Le consortium de Vanke, composé de la même équipe, revient, et le terrain de Licang à Qingdao a été vendu au prix de réserve après la décommercialisation.

Point of View Network Le 20 mars, les résultats de la vente aux enchères en ligne du droit d’usage des terrains publics à Qingdao, organisée par le Bureau des ressources naturelles et de la planification de Qingdao, ont montré que le lot LC0301-03 situé à l’est de la voie rapide Qingyin dans le district de Licang a été cédé.

Selon l’annonce précédente du Bureau des ressources naturelles et de la planification de Qingdao, le prix de départ de ce lot était de 998 millions de yuans, avec un prix de départ au mètre carré de 9 010 yuans.

Les résultats de la transaction indiquent que ce lot a été acquis par Qingdao Changming Real Estate Co., Ltd. pour un total de 998 millions de yuans, avec un taux de surenchère de 0 %.

Les données publiques montrent que cette société est cofinancée par Vanke, China Overseas, Yuexiu, Gemdale et Qingdao Urban Investment.

Le processus d’enchères a été relativement direct, selon la règle “le plus offrant gagne”, mais une seule offre a été déposée, sans plusieurs tours d’enchères.

Contrairement aux terrains habituellement mis en vente, ce lot présente une particularité liée à sa “re-entrée sur le marché”.

Selon les informations publiques, ce terrain faisait partie du projet du parc forestier Dongli, et était initialement acquis il y a plusieurs années par un consortium de Vanke. Cependant, en raison de retards dans le développement, le terrain a finalement été restitué après négociation avec le gouvernement.

En quelques années, le processus a été complet : “transaction - stagnation - restitution - nouvelle mise en vente”.

La relance du lot

Du point de vue des conditions de vente, le changement principal concerne la planification.

Le 28 février, le Bureau des ressources naturelles et de la planification de Qingdao a publié une annonce pour la vente aux enchères du droit d’usage du terrain public, et le lot LC0301-03 dans l’est de Licang a été officiellement remis en vente.

Ce lot, initialement classé en “terrain commercial et d’affaires”, a été reclassé en “terrain résidentiel de type II”, avec une augmentation simultanée des équipements publics tels que l’éducation, la santé et les services pour les personnes âgées.

Par ailleurs, le coefficient d’occupation des sols (COS) a été réduit à 2,5, un niveau moyen-bas, nettement inférieur au COS précédent de 3,57.

Les documents de vente indiquent que le terrain, situé à l’est de la voie rapide Qingyin, à l’ouest de Shiniu Mountain Road, au nord de Zaoshan Road et au sud de Jiushui Road, couvre environ 44 320,7 m², avec une superficie de construction planifiée d’environ 110 800 m². Les exigences de construction sont claires : le projet doit inclure un centre communautaire, des installations de garde d’enfants, ainsi que des commerces, et doit être remis en service après achèvement.

Ce terrain se trouve à l’est du district de Dongli, à proximité d’une zone résidentielle existante, ainsi que du parc forestier. Les infrastructures éducatives, médicales et communautaires environnantes sont en cours de développement.

En combinant le COS, la superficie et les contraintes de construction, il est prévu que le produit final sera principalement composé de logements en hauteur moyenne ou élevée.

Il est important de noter que la structure des prix a également changé avant et après la modification.

Avant la modification, le prix total de départ était d’environ 1,187 milliard de yuans, avec un prix au mètre carré de 7 500 yuans ; après la modification, le prix total de départ a été réduit à 998 millions de yuans, mais le prix au mètre carré a augmenté à 9 010 yuans.

Autrement dit, le prix total a diminué, mais le coût par unité de terrain a augmenté, modifiant ainsi la logique de développement.

Le choix de Vanke

Si l’on remonte dans le temps, l’origine de ce lot est plus complexe.

En août 2017, Vanke Qingdao Real Estate Co., Ltd. a acquis pour 3,79 milliards de yuans trois lots liés dans le district de Licang, situés à l’est de la voie rapide Qingyin (anciennes références 4362-01, 4362-02, 4364-02), avec une superficie construite totale de plus de 500 000 m². Le lot LC0301-03, qui fait l’objet de cette nouvelle vente, correspondait à l’ancien lot 4362-01.

Le lot 4362-01 était destiné à un usage purement commercial, tandis que les deux autres étaient pour des usages résidentiels et mixtes. La part commerciale représentait près de 40 % du projet global.

Ce qui est encore plus crucial, ce sont les conditions de vente.

Selon les exigences à l’époque, l’acquéreur devait non seulement construire une école et une crèche, mais aussi attirer un siège de société financière, une entreprise du top 500 mondial, détenir une certaine superficie de propriété et respecter des indicateurs fiscaux.

Ces conditions supplémentaires ont élevé le seuil de développement dès le départ.

Finalement, Vanke a acquis le projet pour 3,79 milliards de yuans, en impliquant China Overseas, Gemdale, Yuexiu et Qingdao Urban Investment pour le développement conjoint, mais le progrès a été lent.

Selon les développements ultérieurs, la partie résidentielle a été développée en premier, tandis que le lot commercial 4362-01 est resté inactif pendant longtemps. Les données publiques montrent que la progression de cette partie est nettement retardée, devenant le principal frein à l’avancement global du projet.

En d’autres termes, le problème ne réside pas dans la partie résidentielle, mais dans la partie commerciale.

Avec l’évolution du marché, la durée de commercialisation des espaces commerciaux s’allonge, l’incertitude du développement augmente, et les risques liés à ces grands projets mixtes deviennent plus apparents. Finalement, ce lot commercial a été mis en réserve, puis, après une révision du plan de contrôle, divisé et restructuré, et réintroduit sur le marché sous le nouveau numéro LC0301-03.

Cette fois, les variables sont réduites.

Le commercial a été séparé, le COS réduit, le modèle de développement est devenu résidentiel principalement ; le prix total a été abaissé, dans une fourchette contrôlable ; les exigences de construction sont toujours en place, mais la durée de développement a été raccourcie.

Dans ce contexte, Vanke a de nouveau participé à l’enchère.

Les rapports indiquent que cette entreprise a déjà une expérience directe dans le développement de cette zone. Sa réintégration représente une continuité du projet existant, plutôt qu’un nouvel investissement.

Autrement dit, il ne s’agit pas simplement d’acquérir un terrain, mais d’une “reprise après un retour aux origines et une nouvelle décision”.

Le résultat montre que l’équipe reste la même : Vanke, China Overseas, Yuexiu, Gemdale et Qingdao Urban Investment ont tous participé à l’acquisition.

Pour Vanke, ce lot fait partie d’un projet historique, avec un environnement de développement déjà connu. Plutôt que de réinvestir dans un secteur inconnu, reprendre un terrain déjà décomposé et avec des risques plus clairs offre une voie plus maîtrisée.

Du point de vue politique, les autorités encouragent actuellement l’offre de logements de qualité, notamment dans les villes centrales et les quartiers de premier choix, en optimisant le COS, en ajustant la nature des terrains, afin d’améliorer la qualité des produits.

Ce lot de Dongli, transformé de “commercial en résidentiel”, illustre cette orientation politique.

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