Shanghai réduit le pourcentage d'acompte pour les logements commerciaux, d'autres villes devraient emboîter le pas

Source : Economic Reference Daily Auteur : Liang Qian, Ye Jian

Le 16 mars, la succursale de la Banque populaire de Chine à Shanghai, en collaboration avec l’Administration nationale de la supervision financière et de l’administration de Shanghai, a publié une notification stipulant qu’à partir du 16 mars 2026, le pourcentage de paiement initial minimum pour les prêts immobiliers commerciaux (y compris les « logements mixtes ») à Shanghai sera ajusté à au moins 30 %. Les institutions financières doivent déterminer de manière raisonnable le pourcentage de paiement initial pour chaque prêt en fonction de leur situation opérationnelle, du risque client, etc. Il s’agit de la première modification de la politique de prêt immobilier commercial à Shanghai en plus de dix ans, et d’autres villes devraient suivre.

En janvier de cette année, la Banque populaire de Chine et l’Administration nationale de la supervision financière ont publié un avis sur l’ajustement du pourcentage minimum de paiement initial pour les prêts immobiliers commerciaux, indiquant que « le pourcentage minimum de paiement initial pour les prêts immobiliers commerciaux (y compris les ‘logements mixtes’) sera ajusté à au moins 30 % », précisant que « conformément au principe de mise en œuvre locale, sur la base du pourcentage minimum de paiement initial unifié à l’échelle nationale, chaque ville pourra déterminer de manière autonome le seuil minimum de paiement initial dans sa juridiction. »

« La nouvelle politique réduit la barrière d’entrée pour l’investissement et l’exploitation, avec pour objectif principal de dynamiser les actifs commerciaux et de bureau existants. » a déclaré Yan Yuejin, vice-directeur de l’Institut de recherche immobilière de Yiju Shanghai. Il a souligné que cette modification aurait un effet de réduction de la charge très évident. Prenons l’exemple d’un bien commercial d’une valeur totale de 5 millions de yuans : avant la nouvelle politique, l’acheteur devait verser 2,5 millions de yuans de fonds initiaux ; après la modification, cette somme est réduite à 1,5 million, ce qui diminue directement la pression sur la trésorerie de 1 million de yuans.

Yan Yuejin a indiqué que ce changement libérera efficacement la demande d’investisseurs auparavant limitée par le seuil de capital, surtout en combinant avec le regain d’enthousiasme pour la transaction de résidences secondaires, ce qui devrait entraîner une croissance mensuelle des consultations pour les projets commerciaux et de bureau dans le centre de Shanghai à court terme.

Zhang Wenjing, directrice générale des données de l’Institut de recherche Zhongzhi à Shanghai, a souligné qu’au cours des dernières années, les loyers moyens et le taux d’occupation des propriétés commerciales et de bureau à Shanghai ont connu une baisse à différents degrés, ce qui a directement entraîné une baisse de la confiance du marché, une réduction des transactions et une augmentation continue des stocks de biens commerciaux et de bureau. La réduction du pourcentage de paiement initial, passant de 50 % ou plus à au moins 30 %, vise à réduire la barrière d’entrée, à stimuler la demande potentielle, et à aider les promoteurs à accélérer la liquidation des biens commerciaux, soulageant ainsi la pression sur les stocks.

Zhang Bo, président de l’Institut de recherche 58 Anjuke, pense que cette nouvelle politique s’inscrit dans une dynamique plus large de revitalisation des stocks non résidentiels à Shanghai et de soutien à la rénovation des immeubles de bureaux, facilitant l’entrée des petits et moyens investisseurs ainsi que des opérateurs de location professionnels dans le secteur de la rénovation et de la location commerciale. Elle réduit également la pression financière sur les promoteurs immobiliers qui souhaitent transformer leurs biens commerciaux en appartements en location longue durée. Du côté financier, cela soutient la transition des propriétés commerciales vers des locations longue durée, des appartements-hôtels, etc., répondant à la croissance de la demande de logement en location.

Li Hang, professionnel de l’immobilier qui suit de près le marché de Pudong à Shanghai, a également indiqué que la réduction du pourcentage de paiement initial pour les biens commerciaux stimulerait principalement la vente d’appartements-hôtels. « Actuellement, la vente de boutiques commerciales est relativement difficile, mais les appartements-hôtels situés dans des emplacements privilégiés peuvent atteindre un taux de rendement locatif de 3 % ou plus, ce qui est très attractif. » Il cite en exemple un projet commercial et de bureau à Zhangjiang, Pudong, dont le prix varie entre deux et trois millions de yuans selon le type d’appartement, avec un loyer mensuel compris entre 8 500 et 9 000 yuans. Selon la nouvelle politique, le paiement initial des acheteurs sera réduit d’environ 50 à 60 millions de yuans par rapport à l’ancien, sans limite d’achat, ce qui attire fortement les travailleurs de bureau et les investisseurs environnants.

Cependant, la majorité des experts estiment que cette modification ne provoquera pas une inversion totale du marché commercial et de bureau. Yan Yuejin a déclaré qu’avec la nouvelle conjoncture du marché immobilier, notamment un taux de vacance des bureaux légèrement élevé, une pression sur les loyers, et un assouplissement des restrictions sur les résidences, l’effet de stimulation de la politique sera fortement différencié selon les segments, et il sera difficile de reproduire la fièvre spéculative « quasi résidentielle » du passé.

« L’objectif de la politique pourrait être d’accroître la liquidité des biens commerciaux et de bureau, afin de renforcer leur rôle en tant que ‘support industriel’ ou ‘support commercial et de détail’ », a indiqué Yan Yuejin. Un levier plus faible pourrait orienter certains biens vers des institutions ou des particuliers capables de les acquérir ou de les transformer pour développer de nouveaux modes de consommation et de nouvelles formes d’exploitation. Après cette série d’ajustements dans l’économie industrielle et commerciale, de nouvelles demandes de marché pour des projets commerciaux et industriels émergeront.

Zhang Bo prévoit que des villes de premier rang comme Pékin suivront probablement le mouvement. Selon lui, dans le contexte actuel où le marché immobilier entre dans une phase de stock, la dynamisation des actifs existants dans le secteur commercial et de bureau est devenue une orientation stratégique majeure. D’autres villes ajusteront non seulement le pourcentage de paiement initial en fonction de leur situation de marché et de leurs objectifs de régulation, mais pourraient également lancer davantage de politiques ciblées pour atteindre des objectifs multiples tels que « contrôler la croissance, désengorger les stocks et optimiser l’offre ».

(Édité par : Wen Jing)

Mots-clés :   Paiement initial Achat immobilier