Midea Real Estate révèle des pratiques illégales : 650 millions empruntés clandestinement, deux départements en prennent la responsabilité

(源自：地产密探)

Au cours de cette profonde correction du marché immobilier qui dure depuis cinq ans, peu de promoteurs privés de premier rang ont réussi à tenir jusqu’à maintenant, notamment Midea Real Estate, soutenu par le géant de l’électroménager Midea Group.

Cela ne semble être qu’une apparence, car en réalité la pression reste généralisée. À la mi-2024, le marché immobilier traverse une période sans précédent de difficulté. La plateforme cotée en H share, Midea Real Estate, a procédé à une restructuration majeure de ses activités pour changer la donne, en se séparant de son secteur de développement immobilier.

En octobre de cette année-là, Midea Real Estate a cédé l’ensemble de son secteur de développement immobilier à son actionnaire majoritaire par une opération de sortie de bilan, en se concentrant désormais sur la gestion de projets de construction pour le compte d’autrui, les services immobiliers, et l’exploitation d’actifs, c’est-à-dire des activités à faible intensité en actifs.

Moins de deux ans après cette restructuration et cette transformation, Midea Real Estate, qui est cotée en H share, entre dans la période de publication de ses résultats financiers pour 2025. Cependant, juste avant cette divulgation, elle a laissé échapper une information explosive.

Cet incident s’est produit en 2025 : Midea Real Estate a utilisé un canal de fiducie pour prêter une somme importante à une société affiliée de son actionnaire majoritaire. En utilisant la fiducie, une méthode relativement discrète, cela constitue en substance une transaction liée, mais sans annonce publique, en violation des règles de la Bourse de Hong Kong. La vérité ne pouvait plus être dissimulée.

Entre le début de 2025 et juillet de la même année, Midea Real Estate, via ses filiales Foshan Midea et Guangdong Midea, en tant que mandataires, ont respectivement conclu des accords de fiducie d’investissement avec Wanxiang Trust, Yuecai Trust et Zhongyuan Trust.

Ces trois accords de fiducie ont des plafonds respectifs de 500 millions, 250 millions et 1 milliard de yuans, avec des taux de rendement net annuel de 3,85 %, 3,2 % et 3,2 %. La durée des mandats était de 36 mois à partir du premier dépôt dans la fiducie pour deux d’entre eux, et de 24 mois à partir de la date de l’accord pour le troisième, avec des périodes de renouvellement possibles.

Selon ces accords, deux fiducies, confiées à Wanxiang Trust et Zhongyuan Trust, pouvaient emprunter jusqu’à 1,5 milliard de yuans chacune, avec un prêt renouvelable pouvant durer jusqu’à 3 ans, tandis que la fiducie confiée à Yuecai Trust pouvait emprunter jusqu’à 250 millions de yuans, avec une durée maximale de 2 ans.

Ces trois sociétés fiduciaires, en tant que trustees, ont accordé en 2025 quatre prêts non garantis à Shenyang Zhenghui, Nanhai Meiming et Shunde Tianmei. Toutefois, une condition était que le montant total des prêts impayés à tout moment durant cette période ne dépasse pas 650 millions de yuans.

Pourquoi avoir inclus dans ces accords une clause spéciale stipulant que « le montant total impayé à tout moment ne doit pas dépasser 650 millions de yuans » ? Selon des analystes du secteur, cela aurait été une précaution pour éviter des risques.

Midea Real Estate a affirmé qu’à la fin de 2025, tous ces prêts impayés et intérêts dus avaient été intégralement remboursés, et que les accords de fiducie avaient été résiliés.

En d’autres termes, si la division de gestion des risques et l’audit interne de Midea Real Estate n’avaient pas découvert, lors de leur contrôle interne début 2026, que ces opérations de prêt fiduciaire dissimulaient également des transactions liées non divulguées, ces prêts auraient-ils continué à rouler vers les parties liées de l’actionnaire majoritaire ?

Il est à noter que Shenyang Zhenghui appartient à 50 % à Shenyang Meiyi, détenue indirectement à 100 % par Midea Real Estate, dont l’actionnaire majoritaire est Lu Deyan. Nanhai Meiming et Shunde Tianmei sont également des filiales indirectes de Lu Deyan. La plateforme de développement immobilier de Lu Deyan est Midea Jianye, une entité offshore. Par le biais de sa filiale Midea Real Estate Group (qui a été séparée de Midea Real Estate cotée en H share), elle développe des projets immobiliers à travers tout le pays.

En réalité, Lu Deyan est l’épouse de He Xiangjian, fondateur de Midea Group, et son conjoint est également un acteur commun dans la gestion de l’entreprise, ce qui fait d’elle une actionnaire majoritaire conjointe de Midea Real Estate.

Les trois entités de financement mentionnées ci-dessus sont toutes des parties liées à Midea Real Estate. Le prêt fiduciaire de 650 millions de yuans ne constitue pas seulement une transaction liée, mais doit aussi faire l’objet d’une divulgation obligatoire, notamment avec l’approbation des actionnaires indépendants.

Midea Real Estate a expliqué que cette violation était principalement due à une erreur de communication interne : l’équipe commerciale a mené cette opération sans informer l’équipe conformité que le contrepartie était une partie liée, et cette dernière n’a pas su identifier le risque potentiel de lien indirect.

Cela signifie-t-il que : l’équipe commerciale de Midea Real Estate est « irresponsable » ou « a délibérément caché la vérité », tandis que l’équipe conformité, peu professionnelle ou négligente, n’a pas détecté ni évité le risque ? Ces deux équipes auraient-elles, à l’époque, conclu un accord tacite, sachant ce qui se passait, mais n’ayant pas pu le dissimuler jusqu’au bout, en « prenant la responsabilité » ?

À la fin de 2024, Midea Real Estate disposait d’environ 1,03 milliard de yuans en liquidités et équivalents de liquidités, et le prêt fiduciaire de 650 millions de yuans n’était pas encore entièrement remboursé, représentant environ 63 % de ses fonds comptables à cette date.

Au 30 juin de l’année dernière, le total des liquidités et dépôts bancaires de Midea Real Estate s’élevait à 708 millions de yuans, avec aucune dette à court ou long terme. Au premier semestre de l’année précédente, elle avait réalisé un chiffre d’affaires de près de 2 milliards de yuans, en hausse de 41,1 % par rapport à l’année précédente ; le bénéfice net s’élevait à 313 millions de yuans, en hausse de 128,1 %.

N’est-ce pas là une « vache à lait » qui, sans dettes à intérêt, continue de générer cash et profits ? Qui pourrait y résister ? Et de surcroît, cette vache appartient à un actionnaire majoritaire étroitement lié.