Ouverture de 80 jours avec 15 demandes ! Les REITs immobiliers commerciaux connaissent une "explosion", les promoteurs immobiliers deviennent la force principale

AI · Comment les promoteurs immobiliers peuvent-ils se transformer de la promotion à l’exploitation via les REITs ?

Journaliste : Chen Ronghao    Éditeur : Liao Dan

Le 31 décembre 2025, la CSRC a officiellement lancé le pilote des REITs publics pour l’immobilier commercial, ouvrant une nouvelle voie de capitalisation pour un secteur longtemps silencieux.

Le 16 mars, le REITs immobilier commercial de Hongtu Innovation de Galaxy Holdings, déclaré par Galaxy Holdings, a été accepté par la Bourse de Shenzhen, devenant le 15e REITs immobilier commercial accepté par une bourse cette année.

Selon une synthèse du « Daily Economic News », au 20 mars 2026, seulement 80 jours après l’ouverture du pilote, les bourses de Shanghai et Shenzhen ont déjà accepté 15 demandes de projets, avec un total de levée de fonds prévue dépassant 46 milliards de yuans, approchant le volume total des émissions de REITs publics pour toute l’année 2025 (y compris les augmentations).

De plus, les actifs sous-jacents principaux sont des complexes commerciaux, des commerces de détail, des bureaux et des hôtels, et les promoteurs immobiliers sont passés d’une participation marginale à une participation principale.

Les journalistes ont noté que parmi ces 15 projets de REITs déclarés, 7 ont été soumis par des promoteurs immobiliers en tant que titulaires originaux, notamment Poly Developments, Shoukai Shares, Xincheng Holdings, etc.

« La croissance rapide du pilote des REITs immobiliers commerciaux reflète une étape importante dans la transition du marché immobilier chinois d’une phase de développement d’incréments à une gestion de stock », a analysé Yan Yuejin, vice-directeur de l’Institut de recherche immobilière de Shanghai, le 20 mars. Il a ajouté que l’ouverture des REITs commerciaux a permis aux promoteurs de réellement connecter leurs actifs existants au marché des capitaux.

Une vague de levée de fonds de plus de 460 milliards de yuans arrive

Les journalistes ont observé deux changements significatifs dans cette vague de déclarations de REITs immobiliers commerciaux : premièrement, la taille de la levée de fonds a atteint un nouveau sommet à court terme dans le domaine pilote des REITs publics, se rapprochant du volume total des émissions de toute l’année 2025 ; deuxièmement, les actifs sous-jacents des projets déclarés sont majoritairement situés dans des zones clés avec des propriétés de haute qualité, avec un taux d’occupation et de recouvrement des loyers relativement élevés.

L’ouverture des REITs immobiliers commerciaux a immédiatement déclenché une explosion du marché, avec des records battus tant en termes de vitesse de déclaration que de volume de levée de fonds. Depuis la première vague de déclarations à la fin janvier 2026, jusqu’au 20 mars, les bourses de Shanghai et Shenzhen ont reçu 15 déclarations de REITs immobiliers commerciaux, avec une levée de fonds cumulée dépassant 46 milliards de yuans.

Outre le nombre élevé d’entreprises déclarantes et le montant total prévu, un autre trait distinctif de cette vague de déclarations est que la majorité des actifs sous-jacents se trouvent dans des zones clés avec des propriétés de haute qualité.

Plus précisément, le REIT de Lujiazui de Hua’an a pour actif sous-jacent le projet Jingyao Qian Tan à Shanghai Pudong ; le REIT de Huaxia Poly Developments de Poly Developments couvre des immeubles de bureaux au centre de Guangzhou et le centre commercial Water City à Foshan ; Shoukai Shares a déclaré des actifs commerciaux tels que le centre commercial Huayi à Beijing, le centre commercial Puxi, et le centre commercial Songjiazhuang Fumao ; Xincheng Holdings a déclaré des projets comprenant le centre commercial Wuyue à Changzhou Taining et le centre commercial Qidong à Nantong ; Galaxy Holdings a récemment déclaré le REIT Hongtu Innovation Galaxy, dont les actifs sous-jacents sont le centre commercial Galaxy COCOPark à Longgang, Shenzhen, et ses parkings.

Prenons l’exemple du REIT Hongtu Innovation Galaxy déclaré par Galaxy Holdings, dont l’actif sous-jacent est le centre commercial Galaxy COCOPark à Longgang, Shenzhen, situé à l’intersection du centre-ville de Longgang et de la nouvelle ville de Dayun. Selon le prospectus, à la fin 2025, le taux d’occupation de ce centre commercial est de 99,34 %, le taux de recouvrement est de 100 %, et la levée de fonds prévue est de 1,686 milliard de yuans.

Le REIT de Hua’an à Lujiazui, avec pour actif le projet Jingyao Qian Tan à Shanghai Pudong, comprenant des bureaux T1 et des commerces, prévoit une levée de 2,81 milliards de yuans. Selon le prospectus, à la fin 2025, le taux d’occupation des bureaux est de 95,93 %, celui des centres commerciaux est de 93 % à 95 %, et le taux de recouvrement des loyers au cours des trois dernières années est supérieur à 99,7 %.

De plus, cette vague de déclarations de REITs voit une diversification des acteurs impliqués. Les journalistes ont noté que cette fois, il y a des entreprises publiques locales comme Shouhang, Shoukai, ainsi que des promoteurs privés comme Galaxy et Xincheng, et même des opérateurs étrangers comme Chongbang Group, brisant le précédent schéma dominé par des acteurs publics dans le marché des REITs d’infrastructure.

Le 20 mars, Zhu Yuanwei, directeur de l’Institut de recherche financière immobilière Rees, a analysé pour le « Daily Economic News » : « Du point de vue des investisseurs, les REITs publics sont devenus une voie importante pour diversifier les actifs, surtout en période de pénurie d’actifs. Les REITs offrent une nouvelle option d’allocation d’actifs. La demande pour ces actifs est forte, et la concurrence pour plusieurs projets déclarés est très intense. »

Les promoteurs immobiliers entrent sur le principal champ de bataille des REITs publics

Une analyse des stratégies des promoteurs immobiliers dans le domaine des REITs montre que depuis 2021, seulement une dizaine d’entreprises, telles que China Merchants Shekou, China Resources Land, China Jinmao, Vanke, et Joy City, ont participé aux REITs, dont deux ont déjà effectué des augmentations de capital.

En 2024, les REITs d’infrastructures de consommation ont connu un pic avec sept produits lancés cette année-là, mais ils restent concentrés sur le secteur de la consommation, sans une participation généralisée de l’industrie, la plupart des promoteurs étant encore en phase d’observation.

Cependant, avec l’ouverture du pilote des REITs immobiliers commerciaux fin décembre 2025, cela a marqué un tournant pour la participation des promoteurs. Poly Developments, Xincheng Holdings, Shoukai, Galaxy Holdings et d’autres ont déjà déclaré collectivement sept projets, représentant près de la moitié des 15 déclarations totales.

Selon certains experts, auparavant, le rôle des promoteurs dans le marché des REITs était marginal, principalement en raison de l’absence de canaux de sortie standardisés cotés en bourse, rendant difficile la liquidation efficace des actifs existants. La mise en œuvre des REITs publics pour l’immobilier commercial offre désormais une nouvelle voie : « céder des parts tout en conservant le droit d’exploitation ».

Yan Yuejin a expliqué que la mise en place des REITs publics permet aux promoteurs de récupérer des fonds en cédant des parts dans leurs projets commerciaux tout en conservant le contrôle opérationnel.

« La méthode actuelle des promoteurs consiste à déclarer des centres commerciaux comme actifs sous-jacents, en planifiant une participation stratégique proportionnelle. Ce modèle de ‘conserver une part clé + activer le stock’ permet à la fois de sécuriser les revenus futurs et de récupérer des fonds immédiatement, constituant une voie de transformation ‘légère et lourde’ », a-t-il précisé.

Zhu Yuanwei a souligné que l’immobilier commercial exige davantage des compétences opérationnelles : « La gestion opérationnelle et le développement immobilier sont deux compétences organisationnelles totalement différentes, avec des systèmes de talents, des mécanismes d’incitation et des logiques d’évaluation distincts. Les REITs ont ouvert la porte, mais la réussite dépendra de la capacité opérationnelle. »

Selon l’Institut de recherche de Yiju, trois types d’actifs pourraient devenir les principales classes d’actifs pour les déclarations de REITs commerciaux : d’abord, les immeubles de bureaux de classe A situés dans les zones centrales des premières et deuxièmes villes, avec des locataires de qualité, qui sont des piliers du marché ; deuxièmement, des centres commerciaux de haute qualité dans des villes de troisième et quatrième rangs, avec un potentiel de rénovation, ou des actifs communautaires à fort potentiel ; enfin, des hôtels, des résidences pour seniors, et des quartiers à thème, qui nécessitent une gestion opérationnelle avancée, mais peuvent devenir des leaders dans leurs segments si ils disposent de marques et de flux de clients.