18e place du classement national des ventes en gestion, maintenant la 4e position parmi les promoteurs privés. De plus, l’année dernière, Bangtai se classait 13e en termes de montant d’acquisition foncière en droits.

Au cours de ce processus, l’attention portée à Bangtai a considérablement augmenté, et les discussions à son sujet se sont multipliées. Les éloges concernent principalement son émergence en tant que “dark horse” et sa réputation dans son bastion, tandis que les critiques se concentrent sur le haut niveau de pledges, la publicité mensongère sur la qualité des bâtiments, etc.

Cependant, ces controverses ne sont que des apparences. Bangtai semble davantage préoccupé par des révélations internes telles que “Bangtai Group poursuit un employé pour 5,33 millions de yuan de compensation” ou “une employée du système OA de Bangtai avoue son amour à un leader marié”, qui sont rapidement étouffées.

En réalité, dans le bastion de Bangtai, la ville de Leshan dans le Sichuan, Phoenix Finance News a appris que Bangtai Group a débuté dans la vente immobilière, puis s’est lancé dans le développement immobilier. Les principales institutions financières dans cette région sont la Banque commerciale de Leshan, la Banque Hengfeng, etc., qui constituent ses principaux partenaires de financement. Au début de son développement, la société jouissait d’une bonne réputation locale, et ses financements auprès de petites institutions de prêt, de fonds privés ou de sociétés de factoring commercial étaient encore limités.

Un haut responsable d’une banque locale à Leshan, souhaitant rester anonyme, a déclaré que Bangtai est une entreprise avec un flux de capitaux très solide, principalement grâce à une rotation très rapide lors de ses opérations. Après l’acquisition de terrains, il faut généralement ouvrir le projet en environ 6 mois (au maximum 9 mois), et il faut vendre au moins la moitié des unités lors du lancement. Si le projet ne se vend pas rapidement, il faut réduire les prix.

Mais si “lancement rapide et vente immédiate” ainsi que “expansion basée sur les retours” sont considérés comme la stratégie de croissance rapide de Bangtai Group, cette “personnalité” ne risque-t-elle pas de s’effondrer dans un marché immobilier en déclin ?

En réalité, c’est précisément pour cette raison que la croissance rapide de Bangtai, ainsi que la question de “d’où viennent les fonds” et “la circulation des capitaux est-elle saine” ont toujours été au centre des débats dans l’industrie. Certains pensent que si les retours de vente de Bangtai sont suffisamment rapides, il n’est pas nécessaire de recourir à beaucoup de financements ; d’autres estiment que le mode de fonctionnement de Bangtai, avec sa rotation élevée et son levier financier élevé, n’est pas différent de celui d’Evergrande ou de Country Garden, sauf que Bangtai n’est pas coté en bourse, ce qui rend ses finances moins transparentes et ses risques de financement plus difficiles à détecter.

Acquisition rapide, lancement rapide, réduction rapide des prix

Le personnage de Bangtai en pleine ascension

En 2007, Luo Yong, Shi Lingtao, Wang Zhiyong et He Liu ont décidé de se lancer dans la transformation de leur activité de vente en développement immobilier, en renommant leur société de Leshan “Bangtai”, puis en déplaçant leur siège à Chengdu.

Jusqu’en 2026, ils ont développé dans 40 villes à l’échelle nationale, avec plus de 170 projets. La société Sichuan Bangtai Investment Co., Ltd. conserve une structure actionnariale avec Luo Yong (30%), Shi Lingtao (29%), Wang Zhiyong (24%) et He Liu (17%), sans contrôle absolu par une seule entité. Cependant, elle compte 134 investissements et sociétés affiliées, couvrant le développement immobilier, la gestion immobilière, l’aménagement paysager, la stratégie marketing, tous liés à l’immobilier, sans diversification dans d’autres secteurs.

“Rapide” semble être l’image que beaucoup ont de Bangtai.

D’une part, la vitesse à laquelle Bangtai acquiert des terrains, avec plus de 20 acquisitions par an ces trois dernières années ; d’autre part, la rapidité avec laquelle ces terrains sont mis en vente après acquisition.

Par exemple, les projets Chengdu Bangtai Langjing, Xichang Bangtai Yingyue, Xi’an Bangtai Yuejiuzhang, Guancheng Yingyuefu sont généralement en vente 5 à 6 mois après l’acquisition.

Mais il y a aussi des “imprévus”. Par exemple, le projet de luxe “Chengdu Bangtai Cangjin”, acquis en 2023 et lancé en 2025, a attendu deux ans.

Une ouverture rapide et une vente réussie, c’est la formule du succès. Bangtai a de nombreux exemples dans ce sens : selon les données en ligne, le projet Yibin Bangtai Zhenjing a vendu près de 180 unités par mois lors de sa première ouverture en mai 2025 ; Yuxi Bangtai Zhenjing a dépassé 320 unités en vente lors de sa première ouverture en 2024 ; Nanning Bangtai Lanjing a réalisé 150 millions de yuan lors de sa première vente ; Changsha Bangtai Guancheng a été vendu en un mois avec quatre relances, avec un taux d’absorption supérieur à 90 %…

Mais il y a aussi des “imprévus”. Selon Eyan Real Estate, après la nouvelle réglementation sur l’absence de charges communes, le projet Bangtai Jing à Changsha, lancé en même temps que ceux de Greenland et Jaxin, a vendu 126 unités sur 526 le jour de l’ouverture, soit un taux d’absorption d’environ 39 %, ce qui est insuffisant.

En cas de ventes faibles, la réduction des prix devient une stratégie pour maintenir la vitesse de vente. Du point de vue opérationnel, cette approche n’est pas mauvaise, mais elle peut déplaire aux anciens propriétaires.

Les propriétaires de Bangtai Jing et Langyue à Hefei ont déjà déposé des plaintes, affirmant que les remises de clôture étaient inférieures aux prix enregistrés, parfois d’environ 120 000 yuan. Bangtai Dongfang Yasong a également été critiqué pour ses nombreuses réductions de prix en fin de projet, ce qui a suscité la colère de certains anciens propriétaires.

Ce qui a encore davantage attiré l’attention sur Bangtai Dongfang Yasong, c’est une lettre de plainte en style classique intitulée “Appel à Bangtai Sichuan : Les propriétaires de Dongfang Yasong pleurent et jurent de défendre leur foyer”. Depuis 2024, les propriétaires ont multiplié les actions pour faire valoir leurs droits, principalement en raison de plusieurs défaillances dans la zone de démonstration, de matériaux de qualité inférieure dans les niveaux supérieurs, de retards dans l’ouverture du site, etc.

En réalité, dans les dernières plaintes sur la plateforme de consultation publique et de questions à Sichuan, la majorité concerne la qualité des bâtiments, comme le parking souterrain de Bangtai Xihua Tianjiao présentant des risques de sécurité, ou encore la fuite d’eau dans les escaliers du Bangtai Yihouyuan, ou la dégradation des trottoirs du Bangtai Shidai Zhiguang, tous deux développés par Anhui Bangtai Holdings, sans lien avec Bangtai Group.

Un professionnel de l’immobilier expérimenté souligne que Bangtai progresse rapidement, mais que le marché immobilier actuel et le cycle sectoriel comportent de nombreuses incertitudes. Même en contrôlant strictement l’efficacité de l’acquisition et du lancement, et le taux d’absorption, cela ne garantit pas de couvrir les besoins en capitaux pour une acquisition intensive.

De plus, le personnage de “lancement immédiat et vente rapide” est trop facile à faire tomber. Qui peut vraiment maîtriser le marché immobilier actuel ? La réduction des prix ne garantit pas toujours la vente, et il faut aussi considérer la marge bénéficiaire du projet.

Haut niveau de pledges, forte dépendance, forte dissimulation

Le “mystère des fonds” de Bangtai

L’an dernier, une rumeur circulait à Chengdu selon laquelle plusieurs grands capitaux et des dirigeants de Bangtai avaient tenté de collaborer en fournissant des fonds externes ou en aidant à l’introduction en bourse, mais tous avaient été fermement refusés par le patron.

Puisque Bangtai n’est pas coté et ne semble pas vouloir l’être, cela ferme pratiquement l’accès aux financements à faible taux d’intérêt via des obligations de crédit à l’étranger, souvent garanties par des sociétés cotées. En raison de la forte dissimulation de ses finances, il est difficile de faire une évaluation précise, mais il apparaît que Bangtai dépend principalement de financements basés sur le pledge d’actions.

Bien que le pledge d’actions des sociétés de projet soit courant dans le développement immobilier, des montants de prêt excessifs, des ratios de financement dépassant la rentabilité des actifs, des cycles de financement courts, et un retour de fonds retardé (retards dans les paiements, coûts opérationnels élevés, réduction excessive des prix impactant la rentabilité) peuvent facilement entraîner des litiges.

Tianyancha indique que la société principale “Sichuan Bangtai Real Estate” a un total de dettes garanties de 1,71 milliard de yuan, avec plusieurs banques, fonds privés, sociétés de factoring, et gestionnaires d’actifs comme principaux “financiers”.

Parmi eux, 230 millions de yuan de dettes garanties concernent principalement trois filiales, dont Hefei Bangcheng He Tai Real Estate, dont les actions sont hypothéquées auprès de Trust Aijian, Factoring Commercial Zhejiang, et Chuangcheng Commercial Factoring ; Bangtai Yishang Real Estate a 50 millions de yuan d’actions hypothéquées auprès de la succursale de Yibin de la Banque de Chine ; Xichang Bangtai Real Estate a 30 millions de yuan d’actions hypothéquées auprès de la succursale de Liangshan de la Banque de Chine.

Sur un total de 1,48 milliard de yuan de nantissements historiques (dont certains sont encore valides), le principal prêteur est “Chongqing Houze Microloan Co., Ltd.”, qui a fourni 9 prêts de nantissement à diverses filiales de Bangtai dans des villes comme Guangyuan, Deyang, Suining, Ziyang, Chongqing, Yuxi, pour un total de 234,4 millions de yuan. Cette société de microcrédit à Chongqing, dont le principal et le propriétaire ont déjà “quitté” la Chine continentale, soulève des questions sur la transparence de la “modèle Bangtai” : s’agit-il d’une copie de celui d’Evergrande ou Country Garden, ou d’une véritable petite entreprise indépendante principalement financée par ses propres fonds ?

Bien que la transparence financière soit limitée, le marché reste le meilleur “testeur”, et de plus en plus de propriétaires finiront par y répondre. Alors, la balle continue de voler.

Source : Phoenix Finance News