Perte prévue de plus de 10 milliards de yuans en 2025, chiffre d'affaires de seulement 30 milliards : le Groupe Jin地est pris au piège par les capitaux d'assurance

Depuis 2021, le marché immobilier a connu des bouleversements, et une nouvelle configuration concurrentielle s’accélère.

Lors de la publication de la politique des « trois lignes rouges » fin août 2020, seulement 5 des 30 principales entreprises immobilières étaient en « zone verte ». Selon les données de Huachuang Securities, ces 5 entreprises étaient Poly Developpement, China Overseas Property, China Resources Land, Gemdale Corporation et China Merchants Shekou.

En seulement 5 ans, le destin de ces entreprises s’est différencié : les entreprises d’État, grâce à leurs avantages en financement et en crédit, ont connu une expansion contre le marché, consolidant leur position de tête ; tandis que Gemdale, ayant perdu sa « marge de sécurité », a rapidement été distancée sous la double pression de la désendettement et de la baisse des ventes.

Données de CRIC montrent qu’en fin 2025, Poly Developpement, China Overseas Property, China Resources Land et China Merchants Shekou figurent toutes dans le top 5 du secteur, tandis que Gemdale, avec un chiffre d’affaires de seulement 30 milliards de yuans, est exclue du top 20.

Autrefois membre des « Quatre Grands », connu sous le nom de « Zhaobao Wanjin » (招保万金), Gemdale pourrait-il encore intégrer le rang des grandes entreprises immobilières à l’avenir ?

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Chiffre d’affaires en chute libre,

il ne reste que 30 milliards en 2025

En réalité, Gemdale est une entreprise immobilière ancienne.

En 1988, la Shenzhen Shangbu Industrial Village Construction Service Company a été créée officiellement, principalement pour le développement et la construction de la zone industrielle de Shangbu à Shenzhen. Par la suite, elle a été renommée Gemdale Industrial Development Corporation, et a commencé ses activités dans l’immobilier en 1993, en tant qu’entreprise publique locale du district de Futian, à Shenzhen.

Trois ans plus tard (1996), sur la base de cette société, Gemdale Group a été créée après restructuration. À l’époque, l’Administration de la gestion des actifs publics du district de Futian détenait 49 % des actions, en tant que premier actionnaire.

Par la suite, cette administration a transféré ses parts dans une filiale, Shenzhen Futian Investment Development Company (aujourd’hui renommée Shenzhen Futian Investment Holding Co., Ltd., ci-après « Futian Investment »), qui détient toujours la deuxième plus grande participation dans Gemdale.

Soutenu par des capitaux publics, Gemdale, avec China Merchants Shekou, Poly Developpement et Vanke, formait le groupe des « Quatre Grands » de l’immobilier, considéré comme un « titan ».

Au fil des plus de 30 années de développement tumultueux, le secteur immobilier a connu une croissance sauvage, une accélération effrénée, puis un « nettoyage » brutal. Pendant cette période, Gemdale a connu des hauts et des bas : en 2021, son chiffre d’affaires atteignait 286,7 milliards de yuans, se classant 11e dans le secteur selon CRIC ; en 2022, elle retrouvait sa place dans le top 10 aux côtés de « Zhaobao Wanjin ».

Mais après cela, Gemdale a commencé à décliner, son volume de ventes s’effondrant. En 2024, le montant de ses contrats signés est tombé sous la barre du billion, à 685,1 milliards de yuans, soit une chute de moitié par rapport à 2023 (1535,5 milliards).

Image / Annonce de Gemdale

Entre la pression de la désendettement sous le poids de dettes lourdes et la faiblesse des ventes, sous la double contrainte, Gemdale a suspendu l’acquisition de terrains sur le marché public depuis juin 2023, ne reprenant qu’en 2025, en complétant ses réserves à Hangzhou, Shanghai et autres villes.

Lors de la réunion de performance de 2024, le président de Gemdale, Xu Jiajun, a indiqué que la relance du marché des terrains était principalement due à l’apaisement de la pression de la dette, grâce au remboursement progressif des dettes publiques. Par ailleurs, la politique de relâchement du secteur en 2024 a renforcé la confiance globale du marché et stimulé la demande, avec des signes positifs de reprise dans certains marchés clés, ce qui a motivé la relance des acquisitions dans ces villes.

Gemdale tente de se redresser et de retrouver la voie normale, mais la réalité est moins favorable. En 2025, le montant des contrats signés de Gemdale a chuté de 56,18 % en glissement annuel, pour atteindre 300,2 milliards de yuans, soit environ 1/10 de son sommet de 2021.

Image / Annonce de Gemdale

Selon les données de CRIC et du China Index Academy, le chiffre d’affaires contractuel de Gemdale en 2025 est même inférieur de 102 milliards de yuans à celui de Country Garden, encore en difficulté, ce qui la place au 23e rang du secteur.

En 2026, Gemdale commence difficilement. En février 2026, le montant des contrats signés s’élève à 630 millions de yuans, en baisse de 77,50 % ; pour les deux premiers mois, le total est de 1,85 milliard, en baisse de 63,37 %.

Pourquoi Gemdale est-elle si faible en ventes ? S’agit-il d’un problème de stratégie ou de gestion du foncier ? Comment se sont comportés les projets de réserve de terrains depuis 2025 ? Quelles mesures concrètes ont été prises pour stimuler les ventes et accélérer la dépréciation des stocks ?

Nous avons tenté d’obtenir des réponses auprès de Gemdale, mais à la publication de cet article, aucune réponse n’a été reçue.

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Prévision de pertes supérieures à 10 milliards,

Ling Ke quitte le premier

Les « douleurs cachées » dues à la faiblesse des ventes apparaissent peu à peu dans les résultats financiers de Gemdale.

Le 23 janvier, Gemdale a publié ses prévisions pour 2025 : une perte nette attribuable aux actionnaires comprise entre 11,1 et 13,5 milliards de yuans, et une perte nette hors éléments exceptionnels entre 10 et 12,4 milliards.

Image / Annonce de Gemdale

Comparé à la perte nette de 6,1 milliards en 2024 et à la perte hors éléments exceptionnels de 4,4 milliards, la perte prévue pour 2025 est doublée, atteignant le record depuis la cotation en 2001.

Image / Rapport financier de Gemdale

Concernant cette chute de profit, Gemdale explique que la baisse de ses ventes ces dernières années a réduit la superficie à réaliser, et que ses revenus opérationnels ont diminué par rapport à l’année précédente.

De plus, l’entreprise a ajusté ses stratégies opérationnelles et commerciales en fonction du marché, renforçant la dépréciation des stocks, ce qui a conduit à la constitution de provisions pour dépréciation et pertes de crédit sur certains projets, en adoptant une approche prudente.

Avant même que Gemdale ne devienne déficitaire, des turbulences dans la gestion avaient déjà commencé.

Le 16 octobre 2023, Gemdale a annoncé que Ling Ke, en raison de problèmes de santé, avait demandé à démissionner de ses fonctions de président, de membre du conseil d’administration et de membre du comité stratégique.

Selon les informations, Ling Ke avait été directeur du département commercial de la Shenzhen Futian Foreign Trade Company, et avait dirigé Gemdale pendant 25 ans en tant que président. À l’image de Lei Jun chez Xiaomi ou Wang Jianlin chez Wanda, Ling Ke était considéré comme l’âme de Gemdale.

Son départ a suscité une forte réaction. Le lendemain (17 octobre), le cours de l’action Gemdale a ouvert en baisse, atteignant le plafond de baisse, et plusieurs obligations intérieures ont également chuté de plus de 20 %. Le même jour, Gemdale a publié un communiqué précisant que le départ de Ling Ke était dû à « des raisons de santé », tout en affirmant que « la production et l’exploitation étaient normales ».

Rapidement, le premier actionnaire, Fude Life Insurance, et le second, Futian Investment, ont dépêché des représentants pour prendre le contrôle de Gemdale. En mars 2024, l’ancien secrétaire général, Xu Jiajun, a été élu nouveau président, et Ji Tong, de Futian Investment, est devenu vice-président.

Le mois suivant (avril 2024), Xu Wenyuan, Xu Qian et Li Ronghui, de Fude Life Insurance, ont rejoint le conseil en tant qu’administrateurs non indépendants. L’ancien cadre considéré comme le successeur potentiel de Ling Ke, Huang Juncan, a quitté ses fonctions de président, tandis que Wei Chuanjun a démissionné de son poste de directeur financier, remplacé par Li Ronghui.

Le dernier jour de 2025, Gemdale a annoncé que Ji Tong, en raison de changements professionnels, démissionnait de ses fonctions de directeur et de vice-président, et ne siégeait plus dans aucune autre fonction dans la société. En janvier 2026, Yang Yuqiu, président de Futian Investment, a rejoint le conseil de Gemdale.

Objectivement, la nouvelle équipe de direction, plus expérimentée, pourrait avoir une meilleure gestion, mais sa connaissance du secteur immobilier est probablement inférieure à celle de Ling Ke ou Huang Juncan, qui ont longtemps œuvré dans le domaine. Selon les données, depuis 2024, Gemdale n’a cessé de perdre de l’argent, avec une perte cumulée de plus de 170 milliards de yuans en deux ans.

Comment cette nouvelle équipe, en deux ans, peut-elle inverser cette tendance de pertes massives ? Qui doit assumer la responsabilité de ces pertes ? Existe-t-il un calendrier pour la reprise ? En cas de pertes prolongées, la trésorerie pourrait-elle être encore plus mise à rude épreuve ? Nous avons tenté d’obtenir des réponses, mais aucune n’a été fournie à ce jour.

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Les fonds d’assurance « piégés »,

un déficit de plus de 13 milliards

À l’apogée du secteur immobilier, Gemdale a également été très prisée par le capital.

Entre 2013 et 2014, Fude Life Insurance, Anbang Insurance et sa filiale Anbang Life (qui a repris Anbang après la gestion de Dajia Insurance, ci-après « le groupe Dajia ») ont multiplié les prises de participation sur le marché secondaire de Gemdale.

Selon nos estimations, entre janvier 2013 et mai 2014, Fude Life Insurance a acheté au moins 1,135 milliard d’actions de Gemdale, pour un coût d’environ 8,4 milliards de yuans.

Image / Annonce de Gemdale

De décembre 2013 à décembre 2014, Anbang Insurance et Anbang Life (plus tard groupe Dajia) ont accru leur participation à plus de 600 millions d’actions, avec un prix moyen supérieur à 6 yuans par action.

Image / Annonce de Gemdale

À la fin 2014, Fude Life Insurance détenait 29,99 % des actions de Gemdale, et le groupe Dajia 20 %, devenant ainsi les deux premiers actionnaires, devant l’actionnaire fondateur, Futian Investment.

Cependant, dès que le marché immobilier a commencé à se détériorer, le groupe Dajia a rapidement réduit ses positions. Depuis 2021, il a commencé à céder fréquemment ses parts, s’éloignant progressivement du top 10 des actionnaires de Gemdale.

En réalité, la rumeur d’une cession de parts de Gemdale par Fude Life Insurance a également circulé. Peu après la démission de Ling Ke en octobre 2023, des rumeurs ont évoqué une vente de 6 milliards de yuans de parts à China Merchants Shekou, mais la micro-communication officielle a rapidement démenti, précisant avoir déposé plainte auprès des autorités.

Aujourd’hui, Fude Life Insurance est « piégée ». Fin du troisième trimestre 2025, elle détient 1,347 milliard d’actions de Gemdale, dont la valeur, à la clôture du 20 mars 2026, à 2,95 yuans par action, est d’environ 40 milliards de yuans, bien en deçà des plus de 80 milliards investis lors de l’achat.

Mais il faut noter qu’après l’entrée de ces deux grands fonds d’assurance, la part de dividendes de Gemdale a fortement augmenté, partageant déjà les bénéfices du secteur immobilier.

Données Wind montrent qu’entre 2015 et 2021, Gemdale a distribué environ 19,2 milliards de yuans en dividendes, avec un taux de distribution annuel supérieur à 30 %. Avant 2015, ce taux n’a jamais dépassé 20 %.

Image / Wind

Cependant, après de longues périodes de dividendes élevés, combinées à la fin de la période de remboursement de la dette, la sécurité de la trésorerie de Gemdale a été quelque peu compromise.

En décembre 2023, Gemdale a cédé 51 % des parts de Shenzhen Gemdale Xinsa Real Estate Development à Futian Investment, récupérant 3,251 milliards de yuans.

Mais cela reste une goutte d’eau. Fin du troisième trimestre 2025, la trésorerie de Gemdale s’élevait à 14,34 milliards de yuans, avec 426 millions de yuans de dettes à court terme et 27,858 milliards de yuans de passifs non courants à échéance dans l’année, soit un déficit de liquidités d’environ 13,9 milliards.

Image / Rapport financier de Gemdale

De plus, Gemdale perd sa capacité à « générer du cash ». Au premier trimestre 2025, ses flux de trésorerie opérationnels nets étaient négatifs de 1,468 milliard de yuans, passant du positif au négatif. Dans un contexte où la stabilité des flux de trésorerie est cruciale, cela illustre la forte pression sur la chaîne de financement de Gemdale.

Image / Rapport financier de Gemdale

En regardant en arrière, après avoir « décroché », Gemdale a brièvement retrouvé le top 10, mais s’est rapidement retrouvée à nouveau en difficulté avec une chute des ventes et des pertes. La responsabilité de remettre Gemdale sur la bonne voie est désormais confiée à Xu Jiajun, successeur de Ling Ke.

L’image de l’en-tête provient du site officiel de Gemdale.