Entrée des entreprises d'État, les adjudications foncières de Pékin rapportent 2,607 milliards de yuans en une semaine

La première moitié de l’année à Beijing s’est clôturée avec une vente aux enchères foncières totalisant 2,607 milliards de yuans.

Le 20 mars, des terrains situés dans la quatrième phase du parc technologique Zhongguancun à Changping ont été mis en vente. Mingjia Real Estate a acquis ces terrains pour 1,688 milliard de yuans, au prix de plancher, avec un prix au mètre carré de surface bâtie d’environ 25 800 yuans.

Avant cela, les 17 et 18 mars, le terrain du quartier 5 de la nouvelle ville de Shunyi, dans le district de Renhe, portant la référence 05-02-21-1, a été acquis par Beijing Renhe Risheng Real Estate Co., Ltd. pour 348 millions de yuans, au prix de plancher, avec un prix au mètre carré de surface bâtie d’environ 15 400 yuans. Par ailleurs, un autre terrain dans le district de Shunyi, situé à la station HEDONG de la ligne M15, projet de développement primaire du site SY00-3101-0037, a été acheté par Beijing Zhuzong Jing Shun Real Estate pour 571 millions de yuans, avec un prix au mètre carré d’environ 14 000 yuans.

Selon Zhang Kai, responsable de l’étude du marché foncier à l’Institut de recherche de Zhongzhi, la mise en vente successive de trois terrains à leur prix plancher ce mois-ci, tous soutenus par des capitaux publics, reflète la réalité de l’état actuel du marché et de la compétition régionale. Les terrains de haute qualité à faible densité restent dépendants du soutien des entreprises publiques, sous la double contrainte de fonds et de confiance. De plus, après leur mise sur le marché, la manière de se démarquer dans une compétition féroce est devenue un enjeu clé pour la gestion future des projets.

Les terrains de Changping entourés par la concurrence

Les terrains de la quatrième phase du parc technologique Zhongguancun à Changping ont été vendus sous la garantie d’entreprises publiques locales.

Il s’agit d’un lot comprenant trois terrains résidentiels (0013, 0015, 0039) et un terrain pour école maternelle (0016).

Les terrains 0013, 0015 et 0039 sont destinés à un usage résidentiel de catégorie II. Leur superficie respective est d’environ 0,99 hectare, 1,98 hectare et 3,51 hectares. La surface construite prévue est d’environ 1 hectare, 2 hectares et 3,54 hectares, avec un coefficient d’occupation du sol (COS) de 1,01, une hauteur limite de 18 mètres (avec certains points atteignant 24 mètres), et un taux de verdure de 30 %. Le terrain 0039, le plus grand et le plus carré, est entouré de deux autres terrains de forme irrégulière, ce qui pourrait compliquer la disposition des bâtiments futurs. Selon les documents officiels, il est encouragé que les terrains 0013 et 0015 soient reliés par des espaces souterrains.

Le terrain 0016, destiné à une école maternelle, couvre environ 0,48 hectare, avec un COS de 0,8, une surface bâtie d’environ 3 840 m², une hauteur limite de 16 mètres, et un taux de verdure de 30 %. Il est prévu d’y construire une école pour 12 classes.

En termes de localisation, ces terrains se trouvent dans le secteur de Nanshao, à l’extérieur de la sixième ceinture nord de Beijing, à environ 2,5 km de la station Nanshao de la ligne de métro Changping. La zone environnante dispose de ressources commerciales et éducatives, notamment le centre commercial Wanjing World City et le lycée No. 5 de Changping. À l’ouest, le site borde le parc humide Baifuchuan, riche en ressources écologiques, illustrant un secteur de « qualité écologique supérieure, avec un réseau de transports en commun efficace ».

Selon des experts, avec un coefficient d’occupation du sol de seulement 1,01 et une hauteur limitée à 18 mètres, ces terrains ont été dotés d’un « gène » résidentiel de type villa. Les produits futurs seront probablement composés de logements en duplex ou en couronne, à faible densité et destinés à une clientèle en quête d’amélioration.

Globalement, bien que la qualité des terrains soit bonne, ils se trouvent dans une zone fortement concurrencée.

À proximité immédiate, se trouve le quartier résidentiel mature de Longtan No.1, développé par Sunac, principalement composé de villas en duplex et d’appartements avec vue sur la montagne. La clientèle y est déjà bien établie, et le prix de l’immobilier secondaire y tourne autour de 42 000 yuans/m².

À environ deux kilomètres au nord, trois grands projets sont en vente, dont le Fangtanfu de Jianfa, lancé en 2023, avec un prix au mètre carré de surface bâtie de 26 000 yuans. Plus de 1 800 unités ont été vendues, près de 1 400 d’entre elles étant déjà occupées, principalement par des acheteurs en première acquisition ou en amélioration. La même année, Wutongshan Yü, un autre grand projet avec 1 200 unités, a déjà dépassé la moitié de ses ventes en ligne. Plus récemment, le projet Longfor Enxiang Lingyun Song, lancé en novembre dernier, a été vendu en moins de six mois, avec moins de 50 unités réservées en ligne.

De plus, la zone de Shahe, à une station de métro, abrite encore des stocks de nouveaux projets tels que Wutong Xingchen, Zhuzong Qingyuefu, et Jiagingle de Beijing Construction Engineering. Selon des estimations incomplètes, six nouveaux projets en vente totalisent près de 4 000 unités.

Zhang Kai indique que cette vente aux enchères foncières n’a enregistré qu’une seule inscription, avec une transaction au prix de plancher, ce qui reflète une attitude prudente du marché envers les projets à faible densité et à long cycle dans des zones non centrales. Bien que le prix au mètre carré de surface bâtie présente certains avantages, la forte concurrence dans le secteur signifie que, une fois sur le marché, ces projets devront faire face à la pression des produits existants comme Fangtanfu, la compétitivité des produits de Lingyun Song, et la politique tarifaire de Wutongshan Yü. La stratégie future consistera à se différencier par des « duplex à prix bas » à faible coût total.

Les experts estiment que, si le prix du terrain est maîtrisé, le coefficient d’occupation du sol étant trop faible, seuls des produits haut de gamme comme des villas ou des appartements en couronne à forte valeur ajoutée peuvent être envisagés. Dans un marché dominé par la demande de première acquisition ou de rénovation, il est crucial de vendre à des prix de luxe tout en assurant une rotation rapide, ce qui constitue un défi majeur pour le développement et la commercialisation de cette entreprise publique locale.

Deux terrains à Shunyi rapportent 919 millions de yuans

Les deux terrains à faible densité de Shunyi ont également été acquis par des entreprises publiques.

L’achat de Renhe Risheng dans le quartier 5 de la nouvelle ville de Shunyi a coûté 348 millions de yuans. La société appartient à 100 % à Beijing Shunyi Chengguan Garment Factory, une entreprise locale de Shunyi, sous l’administration de Renhe. C’est une entreprise publique de base, chargée du développement foncier, de la construction de logements de relogement et de la gestion d’actifs dans la région.

Ce terrain, relativement petit, couvre 1,57 hectare, avec une surface construite prévue d’environ 22 600 m². Avec un coefficient d’occupation du sol de 1,44 et une hauteur limite de 60 mètres, il est destiné à une résidence de faible densité, adaptée à une clientèle en quête d’amélioration. Cela s’inscrit dans la tendance récente de transformation du secteur de Renhe, passant d’un simple « achat pour première nécessité » à une « rénovation de qualité ».

Situé au cœur de l’ancien centre-ville de Shunyi, le terrain bénéficie d’un environnement écologique et de services publics bien développés, notamment à proximité du parc Renhe et du parc Shunyi, offrant un double poumon vert. La zone est également dotée de l’hôpital pour enfants de Beijing, du centre médical Shunyi pour femmes et enfants, ainsi que du centre commercial Shangpin City Outlet, créant un cercle de vie résidentielle à portée raisonnable.

Le terrain de la station Hedong de la ligne M15 de Shunyi a été acquis par Zhuzong avec 571 millions de yuans. Une affiche publiée par Beijing Urban Construction Xiangye Co. montre également les logos de Beijing Urban Construction et de Xiangye, ce qui est perçu comme un signal de la collaboration entre la société principale et sa filiale.

Ce terrain présente une forte optimisation marginale. Son coefficient d’occupation du sol n’est que de 1,3, inférieur à celui des autres terrains mentionnés, ce qui lui confère un avantage en termes de faible densité. Il offre également une base solide pour la construction de logements en couronne à forte surface habitable. Avec un prix de transaction de 14 000 yuans/m², il présente une marge de sécurité en termes de coûts. Situé à environ 400 mètres en ligne droite de la station Fongbo de la ligne 15 du métro, il bénéficie également d’un accès privilégié à la rivière Chaobai, offrant un double avantage : un « déplacement efficace » et une « prime écologique ».

Bien que les infrastructures environnantes soient encore en phase de planification et que le quartier ne soit pas encore mature, cet avantage en termes de coûts laisse aux promoteurs plus de marge pour peaufiner la qualité du projet. À l’avenir, le prix pourra s’adresser aussi bien aux primo-accédants qu’aux acheteurs en quête d’amélioration, avec une certaine flexibilité stratégique.

Zhang Kai souligne que, parmi les différents secteurs de Shunyi, le secteur Renhe possède une position particulièrement distinctive. Le secteur du nouveau centre d’exposition / Tianzhu se concentre sur le haut de gamme et attire souvent des promoteurs spécialisés dans des produits de luxe, comme Mawan. Le secteur Mapo, proche de Renhe, appartient à la « zone tempérée », mais met davantage l’accent sur les services administratifs et une atmosphère résidentielle mature. Quant à Renhe, grâce à un seuil d’entrée plus faible et à ses paysages écologiques remarquables, il privilégie une stratégie de rapport qualité-prix. Ces différents secteurs forment en réalité un schéma complémentaire, tandis que le vieux centre-ville de Shunyi, notamment autour du centre commercial Dongfeng, conserve une position de marché irremplaçable en raison de la rareté des terrains.

Selon le plan de l’Autorité de planification et de développement urbain de Beijing pour 2026, la superficie de terrains destinés à la construction résidentielle commerciale est fixée à 200-240 hectares, en baisse par rapport aux 240-300 hectares de 2025, marquant ainsi une réduction continue pour la quatrième année consécutive.

Zhang Kai conclut que la tendance de différenciation du marché s’accentue, avec une évolution marquée en « K » : la compétition pour les terrains centraux reste féroce, tandis que dans les zones périphériques non centrales, la baisse des prix et des coefficients d’occupation du sol ramène l’attention sur la « stabilité des prix » et la « sécurité de la rotation ».