La popularité des maisons d'occasion augmente, les transactions sont en hausse - un "petit printemps" est attendu dans les villes de première ligne

Source : Rapport économique du 21e siècle Auteur : Wu Shuying

La saison de forte activité dans le secteur immobilier, « Mars d’or et Avril d’argent », arrive comme prévu.

Samedi dernier (14 mars), Shanghai a enregistré un nouveau record annuel avec 1472 transactions de reventes en une seule journée ; le marché immobilier de Pékin a vu une augmentation des transactions de biens neufs et anciens sous l’effet des politiques ; le nombre de visites et de transactions de biens d’occasion à Guangzhou est également en hausse ; à Shenzhen, les ventes de biens d’occasion ont également fortement augmenté durant la première moitié de mars.

Chaque année, mars et avril sont des périodes clés pour le marché immobilier. En raison de la période du Nouvel An chinois en début d’année, la demande d’achat est souvent reportée ; de plus, la demande pour les logements avec des places en école se libère généralement en mars et avril, ce qui stimule la croissance globale des transactions immobilières, c’est pourquoi ces deux mois attirent une attention particulière, car ils influencent la tendance annuelle du marché.

Cette année, « Mars d’or et Avril d’argent » se distingue encore plus. Le marché immobilier, qui s’est rationalisé depuis plusieurs années, voit un regain d’optimisme. Le public espère que ce « petit printemps » pourra voir une hausse simultanée des volumes et des prix, entraînant le marché dans un nouveau cycle de développement. Selon plusieurs sources et interviews menées par le journal du 21e siècle, le volume de transactions dans les grandes villes a nettement rebondi par rapport au mois précédent, tandis que les prix restent relativement stables. D’après l’analyse de divers experts, Pékin et Shanghai, sous l’effet des politiques, voient une libération concentrée de la demande d’achat, ce qui rend la saison « petit printemps » prometteuse ; Guangzhou et Shenzhen montrent également des signes de reprise, laissant espérer une tendance de relance globale.

Les grandes villes enregistrent une hausse du volume et une stabilité des prix, ce qui indique un bon début pour le marché immobilier national.

Le « petit printemps » est arrivé

Shanghai est la ville la plus remarquable dans cette vague de « petit printemps ».

Selon CRIC, du 9 au 15 mars, le marché des reventes à Shanghai a connu une croissance explosive, avec 7233 transactions en une semaine, atteignant le plus haut niveau hebdomadaire en près de cinq ans (depuis 2021).

D’après les données publiées par le site immobilier en ligne de Shanghai, le 18 mars, le volume de transactions de reventes a atteint 906, même en jour ouvrable, ce qui est élevé.

Ce « feu d’artifice » dans les transactions à Shanghai est dû à la nouvelle politique. Le 25 février, Shanghai a publié un avis intitulé « Optimisation et ajustement supplémentaires des politiques immobilières locales », comprenant sept mesures pour stabiliser le marché, telles que la réduction de la durée de cotisation à la sécurité sociale hors Shanghai, l’assouplissement des conditions d’achat avec le permis de résidence, et l’augmentation du plafond de prêt hypothécaire. Ces mesures sont aussi appelées « les sept mesures de Shanghai ».

Un responsable d’une grande entreprise immobilière nationale à Shanghai a confié au journal du 21e siècle que chaque nouvelle politique ces dernières années a permis de stimuler une partie de la demande à entrer sur le marché en avance. Cette fois, en plus de l’effet saisonnier de « Mars d’or et Avril d’argent », le marché a connu une explosion des volumes, sans baisse notable des prix, qui restent stables. « D’après nos observations, depuis décembre dernier, les prix des reventes à Shanghai n’ont pas reculé, ils restent solides, ce qui est un signe positif. »

Les politiques de décembre dernier à Pékin continuent aussi d’avoir un impact. Selon l’Institut de recherche 58 Anju, après le Nouvel An chinois, avec la reprise complète des agences immobilières et des intermédiaires, la demande de recherche de logement a rapidement rebondi. Le 28 février, l’intérêt pour le neuf à Pékin a atteint 60,3, et celui pour l’ancien 66,1 ; le 14 mars, ces chiffres ont encore augmenté à 59,9 et 65,6, témoignant de l’effet positif des nouvelles politiques.

En termes de volume, du 26 janvier au 1er février, Pékin a enregistré 4244 transactions, un pic sur 12 semaines, en hausse de plus de 30 % par rapport à la semaine précédente l’application des nouvelles politiques. Après le Nouvel An, le marché s’est progressivement rétabli, avec 2980 transactions la semaine du 1er au 8 mars.

Contrairement à Pékin et Shanghai, où les politiques ont stimulé le marché, Guangzhou et Shenzhen connaissent une reprise principalement due à une demande d’achat rigide.

Les informations publiques indiquent qu’au cours des deux premières semaines de mars, le volume de transactions de reventes à Guangzhou a dépassé 4000, avec un maximum de 271 transactions en une journée (15 mars), un record depuis 2023.

Un agent immobilier du district de Tianhe à Guangzhou a confié au journal du 21e siècle : « Je suis très occupé ces jours-ci, entre visites, entretiens et signatures. Il faut faire la queue pour signer, ce qui n’était pas le cas à la fin de l’année dernière. Notre agence a déjà conclu 9 ventes ce mois-ci. »

Les données de Shenzhen sont également très parlantes : selon le centre de recherche Zhongyuan, au 18 mars, le total des transactions résidentielles neuves et anciennes à Shenzhen a dépassé 4000. Parmi elles, 1474 sont des ventes neuves, en hausse de 38,9 % par rapport à février, et 2715 sont des transferts de propriété de biens anciens, en hausse de 58,6 %.

Le centre de recherche Zhongyuan de Shenzhen analyse que, après le Nouvel An chinois, le marché immobilier de Shenzhen continue de se redresser, avec une volonté d’achat nettement accrue. La promotion par baisse de prix de plusieurs projets neufs a été efficace ; la reprise rapide des transactions de biens anciens indique que le « petit printemps » est déjà là.

Signaux à renforcer

Le volume de transactions est en forte hausse, et les prix restent stables, mais les propriétaires de biens d’occasion manifestent déjà une attitude de « rétention ».

Selon plusieurs agents immobiliers à Shanghai, Guangzhou et Shenzhen, les propriétaires de biens d’occasion ont une attitude relativement ferme, et leurs prix restent soutenus, avec peu de marge pour négocier. « La plupart des biens à bon rapport qualité-prix ont été vendus en début d’année. Après le Nouvel An, il est difficile de négocier les prix, car les propriétaires ont accès à des informations indiquant que le marché s’est amélioré. Ils préfèrent louer plutôt que de baisser leurs prix. Actuellement, les prix restent stables, mais si une baisse intervient, la vente sera rapide », a confié un agent du district de Nanshan à Shenzhen.

Concernant le neuf, les promoteurs continuent d’adopter une stratégie « prix pour volume ». Un responsable marketing d’une entreprise active dans le marché de l’Est de la Chine a indiqué au journal du 21e siècle que, si le volume de biens d’occasion augmente et que les prix restent stables, le signal pour le neuf reste incertain.

Selon ses données, en mars, la majorité des prix moyens des nouvelles transactions à Shanghai et dans les villes environnantes ont reculé, principalement en raison de la stratégie de « prix pour volume » des promoteurs et du changement dans la structure des ventes.

« En mars, dans notre projet, un concurrent a réduit ses prix à 85 %, ce qui est quelques milliers de yuans de moins par mètre carré. Leur volume de ventes a été très rapide, alors que nous avons presque rien vendu », a déclaré un professionnel immobilier du sud de la Chine.

Ce décalage se retrouve aussi sur le marché foncier.

À Shanghai, par exemple, le 13 mars, la première série de terrains résidentiels pour 2026 a été mise en vente. Trois parcelles situées à Jiading New Town, Xuhui Changqiao et Qingpu Xihongqiao ont été vendues, totalisant 198 300 m² de terrains constructibles, pour un montant total d’environ 6,809 milliards de yuans. À l’exception du terrain de Qingpu, qui a été vendu avec une prime de 6,6 %, les autres ont été vendus au prix de base.

Cela montre que, malgré la forte activité du marché, les promoteurs restent prudents dans leurs décisions foncières. Lors de la réunion annuelle de China Merchants Shekou, le vice-directeur général Wu Bin a analysé que le marché foncier en 2026 devrait continuer à évoluer à un niveau global bas, avec quelques zones légèrement plus actives.

Wu Bin a indiqué que la stratégie d’investissement de China Merchants Shekou en 2026 continuerait de privilégier une approche basée sur la vente pour guider l’investissement dans des zones clés, en sélectionnant soigneusement les projets. En fonction du marché et des flux de trésorerie, tout en respectant les « trois lignes rouges » et en équilibrant la taille et la rentabilité, chaque projet doit atteindre les standards d’investissement « six bonnes » pour assurer une utilisation efficace des ressources, en se concentrant davantage sur la rotation des projets et la réalisation des bénéfices.

De ce point de vue, la saison de « petit printemps » pourrait soutenir la stabilisation et la reprise du marché cette année, mais cela dépend de plusieurs facteurs. Cao Jingjing, directrice générale du département d’indice de l’Institut de recherche Zhongzhi, rappelle que la stabilisation du marché sera un processus progressif, et que la continuité dépendra de la reprise réelle des attentes de revenus des ménages et des prix, ainsi que de l’amélioration macroéconomique.

(Édité par : Wen Jing)