L'immobilier pourrait être le grand gagnant de l'exode du crédit privé

Une version de cet article est parue pour la première fois dans la newsletter CNBC Property Play avec Diana Olick. Property Play couvre les opportunités nouvelles et en évolution pour l’investisseur immobilier, des particuliers aux capital-risqueurs, fonds de private equity, family offices, investisseurs institutionnels et grandes entreprises publiques. Inscrivez-vous pour recevoir les prochaines éditions directement dans votre boîte mail. Moins de quatre ans après que les investisseurs ont fui les fonds immobiliers commerciaux en raison de la hausse rapide des taux d’intérêt, certains recommencent à investir, alors qu’ils se désengagent de l’ancien secteur à la mode, le crédit privé. Les investissements dans les REITs non cotés, enregistrés publiquement, sont passés de 33,2 milliards de dollars en 2022 à 5,7 milliards en 2025, mais les gains ces derniers mois indiquent un retournement de tendance. Ces REITs ont levé 593 millions de dollars auprès des investisseurs en janvier, contre 467 millions en décembre et 416 millions en novembre, selon le suivi de Stanger Investment Banking. Des données supplémentaires de CoStar montrent que les investissements dans les REITs non cotés ont progressé au troisième et au quatrième trimestre de l’année dernière. Certains estiment qu’à mesure que plus d’argent sort du crédit privé, il finira par se diriger vers l’immobilier. « Nous pensons que cela se produira », a déclaré Kevin Gannon, président et CEO de Stanger. « Nous commençons à voir des signes, avec une augmentation des levées de fonds dans le secteur immobilier. C’est plus lent, mais cela commence à augmenter. Et les rachats dans l’immobilier ont diminué, ce qui indique une rotation des capitaux. » Lorsqu’on lui a récemment demandé sur CNBC dans l’émission « Squawk on the Street » si les conseillers en investissement pourraient retirer leurs clients de Blackstone Private Credit (BCRED) pour les placer dans Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT), le président et directeur général de la société, Jonathan Gray, a répondu : « Je ne sais pas si cela se fait dollar pour dollar, mais quand ils s’inquiètent pour quelque chose, ils peuvent faire une pause. Je peux vous dire, de manière intéressante, qu’au premier trimestre, BREIT a connu ses meilleures entrées depuis 2022. » La valeur des biens immobiliers commerciaux a chuté de 22 % entre leur sommet en avril 2022 et leur creux en décembre 2023, selon l’indice des prix des propriétés commerciales de Green Street. La reprise est encore lente, en forme de U, ce qui rend l’entrée pour les investisseurs encore assez attractive. Avec la volatilité accrue du marché boursier due aux pressions économiques mondiales, aux tarifs douaniers et maintenant à la guerre en Iran, les actifs tangibles comme l’immobilier offrent une solution convaincante pour diversifier les portefeuilles. En ce qui concerne les secteurs susceptibles de bénéficier, Blackstone a réalisé quelques opérations spécifiques dans le secteur des bureaux, mais reste concentré sur les centres de données, l’industrie et le multifamilial, privilégiant la stabilité et le revenu de ces secteurs, selon une personne familière avec les opérations internes de Blackstone, qui n’était pas autorisée à s’exprimer publiquement. « En fin de compte, c’est une question de rendement. Si les investisseurs continuent de retirer des fonds de crédit privé, il est difficile de remplacer ce rendement par d’autres investissements en dette », a déclaré Willy Walker, CEO de Walker & Dunlop. « Blackstone a connu son premier mois positif en flux de fonds vers le BREIT en février, après quatre ans. Les fonds de crédit privé surpassent largement la dette CRE — des trillions contre des milliards — donc tout retrait du crédit privé pourrait avoir un impact significatif sur les fonds CRE. » La discussion s’intensifie rapidement, alors que les titres concernant les rachats de crédit privé se multiplient. « Hier, j’étais en réunion avec quelques très grands investisseurs ici à New York, et nous débattions précisément de ce sujet », a déclaré Christian Ulbrich, président et CEO de JLL, lors d’un enregistrement du 12 mars du podcast CNBC Property Play, qui sera diffusé la semaine prochaine. « Les actifs réels apparaissent comme extrêmement attractifs dans un contexte d’incertitude actuel, et la situation du crédit privé pousse littéralement les gens à se tourner davantage vers ces actifs. Donc oui, cela pourrait potentiellement faire bénéficier l’immobilier ou les actifs réels. » Ulbrich a ajouté que les investisseurs continueraient toutefois à privilégier les options les plus conservatrices dans ce nouvel environnement de taux d’intérêt volatile. Cela signifie les meilleurs bâtiments dans les meilleurs emplacements, y compris les immeubles de bureaux de haute qualité, mais aussi les centres logistiques, les entrepôts et le multifamilial. Les taux d’intérêt restent un facteur imprévisible, alors que l’on s’attendait à ce qu’ils soient bien plus bas à cette époque. Les prévisions de baisse des taux par la Réserve fédérale diminuent, en raison des préoccupations concernant les prix de l’énergie et l’inflation. Cela pourrait ralentir la rotation vers l’immobilier par rapport à ce qui aurait pu être attendu. « Nous vivons cette anomalie », a déclaré Gannon. « Elle dure bien plus longtemps que prévu, et elle pourrait durer encore un peu plus, à cause de la guerre. Mais nous pensons qu’au final, cet argent cherchera un refuge, et nous le mettrons dans l’immobilier si nous pouvons montrer que les prix se stabilisent. »