La popularité des maisons d'occasion augmente, les transactions sont en hausse - un "petit printemps" est attendu dans les villes de première ligne

La saison de forte activité dans le secteur immobilier, connue sous le nom de « Jin San Yin Si », arrive comme prévu.

Le samedi dernier (14 mars), Shanghai a enregistré un nouveau record annuel avec 1472 transactions de biens immobiliers d’occasion signées en une seule journée ; le marché immobilier de Pékin a vu une augmentation des transactions de biens neufs et d’occasion grâce à des politiques favorables ; à Guangzhou, le nombre de visites et de transactions de biens d’occasion a également augmenté ; à Shenzhen, les transactions de biens d’occasion ont fortement augmenté durant la première moitié de mars.

Chaque année, mars et avril sont des périodes clés pour le marché immobilier. En raison de la période du Nouvel An chinois en début d’année, la demande d’achat est souvent reportée ; de plus, la demande pour les logements avec des places en école se libère généralement en mars et avril, ce qui stimule la croissance globale des transactions immobilières. Par conséquent, le marché prête une attention particulière à la performance de ces deux mois, car cela influence la tendance pour le reste de l’année.

Cette année, le « Jin San Yin Si » se distingue davantage. Le marché immobilier a retrouvé une certaine rationalité depuis plusieurs années, et le public espère que ce « petit printemps » pourra voir une augmentation simultanée des volumes et des prix, entraînant le marché dans un nouveau cycle de développement. Selon une enquête menée par le journal économique du 21e siècle, la plupart des grandes villes ont connu une reprise notable des volumes de transactions, tandis que les prix sont restés relativement stables. D’après l’analyse de plusieurs experts du marché, Pékin et Shanghai, sous l’effet des politiques, ont vu une concentration de la demande d’achat se libérer, ce qui laisse espérer une croissance optimiste des volumes cette année ; Guangzhou et Shenzhen montrent également des signes positifs, avec une tendance à la reprise globale.

Les grandes villes enregistrent une augmentation des volumes tout en maintenant des prix stables, ce qui indique un bon début pour le marché immobilier national.

Le « petit printemps » est arrivé

Shanghai est la ville la plus remarquable dans cette vague de « petit printemps ».

Selon CREE, du 9 au 15 mars, le marché des biens d’occasion à Shanghai a connu une croissance explosive, avec 7233 transactions en une semaine, atteignant le plus haut niveau hebdomadaire des cinq dernières années (depuis 2021).

D’après les données publiées par le site immobilier en ligne de Shanghai, le 18 mars, le volume de transactions de biens d’occasion a atteint 906 en une journée de semaine, un niveau élevé pour le marché.

Ce « feu d’artifice » dans les transactions à Shanghai est dû à la stimulation par de nouvelles politiques. Le 25 février, Shanghai a publié un avis intitulé « Optimisation et ajustement supplémentaires des politiques immobilières de la ville », comprenant sept mesures pour stabiliser le marché, telles que la réduction de la durée de cotisation sociale hors Shanghai, l’assouplissement des conditions d’achat avec le permis de résidence, et l’augmentation du plafond des prêts hypothécaires via le fonds de logement, souvent appelées « les sept mesures de Shanghai ».

Un responsable d’une grande entreprise immobilière nationale à Shanghai a confié au journal économique du 21e siècle que chaque nouvelle politique ces dernières années a permis de stimuler une partie de la demande à entrer sur le marché en avance. Cette fois, Shanghai a également bénéficié de l’effet du « petit printemps », ce qui a entraîné une explosion des volumes de transactions, sans baisse notable des prix, qui restent stables. « D’après nos observations, depuis décembre dernier, les prix des biens d’occasion à Shanghai n’ont pas reculé davantage, ils restent plutôt solides, ce qui est un signe positif. »

Les politiques de décembre dernier à Pékin continuent également d’avoir un effet. Selon l’Institut de recherche 58 Anju, après le Nouvel An chinois, avec la reprise complète des agences immobilières et des agences intermédiaires, la demande de recherche de logement a rapidement rebondi. Le 28 février, l’intérêt pour les nouvelles constructions à Pékin a atteint 60,3, et celui pour les biens d’occasion 66,1 ; le 14 mars, ces chiffres ont encore augmenté à 59,9 et 65,6, témoignant de l’effet positif des nouvelles politiques.

En termes de volume, du 26 janvier au 1er février, Pékin a enregistré 4244 transactions, le pic des 12 dernières semaines, soit une hausse de plus de 30 % par rapport à la semaine précédente avant la mise en œuvre des nouvelles politiques. Après le Nouvel An chinois, le marché s’est également progressivement redressé, avec 2980 transactions la semaine du 1er au 8 mars.

Contrairement à Pékin et Shanghai, où de nouvelles politiques ont été mises en place, Guangzhou et Shenzhen connaissent une reprise du marché principalement due à une demande d’achat rigide.

Les informations publiques indiquent qu’au cours des deux premières semaines de mars, le volume de signatures en ligne de biens d’occasion à Guangzhou a dépassé 4000, avec un maximum de 271 transactions en une seule journée (15 mars), un record depuis le début de 2023.

Un agent immobilier du district de Tianhe à Guangzhou a confié au journal économique du 21e siècle : « Je suis très occupé ces jours-ci, je passe mes journées à faire visiter, à rencontrer et à signer. Maintenant, il faut faire la queue pour signer chez le notaire, ce qui n’était pas le cas à la fin de l’année dernière. Notre agence a aussi bien vendu 9 biens ce mois-ci. »

Les données de Shenzhen sont également très parlantes : selon les données de surveillance du centre de recherche Zhongyuan, au 18 mars, le total des transactions résidentielles neuves et d’occasion à Shenzhen a dépassé 4000. Parmi elles, 1474 sont des ventes de nouvelles constructions, en hausse de 38,9 % par rapport à février, et 2715 sont des transferts de biens d’occasion, en hausse de 58,6 %.

Le centre de recherche Zhongyuan de Shenzhen analyse que, après le Nouvel An chinois, le marché immobilier de Shenzhen continue de se redresser, avec une volonté d’achat nettement accrue. La promotion de baisses de prix dans plusieurs projets de nouvelles constructions a été efficace, et la reprise rapide des transactions d’occasion confirme l’arrivée du « petit printemps ».

Signaux à renforcer

Le volume de transactions en hausse et la stabilité des prix ont déjà conduit à une attitude de « garder précieusement » chez les propriétaires de biens d’occasion.

Selon des informations recueillies par le journal économique du 21e siècle auprès de plusieurs agents immobiliers à Shanghai, Guangzhou et Shenzhen, les propriétaires de biens d’occasion ont une attitude relativement ferme, et leurs prix restent solides, avec peu de marge pour négocier. « Les biens à bon rapport qualité-prix ont été presque tous vendus, et après le Nouvel An chinois, il est difficile de négocier les prix, car les propriétaires ont accès à des informations indiquant que le marché s’est amélioré. Ils préfèrent louer plutôt que de baisser leurs prix. Donc, en général, les prix restent stables, mais si une baisse se produit, la vente sera rapide. » a confié un agent de Nanshan, Shenzhen.

Concernant le marché neuf, les promoteurs immobiliers continuent d’adopter une stratégie de « prix pour augmenter le volume ». Un responsable marketing d’une entreprise active dans le marché de l’Est de la Chine a indiqué au journal économique du 21e siècle que, bien que le volume de biens d’occasion augmente et que les prix restent stables, le signal de relance pour le neuf « reste à confirmer ».

Selon les données fournies par ce responsable, la majorité des prix des nouvelles constructions à Shanghai et dans les villes environnantes ont reculé ce mois-ci, principalement en raison de la stratégie des promoteurs de « prix pour augmenter le volume » et du changement dans la structure des transactions.

« En mars, dans notre projet, le prix d’un concurrent a été réduit à 85 % du prix initial, soit quelques milliers de yuans de moins par mètre carré. Leur volume de ventes est très rapide, alors que nous avons presque rien vendu. » a déclaré un professionnel immobilier du sud de la Chine.

Ce décalage de sentiment se reflète également sur le marché foncier.

À Shanghai, par exemple, le 13 mars, la première série de terrains résidentiels pour 2026 a été mise en vente. Trois parcelles situées à Jiading New Town, Xuhui Changqiao et Qingpu Xihongqiao ont été vendues, totalisant une superficie de 198 300 m² de terrains constructibles, pour un montant total d’environ 6,809 milliards de yuans. À l’exception de la parcelle de Qingpu, qui a été vendue avec une prime de 6,6 %, les autres ont été vendues au prix de base.

Cela montre que, malgré la forte activité du marché, la décision des promoteurs immobiliers sur le marché foncier reste prudente. Lors de la réunion annuelle de China Merchants Shekou, le vice-directeur général de China Merchants Shekou, Wu Bin, a analysé que le marché foncier de 2026 devrait continuer à évoluer globalement à un niveau bas, avec quelques zones légèrement plus actives.

Wu Bin a indiqué que, pour 2026, la stratégie d’investissement de China Merchants Shekou continuerait à privilégier les zones clés et les grandes villes, en adoptant une approche basée sur la vente pour l’investissement, avec une sélection rigoureuse. En fonction du marché et des flux de trésorerie, tout en respectant les « trois lignes rouges » et en équilibrant la taille et la rentabilité, chaque projet doit atteindre les standards d’investissement « six bons », afin d’assurer une utilisation efficace des ressources, en se concentrant davantage sur la rapidité de rotation des projets et la réalisation des gains.

De ce point de vue, cette vague de « petit printemps » pourrait soutenir la stabilisation et la reprise continue du marché cette année, mais cela dépend de plusieurs facteurs. Le directeur général du département d’indice de l’Institut de recherche Zhongzhi, Cao Jingjing, rappelle que la stabilisation du marché sera un processus progressif, et que la poursuite de cette tendance dépendra d’une amélioration substantielle des fondamentaux macroéconomiques, notamment des attentes de revenus des ménages et de la reprise des prix des logements.